房价与汇率的关系

房价与汇率的关系

李慧勇申万宏源证券研究所董事总经理

由于流动性宽松和一二线城市库存少供给偏紧的基本面没有明显改变，尽管房价涨幅可能放缓，但房价总体上涨的格局可能不会改变

房价和汇率的关系并非一成不变，有时正相关，有时负相关，主要是因为两者都要受到其他因素的共同影响。其中最核心的是经济增长，强劲的经济增长会带动房价和汇率同升，而经济增长低迷会带动房价和汇率同降。

其次是货币政策。货币政策会导致房价和汇率反向变动。宽松的货币政策会推动房价上涨，导致货币贬值，而货币收紧则会导致房价下跌，货币升值。在全球经济紧密联系、资本自由流动的情形下，美联储的货币政策和美元的走势也会通过引导全球资本流动对新兴市场房价和汇率产生影响，使得二者呈现正相关关系。美元升值导致资本流出，货币贬值、房价下跌，美元贬值则会导致资本流入，货币升值，房价上升。正是由于房价和汇率的关系还涉及许多其他的变量，而各变量的作用方向可能并非一致，这也导致房价和汇率的关系并非一成不变，而是取决于各项因素相互抵消后的净的影响。

新兴经济体房价和汇率的关系，除了受自身经济和政策的影响，还较大程度上受美联储货币政策和美元走势的影响。作为一个小型开放经济体，新加坡的汇率和房价走势显著正相关，走势高度一致。这其中最核心的因素就是国际资本的流动，而流动的方向则取决于国内经济和美元的走势。泰国也不例外，其房价与汇率的关系也同样表现出了比较明显的正相关性。俄罗斯的例子比较特殊，主要是其在2014年汇率大幅贬值时，采取了宽松的货币政策，保持了房价的上涨。

从中国的情况来看，房价和汇率大部分时间呈现正相关关系，最近开始呈现负相关。基于可得的数据，房价下跌仅出现在1998年、2008年底－2009年上半年、2012年、2014年底－2015年，基本上对应于我国经济下滑比较明显的几个时期。2008年之前，强劲的经济增长吸引了大量资本流入，2005年的汇率改革，开启了人民币升值之路，汇率大幅度升值，受益于居民消费升级以及资产配置的拉动，房价也大幅度上涨，房价和汇率呈现正相关关系。

美国次贷危机之后，房价在经历了2008年底到2009年的短暂下跌后，随着国家宽松政策的设施以及经济增速的回升，再一次步入上升通道；同期汇率也随着经济的回升继续升值，二者继续呈现正相关关系。到2014年底和2015年，由于人口红利拐点出现，房地产销售放慢，同时股市火爆也吸收了大量的流动性，房价开始下跌；811汇改使得人民币积累的贬值压力显性化，人民币开始贬值，二者继续呈现正相关关系。但情况自2015年底开始发生变化。

受益于国家降准降息以及一系列房地产新政的实施，房价尤其是库存少供给比较短缺的一二线地产价格开始大幅度上涨，而受宽松的货币政策、相对低迷的经济增长、以及强势美元的影响，人民币汇率继续贬值，二者呈现负相关关系。尽管2016年国庆期间国家出台了严厉的房地产调控政策，对20个房价涨幅偏高的城市进行调控，但由于流动性宽松和一二线城市库存少供给偏紧的基本面并没有明显改变，尽管房价涨幅可能放缓，但房价总体上涨的格局可能不会改变。在这种情况下，未来一段时间房价和汇率仍有望保持房价涨汇率贬的负相关关系。