房产测量中“谁使用谁分摊”原则的适用性研究

2016-12-15赵海云张馨元黄荣萍

测绘通报 2016年9期

关键词：共用分摊综合体

赵海云，吴彬，张馨元，黄荣萍

(1. 江西师范大学城市建设学院，江西南昌 330022； 2. 广西科技大学鹿山学院，广西柳州 545616)

房产测量中“谁使用谁分摊”原则的适用性研究

赵海云1，吴彬1，张馨元1，黄荣萍2

(1. 江西师范大学城市建设学院，江西南昌 330022； 2. 广西科技大学鹿山学院，广西柳州 545616)

“谁使用谁分摊”原则在房产测绘中存在误用滥用的情形。本文利用经济外部性等理论对“谁使用谁分摊”原则的局限性进行了系统分析，提出了适用条件，包括分摊主体产权明晰、分摊对象同一层级且功能单一、分摊评价标准统一、局部空间与整体空间不发生冲突等，为正确运用“谁使用谁分摊”作了初步探索。

谁使用谁分摊；局限性；适用条件

国内房屋面积是由套内面积和分摊面积组成的。套内面积简单直观，分摊面积却很难客观。《房产面积测量规范》(以下简称《规范》)虽然作了一些原则性的规定，但仍不能适应复杂的分摊情况，如缺少严格的物业性质与功能认定的判断模式；重房屋面积的天然属性，轻社会属性及功能属性等。一方面，开发商凭借信息和地位优势，可以诱导消费者签订不平等协议；另一方面，测绘机构在实际测量中，也会出现分摊范围不明确、分摊内容不适当、商业用户与居住用户分摊比例失调等情况[1]，使得房产面积测量有着很大的不确定性。吕永江提出，对多功能综合楼分摊，应按照“谁使用谁分摊”的原则，按照各自的功能和服务对象分别进行分摊[2]。蒋伟波对多功能综合楼的共有建筑面积按“谁受益谁分摊”进行分摊[3]。杨炳坤认为“谁使用谁分摊”的方法给人公平公正的直觉，其分摊方法也较直观；与此同时，他也指出，用户对空走的楼梯、电梯、走道等面积分摊，采用“谁使用谁分摊”的方法，易造成楼层越高分摊越多的结果。这也给测绘单位执行《规范》带来了问题[4]。李永田认为对于商住楼顶层的购房者来说，顶层楼梯间、电梯井虽然有产权，但不是典型独占，按照“谁使用谁分摊”分摊有失公平[5]。罗云子指出，在多功能综合楼中，常有商业通往住宅的楼梯不使用的情况，如果谁使用谁分摊，会加大住宅分摊的共有面积[6]。南洪娟认为空走楼梯按“谁使用谁分摊”方法分摊给住宅用户不合理[7]。

在实践中“谁使用谁分摊”虽然有其现实基础，但仍有无法适用的情况，不具有普遍性。因此，本文结合相关理论对“谁使用谁分摊”的局限性进行分析，提出适用条件，并对有关案例进行分析。

一、问题的提出

在房产测量共有共用面积分摊实践中，对于共有共用面积由哪些空间面积组成及如何分摊到某一功能区还存在一些认识问题。有些情况不能简单采用“谁使用谁分摊”，具体包括：

1) 共有共用面积部位不明。共有共用面积在建筑环境中不一定是看得见摸得着的空间，如设备层、结构转换层等空间，还有些虽看得见但平时和自身使用关系不明显，如自己房屋以外的外墙、单元楼梯中自己楼层以上不需要走到的空间。另外一些则是开发商根据市场销售行情变化动态调整规划，使得共有共用面积的位置、面积大小及服务对象发生变化，从而造成最终产权面积的不确定性。如两层临街商铺按照一定开间设计成复式结构，每间设计有室内楼梯。如果有客户要求买下二层若干间，由于底层店面价格偏高，且占用一个开间的店面空间，因此只希望按照楼梯的实际占地面积建设室外楼梯(其实变相增加容积率)，这种由各自产权人独立使用的楼梯改变成户外看似整幢使用的公共部位使得位置、面积大小都发生了变化。

