简析中国房地产融资渠道及新型融资方式

李廉翌 陈倍好（重庆工商大学，重庆 400000）



简析中国房地产融资渠道及新型融资方式

李廉翌 陈倍好
（重庆工商大学，重庆 400000）

摘要：概述我国房地产企业融资渠道现状及存在问题，分析我国房地产企业多元化融资渠道的房地产信托投资基金（REITs）、ppp融资模式的概念、特点、前景。为我国房地产融资渠道及新型融资渠道研究提供参考与借鉴。

关键词：房地产金融；新型融资方式

一、我国房地产企业融资渠道现状

1.资金来源于自筹资金和其他资金。

2.金融投入总量增长且结构不断优化。

二、我国房地产企业融资渠道存在的问题

（一）银行贷款受挤压。房地产作为资金密集型行业，其特点是开发周期长、投资规模大，其需要大量的资金支持才能确保长期运转，对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款。在严格的信贷额度控制和严厉的监管政策下，房地产企业开发贷款已经受到明显挤压。

（二）房地产金融制度不够完善。对比国外房地产金融机构体系如专业性住房金融机构、非专业性房地产金融机构和向住房融资提供担保或保险的机构，我国仅有非专业性房地产金融机构（主要为商业银行），这就使得我国房地产金融组织结果单一化，影响了房地产金融对房地产业的支持力度，同时也使得商业银行金融风险增大。

（三）房地产金融创新品种和手段匮乏。与发达国家相比，我国城市房地产金融品种和手段创新较少，无论是对房地产企业贷款或者个人住房贷款都离不开抵押、按揭等几种原始方式。我国城市房地产金融工具创新的意识不高，没有专门设计适合不同房地产企业和居民支付能力的多样化贷款品种。

（四）房地产金融系统运行机制效率不高。目前，我国涉及房地产金融的专项法规不多，房地产金融缺乏法律保护，而且国家对房地产金融发展支持不足。由此导致城市房地产金融和房地产市场运行尚未进入规范化的轨道，影响了房地产市场发展潜力。

（五）房地产金融中介服务滞后。第一，房地产金融资信评估体系不健全；第二，房地产中介保证机构缺乏；第三房地产中介业务市场混乱；第四房地产中介机构人才匮乏。

三、新形势下我国房地产企业多元化融资渠道选择

（一）REITs。

1.概念。房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trust），指制定信托投资计划的信托公司与投资者（委托人）签订信托投资合同， 以发行信托受益凭证等方式，委托或聘请专业机构和人员实施具体的经营管理，从而达到将受托投资者的资金用于房地产或者房地产抵押贷款投资的一种资金信托投资方式。

2.REITs的具体特点为。

一是来源于租金和房产升值的收益。

二是给予投资者更多分红的大部分收入。

三是不同于银行存款、基金等较为短期的投资方式，REITs能获得更长远的资金回报，同时与股市、债市等风险性投资方式并没有太多的相关性。

四是有利于政府盘活社会存量房产，既可帮助政府融资，也降低运营成本；

五REITs对开发商而言，可以避免开发商自持物业的双重征税（免除企业所得税），从而提高物业的回报率；开发商以自持物业换取REITs在公开市场出让，可规避资产转让税收；抵押型REITs可替代银行贷款融资渠道；

六是REITs对投资者个人而言，可使房地产投资化整为零，便于小额投资；REITs股权具有良好的变现性，风险收益介于股票与债券之间，可优化投资组合。

3.前景。在刚结束的两会上，李克强总理在作2016年政府工作报告时提出：“探索基础设施等资产证券化。深化投融资体制改革，继续以市场化方式筹集专项建设基金，推动地方融资平台转型改制进行市场化融资，探索基础设施等资产证券化，扩大债券融资规模。”在金融领域，Reits市场未来潜力巨大，受到了各大企业的青睐。

（二）ppp融资模式。

1.概念。PPP模式（Public—Private—Partnership），它把政府部门的社会责任、远景规划、协调能力与民营企业的创业精神、民间资金和管理效率结合到一起，是指政府与各私人组织团体之间，为了合作建设城市基础设施项目。

2.优点。

（1）消除费用的超支。（2）发挥市场的决定性作用，做大民营企业，转换政府职能。（3）风险分配合理。（4）彻底解决民生领域的腐败问题。

3.存在问题。

（1）前景被质疑，易搁浅。（2）特许经营权能否质押的问题一直争议不断。

我国《担保法》在权利质押章节中，对新近出现的经营权、收费权、经营收益权等权利质押还没有明确的规定。

4.前景。

（1）2016年是基建投资大年，PPP市场空间更大。（2）PPP引导基金支持项目论证，保证前期工作顺利开展。（3）PPP项目逐步落地，模式越来越清晰。

经过两年多的推广，相关培训活动使PPP概念日渐明晰，各参与方对PPP的认识更为全面，自身定位更加精准：政府部门从公共服务的管理者、提供者向监督者、合作者转变，从以建设、融资为主到运营、合作为主转变，整合了社会的资源，进入激发了市场的活力。

（4）特许经营权质押破题，地方融资平台参与，金融机构支持力度加大，PPP融资渠道拓宽。

四、结束语

房地产的特点是施工条件复杂，开发周期长、投资规模大，其需要能稳定为其提供资金且风险程度为稳健的资金来源。不同的房地产企业，其融资目的不同，有的为了资本积累，长期扩张，有的为了引进技术，树立形象，拓展社会的人脉渠道。房地产企业应根据自身的发展特点及目的，选择适合的融资渠道。不同的融资渠道对控股权有着不同程度的影响，不同的融资结构对控制权有着不同的要求。

在过去，很多房地产企业过于依赖银行贷款，导致以受国家货币政策和金融政策的直接影响，这就要求房地产企业转变以银行信贷为主的融资方式，多元化其投资渠道，提升社会资本来源的比例，在决策前三思而行，根据企业情况把握合适的度。

基于此，上文所提到的REITs和ppp融资模式不失为其中几种好的融资方式。

参考文献：

［1］邓程燕.对我国房地产融资渠道的分析［J］.时代金融， 2013（11）：64-65

［2］田峰.新形势下房地产企业多元化融资渠道探析［J］.商情（教育经济研究），2008（1）：133

［3］陈朝萌.我国房地产企业融资渠道多元化问题研究［D］.天津商业大学，2010

陈倍好（1996-），女，汉族，重庆工商大学，学生，本科，工程管理专业。

中图分类号：F293.3

文献标识码：A

文章编号：1671-864X（2016）05-0030-01

作者简介：李廉翌（1995-），男，汉族，重庆工商大学，学生，本科，工程管理专业。