“多条腿”走路

龚小锋

中国汉语言文化博大精深，所谓危机，即是危险之中有机会。对于强者而言，永远是充满机会。在此时，不但可以逆势增长、开辟新市场，还可通过多重资源整合，甚至收购其他中小企业，实现规模快速增长。

加强融资

“资金开始收紧，各种信号都在出现。”中原地产首席分析师张大伟表示，证监会以收紧房地产企业融资的方式来降杠杆，房企债券融资若长期暂停，必将导致开发商资金链紧张。

一些手握资金的房企此时可以说“牛气冲天”。如碧桂园手握大量资金，而且还十分便宜。截至2016年6月30日，碧桂园的加权平均借贷成本仅为5.76%，比去年底下降了44个基点。可动用的现金约493.9亿元，同时还有约1457.8亿元的银行授信额度未使用，营运资本充裕，且受评级公司及主要金融机构认可和支持。

恒大也很重视在多渠道融资。房企在内地发债的窗口刚一打开，恒大就连续发行数百亿公司债，而且利率不断走低。虽然永续债不无争议，但客观来说，恒大在香港市场合法地利用了这个财务工具，而且通过高速发展化解了分析师眼中的风险。

克而瑞分析师 朱一鸣建议，基于货币政策的不断变化，像今年这样境内融资渠道宽松的局面不可能永远持续，尤其是民企应当扩大金融版图，关注资产管理和保险等领域，拓宽资金来源渠道。

恒大集团甚至将金融板块视为仅次于恒大集团地产的第二大业务板块，“以房地产为基础，金融、互联网为两翼，带动相关产业高速跨越发展”。 恒大金融板块未来还会更大，恒大集团董事长许家印希望尽可能地收齐多数的金融牌照，主要路径则是通过并购，像恒大人寿那样。

恒大迁移总部到深圳，更是证明了这一点。作为改革先锋的特区深圳，还是全球排名第九的金融中心。深圳银行、证券、保险业机构密度、外资金融机构数量以及从业人员比例均居全国前列。

国金证券 （香港）执行董事兼投行部董事总经理黄立冲表示，深圳前海、后海大力发展总部经济，集合了自贸区、总部基地、金融集散地，对于恒大发展地产、“互联网+”业务大有裨益。

还有不少中小型房企也提出了金融战略。发家于温州的中梁地产，就已提出“地产+金融”双轮驱动战略，成立旗下首家资本运作子公司、私募基金管理公司——梁商资本，以私募股权投资母基金、房地产私募基金、创新互联网金融为核心业务，并提供资产管理服务。

截至目前，中梁地产先后与浦发银行、中国银行、民生银行、平安银行等20余家金融机构建立了合作关系，意向授信额度800亿元。

不过，也有知情人士指出，虽然民生银行、中信银行确认提供大额授权贷款额度，但这还只能算是很初级的融资，地产基金平台目前也是象征意义大于实际效用。

错位三四线发展

尽管在近几年回归一二线已经成为主流，但三四线城市历来不缺乏成功的掘金者。去年，碧桂园在获取一二线优质土地资源的同时，也在三四线布局，后者占到48%。今年大家都在一二线抢地王的时候，碧桂园却拿出70%的资金布局三四线，很多人表示看不懂。

以碧桂园湖南区为例，当大部分企业扎堆长沙血拼之时，去年其在湖南怀化的项目却卖得特别好，此前，从来没有品牌房企进入怀化。目前，碧桂园湖南区域有33个项目，年底增加到40个，3年之内，会达到100个。

一名熟悉碧桂园的人士透露，碧桂园在长沙的项目不多，但在耒阳、常德市以及下面的县都拿了地，总的方向是进入更多的县，今年的目标是达到100个亿的签约额。

面对调控周期，中梁地产集团北区域公司董事长顾继伟称，中梁地产将布局重心放在了三四线城市，错开与国企和央企的拿地大战。中梁地产看好的三四线城市是有特定限制的，这些地块均位于浙江和江苏省的百强县，以及一些具有旅游资源的古镇和港湾。

从去年开始，中梁地产就将战略版图扩展至宁波、丽水、金华和台州等地，2015年共拿下21宗地块，拿地金额达93亿元，预计今年拿地金额为250亿元。

“如果布局全国一二线城市是开奔驰，布局三四线城市就是开宝马mini。那么，你开5辆大奔，我开50辆宝马mini，我还是有很大机会的。”中梁地产董事长杨剑曾这样表达对长三角区域三四线城市的看好。

截至目前，中梁地产今年已在诸暨、温州、台州、衢州、张家港、嘉兴、甪直、海宁等23个城市获取48个项目，投资拿地超170亿元。在高速扩张背后，中梁地产2021年销售目标是1000亿元，计划跻身中国房地产前30位。

由于这类三四线城市后续可能成为长三角经济圈中的热点城市，且此类城市的土地价格相对较低，房企投资积极性会提高，对于财务成本压力相对较小，成为业界普遍看好的方向。

绿城也采取了这一策略，组建了绿城小镇集团，除了开发小镇项目，三四线城市的项目也将被纳入小镇集团中来。这些三四线城市的项目有相当部分体量较大，在新型城镇化的大环境下，这些大盘项目如何在小镇建设上完成各项突破和创新，成为绿城集团掌门人宋卫平的兴奋点。

根据住建部、国家发改委和财政部《关于开展特色小镇培育工作的通知》，到2020年，我国将培育1000个左右各具特色、富有活力的特色小镇。今年各省市会推出159个名额。