2) 共有共用面积产权不清。随着《物权法》的实施，社会与个人都要求产权清晰。但现在建筑功能的多样化和产权人的繁杂化，使得房产权属调查越来越难。房屋楼梯间、设备用房等公共面积为业主共有，共有部位具有从属性和不可分割性。这些使“谁使用谁分摊”原则执行起来比较困难。很多一楼商店独立出售，但是总有一个商铺留楼梯上二楼，这个商铺就视为与二楼不可分割，可视这个商铺为二楼商铺的公用部分。公共楼梯所在的商铺产权不清，不能谁使用谁分摊。但是也存在二楼分割出售的情况，需分割一定部分的公用部位。还有许多大型商场采取分割销售产权，同样需要划分走道等公共部位，这种虚拟的共有共用面积常常产权不清。架空层若经规划部门批准作经营性使用，则该面积要计入该幢房屋的总积，加入该栋房屋共有建面的分摊，这种转变容易造成分摊产权不清。

3) 利益矛盾交错难分割。房产测绘是分割房产权益的过程。商住楼不同楼层的具体位置，会产生不同的社会效益和经济效益，使得商户和住户之间产生分摊矛盾。同样一块共有共用面积分摊到商户和住户及住户处于不同的楼层，分摊部位性质发生改变，属于商业性质时使用年限为40年，按照商业价格支付房款。属于住宅性质时使用年限70年，按照住宅价格支付房款，从而对商户、住户的利益产生不同影响。

二、相关理论与分析

1. 公平理论

亚里士多德把“公平”理解为公正、平等，强调公正以绝大多数人利益为依据。而在经济学中，公平则是以成本和收益比来衡量的，比值越小越公平，而这种公平感知正确与否，还有待事实证明。戴文礼认为，公平就是要做到做法公平、事实公平、制度公平和道德公平。我们运用“谁使用谁分摊”，就是要尽量透过形式公平找出实质公平，做到制度公平、做法公平、事实公平和道德公平，使分摊能达到公平。

2. 帕累托最优状态准则

帕累托最优状态是指社会经济状态，即在不伤害他人利益的情况下，使一个人得到好处的状态。卡尔多补充了该理论，假如受益者补偿了损失者并且得大于失，这种经济变化就是有效率的。在分摊过程中，安全(防空、防火、防水等)、便捷、舒适度等是影响分摊面积、分摊主体感受的重要因素。“谁使用谁分摊”原则的实施，就是要尽量做到分摊业主所得效益和所失代价之间的盈余，实现帕累托最优，让分摊有效率。

3. 经济外部性理论

经济外部性是指在社会经济活动中，一个经济主体的行为直接影响另一个相应的经济主体，却没有给予相应支付或得到相应补偿，就出现了外部性。经济外部性也称外部成本、外部效应或溢出效应。外部性可能是正面的，也可能是负面的。科斯认为，外部性的产生并不是市场制度的必然结果，而是由于产权没有界定清晰，有效的产权可以降低甚至消除外部性；而且科斯将其进一步发挥成为所谓的科斯定理，即只要产权是明晰的，私人之间的契约同样可以解决外部性问题，实现资源的最优配置。

4. “谁使用谁分摊”的局限性分析

从专业角度上看，《规范》中规定分摊面积分功能按比例分摊，“谁使用谁分摊”需要把共有共用面积的分摊具体化，这也给测绘单位执行《规范》的分摊规则带来了问题。如对空走的楼梯、电梯、走道等，就很难用“谁使用谁分摊”来完成，否则便成了空走楼层分摊最少，顶层分摊最多。

