楼市泡沫：现状与应对

2016-12-02钟伟

中国外汇 2016年20期

楼市泡沫：现状与应对

钟伟本刊副主编、北京师范大学金融系教授

我们必须做出选择——虽然整体去库存和局部抑房价必须并行，但整体去库存才是大局。

近期，中国楼市的火热再度引发关注。那么，当前中国楼市处于怎样的泡沫状态？应当如何应对？以下是笔者的观点。

第一，中国重点城市的楼市确实处于泡沫状态。以京沪两地为例，一套市郊的小住宅可能需要至少300万元，假定房价每年温和上升5%，那么就是每年上涨15万。这已超越了大多数京沪普通白领的年收入以及绝大多数白领每年的储蓄。这也意味着，如果财富没有从父母向子女、从中小城市向大城市的迅速集中，年经一代的白领其实并不具备在京沪购房的经济独立能力。这样的楼市明显泡沫化。

第二，中国楼市泡沫仅是全球资产泡沫的局部，甚至很可能不是最危险的泡沫。从2011年至今，全球资产价格迅速攀升，同时经济增长乏力和物价低迷并没有明显改观。包括楼市在内的资产泡沫膨胀，是主要央行量宽和零利率政策所致。中国楼市也是随着国内货币环境趋于宽松和利率不断下行而涌现的。目前全球债市聚集了逾150万亿美元的资金，以纳斯达克指数和富时指数为代表的美英股市屡创历史新高。由此看，资产泡沫并非中国特有，而是一种全球奇观，没有谁愿意自身的资产泡沫率先破裂。

第三，围绕高房价的热议，一定程度上掩盖了楼市依旧面临沉重去库存的现实。“三去一降一补”，是异常艰巨的任务。一线以及重点城市房价的上涨，无法掩盖中国楼市去库存的迟缓。我们必须看到，2016年1—8月，房地产投资增速仍徘徊在约5%的低位，土地出让收益金仍处于-8.5%的萎靡状态。估计8月末，全国商品房库存仍不会低于40亿平米，待售面积也会逾7亿平米。前8个月，房屋销售不足9亿平米，微增2%而已。从125家上市房企的财务数据看，改善也十分微弱。事实上，与2015年相比，当前的中国楼市仍然只算是温和改善，并且冷热分化严重。这迫使我们必须做出选择——虽然整体去库存和局部抑房价必须并行，但整体去库存才是大局。

第四，中国重点城市房价的飙升确实包含泡沫，但这种泡沫效应可能被媒体无限放大了。一些人认为楼市的回升等同于损害实体经济，这种判断十分奇特。无论中外，高房价的重点城市不可能吸纳，而只会不断挤出传统制造业。而中国存在许多交通物流和工业配套齐全的，地价低廉且利用程度不高的工业园区、开发园区，可供传统制造业稳健发展。另外一些人夸张地认为，中国楼市的泡沫甚至超越了当年的日本和美国。但这很可能也并非现实。中国目前住房按揭余额约16万亿元，但居民储蓄存款逾60万亿元，户均储蓄超过12万元，储蓄率居高不下。因此，尽管重点城市房价过高，但就全国整体而言，房贷仍具有较大的安全边际，而不是处于一触即溃的危险边缘。

第五，虽然重点城市的高房价，既不是过去三四年中国楼市调控政策有什么重大疏失所导，也不意味着中国楼市泡沫遍地或是去库存已大功告成，但仍需要我们冷静应对。事实上，当前的政策调控手段仍然灵活多样，具体可从以下方面入手：一是继续严格限制开发商的财务杠杆，强调地价款不能对接银行结构性产品或资管计划。二是建议规范政府土地出让行为，公开地方政府和特定地王相关的政策承诺或会议纪要，避免地方政府和开发商的暗箱合谋。三是继续扩大限购限贷政策，大幅降低多套房的购房杠杆。四是将个人房贷限制在180个月的收入以内，并对购房者出具虚假收入证明的单位追究法律连带责任。五是根据水电燃气等市政服务消耗量，对空置房屋尝试收取空置费。六是以租房市场合约规范化为抓手，加强保护租房者利益。七是取消对重点城市年满18周岁子女的购房许可，强调要求成年子女必须有稳定工作和社保记录方可购房。八是尝试研究开征遗产税等。

我们应当看到，中国一线楼市的过热，是全球资产泡沫的一部分，而不是政府涉房政策出现疏失所致；与此同时，我们也应当看到，楼市去库存有可能需要付出重点城市房价率先启动的代价，调控房价过热的局部惩处政策空间依然充裕。

［声音］

易纲

“中国的GDP增速目前仍保持在6.5%至7%之间，就业情况良好，中国经济呈现多个积极变化。总体而言，中国经济比此前更加稳定。”

——10月6日，中国人民银行副行长易纲在国际货币基金组织(IMF)和世界银行2016年秋季年会上表示，金融危机后，中国为全球经济增长做出重要贡献。在过去的5年中，中国经济增量占全球经济增量的25%至30%。中国经济的转型，将继续为全球经济增长提供动力。

楼继伟

“当前世界经济延续温和复苏态势，但也面临增长动力不足、贸易投资低迷的挑战，其中既有短期周期性问题，也有长期的结构性问题。”

——10月8日，财政部部长楼继伟在世界银行和国际货币基金组织举行的第94届发展委员会部长级会议上表示，建立一个面向未来15年的更好、更大的世界银行集团，对实现“消除极端贫困和促进共享繁荣”的双目标、推进联合国2030年可持续发展议程具有重要意义。

连维良

“严禁‘ 僵尸企业’、失信企业和产能过剩的企业实施债转股，市场化债转股绝不是免费午餐，政府不干预市场化债转股的具体事务，不搞‘拉郎配’。”

——10月10日，国家发改委副主任连维良在国新办举办的新闻发布会上强调，针对有较好发展前景但遇到暂时困难的优质企业开展市场化债转股，可以有效降低企业杠杆率、增强企业资本实力、防范企业债务风险，是一项一举多得的举措。

李扬

“不要以为发展普惠金融就是搞些产品、办些机构，其核心概念应该是树立普惠金融的新体制，它是金融业发展的新阶段，需要提供全面服务。”

——9月23日，国家金融与发展实验室理事长李扬在“2016博鳌观察创新金融峰会”上表示，普惠金融有四个要点：第一就是平等，应当说过去是不平等的；第二应当是商业可持续；第三应当是风险可控；第四是成本可接受。

9月30日，中国人民银行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜在北京、重庆调研外汇管理工作，与部分中外资银行、企业代表座谈。潘功胜表示，外汇管理要坚持稳中求进的总基调，兼顾便利化和防风险，按照“既有利于眼前——平衡外汇收支和防范跨境资本流动风险，又有利于长远——推动金融市场开放”的原则，继续简政放权，锐意改革，进一步提升贸易投资便利化水平，支持新业态经济发展；同时创新管理方式和手段，突出真实性、合规性审核要求，打击外汇违法违规行为，注重发挥外汇市场的自律机制作用，切实促进外汇市场健康发展。