如绿城的农业小镇，规划面积是三平方公里左右，其中两平方公里是农业，一平方公里开发建设，90%是住宅，预计售价1万元/平方米，10%是医疗、教育、餐饮、娱乐和文化等配套设施。

多元化发展

最近，房企多元化发展的动作不少。在北京，为地产业界熟知的K2地产，最近改名为石榴集团，显示了其多元化发展的决心。

从目前该公司的发展来看，已经从单一的住宅开发转向多元化，形成了以“地产+金融+科技”的商业模式。目前其在商业办公地产、科技地产、孵化器以及创新业务型基金领域，都有所涉猎。

在地产业务之外，石榴集团还通过一系列的产业经营和资本运作，陆续投资了包括互联网、智能硬件、3D打印、动力电池、先进制造、医疗健康、南极磷虾捕捞、海洋工程等领域50多家企业。

在坚持地产开发主业的同时，龙湖也积极探索地产领域的创新业务。近期，龙湖的长租公寓品牌“冠寓”和联合办公品牌“一展空间”已经在各地落地，并计划在3年以内，可以开业300处长租公寓项目和20个联合办公项目。

转型动作最大的当然是万达。“到2016年底，万达将不再是房地产企业，而成为综合性企业。预计到2017年，万达超过三分之二的收入和净利润将来自服务业，比原计划提前一年实现转型目标。”万达集团董事长王健林此前强调。

在多个公开场合，王健林表示要万达把计划2017年后开业的重资产项目全部转让，“2018年万达将不再有地产销售收入”。与此同时，万达开始将主要精力放在娱乐、体育和旅游行业并购上。

不过，也有房企调整了多元化业务，恒大就将饮品、粮油、乳业业务全部抛售。不过，这并非是恒大不进行多元化发展，只是调整了方向，将重心放在地产、金融以及互联网等板块。

值得一提的是，在多元化道路上，商业地产或许是规模和收益最大的一块。此前投资商业地产的房企，如今已经迎来收获期。除了万达和绿地等房企，在商业地产销售上达到几百亿元的运营水平和规模，甚至在租金收入上，达到数十亿元的房企也不少。

龙湖就提到详细的商业租金目标，其预计今年商业租金收入为20亿元，明年为25亿至30亿元，至2020年会超过50亿元，届时将在集团收益比重中占比超过20%。

“我们今天特别庆幸国内出现百亿级的商业，这个百亿级我觉得它的意义要大于一千亿或者两千亿级。商业地产更多的金融属性决定它不是一个平衡期，是一个放大期。”中粮大悦城地产副总裁兼北京公司总经理周鹏近日表示。

并购爆发

有人说，调控之后，对于强者而言，又是收购的好年份。

据不完全统计，近两年来，包括上市房企在内，至少30家房企明确退出房地产行业，或将房地产业务收入占比调低于50%。其中至少15家房企计划或已经实现彻底转型，如上海新梅、浙江广厦、华丽家族等，而市北高新、海泰发展等公司的房地产主营收入占比已经低于本公司营业收入的50%。

朱一鸣建议，在调控期间，房企应该更关注招拍挂和收购机会。由于部分城市的调控政策中包含了控制地价的手段，一些激进、敢于开高价的企业可能会受到影响，对于自有资金充裕的企业来说是补货的良机。此外，调控会使得更多的中小房企加速退出行业，为大企业提供并购扩张的机会。

来自克而瑞的一份数据显示，自2016年以来，发生在典型房企之间的整合并购较多，主要体现在：一方面，以中海、中信等国企纷纷进行整合，优化各自发展战略，提升整体效率；另一方面融创等扩张欲望较强的房企在通过收并购项目公司，拓展市场规模。

万科集团董事会秘书朱旭也坦言，“这次调控还可以保证财务稳健的公司未来有机会，以合理的价格获得充沛的土地储备，并且有机会通过并购的方式，将一些可能会退出的房地产企业进行合并和整合。

以并购作为扩充土地储备重要手段的知名房企，以恒大和融创为最。

近日，中国恒大公告，与深深房订立协议，后者拟以发行A股股份及支付现金的方式购买恒大地产100%股权。

牵手深深房之前，恒大先是举牌廊坊发展，后又宣布认购占嘉凯城已发行股本总额约52.78%的股份，还斥巨资买入万科股票。

据统计，恒大已在二级市场举牌10多家上市公司，且多为房地产上下游关联企业，至少包括5家房地产企业。这些并购项目在今年二季度后陆续为恒大贡献了不菲的业绩，也是最近恒大问鼎全球地产老大宝座的主要原因之一。

根据恒大披露的数据，今年1至10月，集团物业累计合约销售金额约达人民币3167.1亿元，超越了万科。此前，11月2日万科披露销售数据为，10月销售金额489.9亿元，2016年1-10月份累计销售金额3118.9亿元。

融创中国也出手频频，先以137.88亿元购入联想控股旗下41家公司的相关股权及债权，涉及42个物业项目的权益；紧接着融创中国通过其附属公司聚金物业认购金科地产16.96%的股份，成为金科第二大股东。

融创此前披露的数据显示，截止到2015年年底，融创的土地储备中有2/3是通过收并购的方式获取。收并购作为融创战略上对外扩张的主要手段，操作手法已经越来越灵活、稳重。

在这些强势的收购背后，融创也已经顺利跻身千亿级房企行列。根据融创近日的公告显示，截至2016年10月底，公司实现合约销售金额约1080.3亿元，同比增长91%。