从市场角度上看，它会造成分摊结果不够公正。在共有共用建筑面积不明晰的情况下，面对不同利益主体时，运用“谁使用谁分摊”，操作者往往主观性过强，无法科学合理地进行分摊。再者，分摊产权不清时，在“谁使用谁分摊”的原则下，分摊面积具体化容易形成整体与局部的人为分割，产生不使用就不分摊、少使用就少分摊的误解。尤其是对于商住楼的供住户使用的室外楼梯、架空楼梯或空走底部几层的电梯，采用“谁使用谁分摊”表面上合情合理，但本质上是土地利用的效率问题。商业与住宅共同分担了土地的成本，但商业占据了较好的土地资源，越接近地面效率越高。如果因为商家从中获益而增加住户的负担，实际上就产生了外部不经济或没有达到帕累托最优状态。从这个意义上说，“谁使用谁分摊”就不合情理了。

从社会角度来看，它会造成一些社会不良影响。首先，开发商冲击消费者传统认知。有些开发商违背商业道德和企业社会责任，在分摊面积上做手脚，对消费者进行价格欺诈。其次，消费者内部的分摊比较，只看到自身利益，难以全盘考虑。再次，在共有共用建筑面积不明和产权不清的情况下，随意套用“谁使用谁分摊”的情况时有发生。在设计、施工、销售等环节的相关服务方，据此原则操作空间过广。最后，“谁使用谁分摊”，不利于政府全流程监督房产面积在建设、出售的“猫腻”行为，影响政府部门对房屋产权进行宏观管理的公正性。

5. “谁使用谁分摊”的适用条件

实践中，“谁使用谁分摊”可以作为《规范》的重要补充，使用时需要同时具备以下4个条件。

条件1:分摊主体产权明晰。分摊主体要在空间性质的认定和结构性能的判定的基础上，明确参与分摊的共有共用面积的部位，以及面对不同功能区或功能区内部分区、分层或分户的分摊关系。

条件2:分摊对象同一层级且功能单一。设计多种使用功能空间于同一建筑体中，“谁使用谁分摊”的分摊对象要在一个单一功能区内部划分，一个层级内部的或者单一功能的幢或单元内使用，且最好服务于同一批分摊主体[8]。分摊对象要做到计算和分级统一。

条件3:分摊评价标准统一。按使用频度评价分摊数量。《规范》中规定了共有共用建筑面积需要分功能按比例分摊。“谁使用谁分摊”原则要对直接使用和间接使用的共用部位分摊。因为共有部分面积虽然使用频度不高，但却产生了使用效益，从价值角度出发实现公平公正，因此按使用效益评价分摊数量。

条件4:局部空间与整体空间不发生冲突。“谁使用谁分摊”需要谨慎使用，它与系统整体原则相冲突。分摊要从房屋面积属性、整体系统等多角度加以考虑，做到专业科学。当局部空间与整体空间不发生冲突时，积极使用“谁使用谁分摊”原则。

以传统经典案例商住楼为例。一般商住楼下部若干层为商业裙楼，上部为一幢或多幢塔楼住宅。这两部分功能和结构不同，通向住宅的楼梯在商业若干层空走，主要为住宅服务的，空走楼梯和屋顶楼梯间由全楼分摊。住宅部位的楼梯间由住宅分摊，商业自用的楼梯由商业自己分摊，是谁使用谁分摊。因为，首先这两部分的楼梯满足条件1、2，分摊主体产权清晰、分摊对象同一层级且功能单一，住宅部分进行住宅部位楼梯分摊，商业自用楼梯由商业自己分摊；其次满足条件3，这两部分分摊评价标准统一，按使用频度来评价，业主和顾客各自使用楼梯或电梯；最后，满足条件4，这两部分各自划分分摊归属，不产生整体和局部空间的冲突。同理，每层的住宅分摊各自楼层的过道，以及有些幢共有共用建筑面积，如为整幢服务的配电房、水泵房等就由整幢楼房进行分摊，均可按“谁使用谁分摊”原则。

