上海深圳楼市一夜暴跌，假摔还是真相？

齐俊杰

球场上有一种策略叫做“假摔”，楼市也这样，不太可能出现尖顶急跌的情况。

随着国家调控政策的出台，上海深圳瞬间被冰封，特别是上海，社保纳税要交到5年才能买房，而且二套房已经高达70%的首付比例，虽然深圳的政策略宽松，但严格控制月供收入比，这个指导方针很可能将一些人挡在深圳的楼市之外。那么问题来了，政策如今开始实施了，房价会跌吗？

有新闻说，在上海碧云板块，一则售楼信息无意间“搅乱一池春水”。眼瞅着当下情形不对，某在售别墅的房东主动将原先1150万元的报价下调至990万元，并叮嘱中介“要是看得合意，价格还可商量”。于是媒体的标题就是，“上海楼市一夜之间降价160万”，而各大研究机构也纷纷出动，民生证券预计至年底上海的房价下降10-15%之间，深圳下降20%-25%。

其实踢过球的人都知道，球场上有一种策略叫做“假摔”，也就是人家没碰你，你自己假装摔倒，然后抱着脸捂着腿，痛苦不已。越到禁区里，假摔越多。楼市也这样，不太可能出现尖顶急跌的情况。之前涨得那么好，然后一个政策突然就跌20%，这怎么可能？

首先，房产持有不需要多余成本，大部分人预期房价还是要涨的，所以一旦跌了他宁可不卖，买盘少了，卖盘更少，所以楼市基本上不会跌，而是缩量高位横盘，历史上几次都是如此。卖家不着急卖，就这么拿着，拿到行情转暖再卖，从2008年，2011年，2014年三次都是如此，屡试不爽。所以限购了根本不怕，就是拿着，没有卖盘出现，从交易的角度来说，是不会出现急跌的。

其次，有人说这次楼市是个“围魏救赵”，先刺激一下，让一线城市疯狂，然后把一线城市一关门，把这种炒作之火引向二三线城市去库存。比如上海一关门，不让买了，上海周边就火了。而在周边房价的刺激下，核心区房价是不会跌下来的。

第三，笔者跟房产中介聊过，中介说你要想卖房，千万不能降价，必须涨价，而且一直涨。先挂个全小区最高价，然后3个月再涨一次，涨价是卖房最好的广告。如果你跟中介说我要卖房，咱挂低点卖，中介都不愿意接你这个活儿，搞不好会影响他卖其他的房子。

所以鉴于此，上海和深圳即使在这么严的限购下也不会跌，而是会迅速成交萎缩，高位横盘。那什么时候跌呢？

第一，就是持有房子出现大量成本的时候，比如房产税，按照欧美的做法，每年要收房屋总价1-2%的持有成本，那么1000万的房子，每年要交10万，这样持有成本就太高了。所以房子多的人肯定会不断的抛售，增加卖盘，市场才会跌下来。房产税在最近几年一定会推出，北上深可能还不急，但一些二三四线城市已经没有产业，没有税源了。如果没有钱入账，地方政府都发不出工资了，所以他们一定会推动房产税立法并出台。而同样的税率，放在二三线城市一套一百万的房子上面，一年上万块钱，而放在一线城市那么可能就是几十万。这是承受不了的伤痛。

第二，银行不再接受房产作为抵押物。就跟前几年的钢材和煤矿一样，一开始这帮人都盲目生产不是为了卖，而是拿去到银行当抵押品，这样套出低息贷款，然后再去放高利贷。直到钢材不涨了，煤炭不涨了，银行不收这些东西了，一下就是巨大的产能过剩，然后就是价格暴跌。房子也一样，一旦银行不再认为房产是个安全的抵押品，那么不再收房子，那么开发商大幅降价卖房的日子也就不远了。

第三，彻底清理民间金融，干掉所谓的民间房产证券化理财，就是笔者之前说的，开发商把房子卖给理财公司，承诺第二年加价20%回购，第二年再找个理财公司再加价20%，而理财公司把他包装成民间金融公司的理财产品，卖给大爷大妈。所以房价一直涨，开发商也不急。而彻底清理民间金融，才会让这种有房不愁卖的情况逆转。

第四，限制大城市人口，出现明显效果。各大城市已经立下军令状，严格限制人口，每年要降低几十万人。人口减少，需求必然降低（过去十几年一线城市疯长，直接原因是持续的人口流入），但要几年以后大家才会转变这个观念。

所以，现在的房价肯定是“假摔”，是一种“新闻效应”，怎么也得过1-2年时间各种效果才开始显现。还是那句话，别羡慕那些有很多套房的，因为他们通常都会卖了再加贷款，换个更大的，这就相当于5000点之上，加仓换股票。既然是投资行为，一定是8赔1平1赚，大部分人可能最后一辈子的钱都会折在房子里拿不出来了（因为卖不掉），什么是财富，可以变现的才是财富，不能变现的财富只能叫做市值，而如果这个市值再给你带来每年1-2%的税务压力，那么这就不是资产，而是负资产，是一种彻底的负债。