房地产企业税收筹划存在的问题及风险防范
2016-12-05杨军
杨军
税收筹划可以为企业增加经济效益,因此,越来越多的房地产企业进行税收筹划,但税收筹划所蕴含的风险却没有得到企业的足够重视。当前,我国对房地产企业进行严格的调控,房企面临较大的竞争压力,房地产企业只有在遵守国家税收法规的前提下做好税收筹划,才能减少纳税成本,增加企业利润。
1 税收筹划的概念及特点
税收筹划即在法律规定许可的范围内,通过对经营、投资、理财活动的事先筹划和安排,尽可能取得节税的经济利益。税收筹划具有3个特点:合法性、超前性和目的性。
1.1 合法性
税收筹划要符合国家税法,在税法允许的范围内进行筹划。在企业经济行为发生前,规划不同的纳税方案,选择出符合国家税法的税负最低的纳税方案。降低税收成本,增加企业经济效益。
1.2 超前性
税收筹划不是在企业经营行为已经结束、纳税义务已经发生的情况下进行的,是在企业经营行为未发生前,对经营行为预先进行规划,提出不同的纳税方案,从中选择税负最低的纳税方案,进而确定企业的经营行为。税收筹划是在事先进行的,因此具有超前性。
1.3 目的性
税收筹划的目的是通过事先筹划,使企业降低税负,实现税收零风险。降低税负是税收筹划的根本目标,但税收筹划的目标除了降低税负以外,还有延期纳税、正确申报、降低税收风险等目标。
2 当前房地产企业税收筹划中的问题
2.1 纳税意识淡薄
依法纳税是房地产企业应尽的义务,但某些房地产企业的纳税意识淡薄,尤其在看到企业纳税数额较大时,想方设法逃避纳税,一旦税务稽查就会产生大额税收滞纳金和罚款,严重的甚至会触犯国家税法,形成逃税罪,给企业经营造成不可弥补的损失。
2.2 内部缺乏税收管理
许多房企没有专业的税收筹划人员,将税收筹划和税款缴纳混为一谈,认为税收都是财务部门的事情,只要按期缴纳税款就可以了。公司财务部门的人员一般都具有税收知识,但仅这些税收知识做筹划是不够的,有时还会弄巧成拙,使企业多缴税款或未按期缴纳税款,增加企业税负。
2.3 容易产生税收风险
由于房地产企业缺乏专业的税收筹划人员,在经营行为未发生之前进行纳税筹划,造成企业没有适用税收优惠,而承担了不必要的税收负担,或是应缴纳税款而未缴纳税款面临补缴税款、税收罚款、加收滞纳金等问题。有时甚至会触犯税收法规,承担法律责任。
3 房地产企业应如何进行税收筹划
3.1 房地产企业可利用起征点筹划土地增值税
利用起征点应在项目立项之初,结合项目地段对户型设计、建造成本、费用、销售价格进行合理筹划,一方面,户型设计应为普通标准住宅;另一方面,对定价进行筹划,使增值额不超过扣除项目金额的20%。经过筹划后即可以免于缴纳土地增值税,减少税负增加企业经济效益。
3.2 利用利息增加土地增值税扣除项目进行筹划
房地产项目开发费用中利息的扣除分为两种情形:一种是能按项目分摊利息、提供利息扣除凭证,利息不超过同期银行借款利率的,利息可据实扣除;另一种情形是不能提供利息扣除凭证的或不能按项目分摊利息的,利息费用按照土地价格和开发成本的5%计算扣除。房地产企业应在资金筹集阶段进行筹划,合理估计筹资费用中的利息支出,采取扣除利息支出最大的方案,缴纳土地增值税。
3.3 利用税收优惠进行纳税筹划
房地产企业应聘用专业人员或机构进行纳税筹划,充分利用税收优惠进行筹划。例如,自建房屋时可采用合作建房模式,免征土地增值税,筹资时要考虑到利息抵交企业所得税的抵税作用等。企业应根据自身特点,合理进行纳税筹划。
4 房地产企业应如何预防税收风险
4.1 房地产企业进行纳税筹划要遵守法律
首先,要有遵守法律法规的意识,熟悉税收法律法规,依法纳税。其次,要分析企业生产经营的特点,熟悉本行业税收政策,在项目立项、产品设计、产品开发、产品销售等各个环节进行纳税筹划,选择出既符合企业利益又遵循税法规定的筹划方案。
4.2 进行纳税筹划应聘用专业筹划人员或机构
我国税法税种多、计算复杂、更新快,没有专业人员的服务很难准确把握税收政策,如果对政策研究不到位,可能会造成多缴纳、少缴纳、不及时缴纳或未能享受到政策优惠等问题,甚至触犯税法造成犯罪。
4.3 进行纳税筹划应全面考虑
纳税筹划时不仅局限于一个税种缴纳的多少,要考虑整个公司的综合税负。成功的纳税筹划方案应是在遵守税法的前提下,企业整体税负相对较小,实现经济利益最大化。
5 结语
在当前经济形势下,房地产企业得到了快速发展,同时税收问题也相应产生。税收筹划是企业财务管理的一个重要组成部分,房地产企业在防范税收筹划风险时,必须全面考虑,以实现企业涉税零风险为目标,减少企业的税收负担,提高企业利润率。
收稿日期:2016-08-02