三、案例分析

1. 案例1

某综合体包括酒店、商业街、超市。图1为一、二、三层平面图，上北下南。第三层由连廊连接附属楼、商业区。

图1 某城市综合体空间布局

图1综合体三层平面图中，连廊将商业楼1、商业楼4和商业楼5连为一个整体系统，各楼一层、二层客流量会流动到三层，三层商户因连廊获得其他商业楼客流量的收益，各分隔的商业楼形成一个大的市场，获得空间聚集效应。如果谁使用谁分摊，只是三层商户分摊连廊面积，而一、二层因连廊获益不分摊，是形式公平而非实质公平，不符合条件3分摊评价标准统一、公平。

综合体内部一层的走道，综合体内部所有人都可通过，属于小区基础设施，整个综合体受益，应由综合体所有人共同分摊，这符合帕累托最优状态准则。同时，综合体内部一层满足条件2分摊对象同一层级且功能单一，故综合体内部一层走道应由各功能区分摊。从分摊评价的使用效益和系统角度来看，消费者可直上二层、三层，二层、三层商户间接使用了一层走道，获得间接收益，故综合体所有商户需参与一层走道分摊，满足条件1、3、4。可以运用“谁使用谁分摊”原则。

2. 案例2

某县级城市综合体A项目，底层为综合市场(上北下南)，二层以上除东边为超市和酒店外，其他均为住宅，酒店大堂朝北，北面和东面为市政干道，一层商业通道未做封闭，如图2所示。

图2 A项目空间布局

由于内部通道在容积率计算范围内，且符合《规范》建筑面积计算规则，可以计算房产面积，属于公摊面积。综合体能够通过自身的潜力产生区域带动能力的市场，聚集人气，综合体的商户对通道分摊计算得失，甚至达到所得效益和所失代价之间的盈余，实现帕累托最优，让分摊更有效率。酒店大堂朝北，与其他临街商户一样，表面上看，如果按照“谁使用谁分摊”原则，酒店和临街商铺就不需要分摊一层走道共有共用建筑面积。事实上，虽然他们自己可能不使用内部通道，但顾客是按照规划的交通组织随机逛市，与处于里外没有关系。因此，本案满足条件1，主体清晰，满足条件2，分摊对象同一层级且功能单一，综合体一层商铺分摊一层走道按照功能区分摊到商铺所在功能区的共有共用建筑面积。从分摊评价的使用效益和系统角度来看，满足了条件3、4，市场内部商户还是酒店都有受益，故综合体所有产权空间均参与通道分摊。

四、结束语

本文结合公平理论、经济外部性理论和帕累托最优原则等对“谁使用谁分摊”原则的适用性进行了研究，分析了其局限性：分摊部位不清，分摊产权不明，在不同利益主体面对矛盾交错时面积分割不清；接着阐明了谁使用谁分摊的适用原则，为了避免误用或滥用“谁使用谁分摊”原则，提出了该原则的适用条件，具体包括分摊主体产权明晰、分摊对象同一层级且功能单一、分摊评价标准统一、局部空间与整体空间不发生冲突等。

[1] 赵海云，何宗宜.房产面积测量的系统性研究[J]. 测绘科学，2007，32(6)： 63-65，38.

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[3] 蒋伟波.关于房产测量面积问题的讨论[J]. 科技信息，2013(6)： 425-426.

[4] 杨炳坤.对功能楼共有面积分摊的几点思考[J]. 中国房地产，2005(5)： 46-48.

[5] 李永田.浅析房屋共有建筑面积的测算分摊[J]. 甘肃科技纵横，2009(4)： 109-110，22.

[6] 罗云子.产权状况对房地产测量的影响[J]. 科技创新导报，2009(23)： 132-133.

[7] 南洪娟，于敬庆.房屋共有面积测算与分摊疑难问题探讨[J]. 价值工程，2010(15)：29.

[8] 黄文瑜.房屋共有建筑面积分摊模型研究[J]. 价值工程， 2011(11)：101.

[9] 黄校，程会超，王化娟，等. 基于集合运算的房屋共有建筑面积普适分摊模型研究 [J].测绘通报,2014 (3): 42-45.

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ApplicabilityStudyof“WhoUseWhoShare”BasedonPropertySpaceAnalysis

ZHAO Haiyun，WU Bin， ZHANG Xinyuan，HUANG Rongping