律师解疑

王登山 律师



律师解疑

王登山 律师

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北京大成律师事务所

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问题

问：发包人拖欠工程款，却以返还原物为由主张交付房屋，法律是否支持？

2013年年初，某开发商将包头市某住宅楼工程项目发包给承包人施工总承包，承包人施工历经两年，于2015年年初竣工验收质量合格。发包人不仅拖延结算、拖延支付工程款，且在工程所在地的基层人民法院主动起诉称：房屋为其所有，要求承包人返还原物、腾退房屋，起诉案由定为：返还原物纠纷。请问：发包人在拖欠工程款的情况下，却以返还原物为由，要求承包人交付房屋，法律是否支持？

律师观点

律师观点：

1.发包人故意回避双方存在的建设工程施工合同民事法律关系，却以主张房屋的物权为由，要求承包人腾退房屋，是错误的。

根据最高院民事案件案由规定的理解与适用的规定，返还原物纠纷属于物权纠纷的范畴，所适用的法律依据为《物权法》；而建设工程施工合同纠纷属于合同纠纷的范畴，所适用的法律依据为《合同法》及建设工程施工合同司法解释等。

本案中，承、发包双方客观存在的基础法律关系为:建设工程施工合同民事法律关系，除此之外，无任何其他民事法律关系，而双方争议的房屋，是承包人履行建设工程施工合同而创造的劳动成果，那么，双方基于建设工程施工合同发生的纠纷，自然适用《合同法》及其法律法规，非适用《物权法》。

现发包人故意回避双方存在施工合同关系，主张房屋物权为其所有、要求承包人腾退房屋，显然是错误的。

作为本案的代理律师，首先指出了发包人错定案由，要求更正本案案由为“建设工程施工合同纠纷”，是赢得这场官司的根基。

2.承包人有权主张“先履行抗辩权”，有权在发包人未支付工程款的前提下，拒绝交付工程（房屋）。

双方签订的《施工合同》通用条款第33条约定，在工程竣工验收合格后，双方合同权利义务的顺序是：先进行工程竣工结算、发包人付清工程款，承包人方交付工程。

再根据《合同法》第67条关于“先履行抗辩权”的规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。

据此，在发包人拒付工程款、违约在先的情况下，承包人有权主张“先履行抗辩权”，有权拒绝交付房屋。

3.本案对承包人的启示：承包人应主动出击，主动起诉发包人要求支付拖欠的工程款，同时诉请在发包人支付工程款后、再与发包人办理工程（房屋）的交付手续。

本案承包人不仅被拖欠工程款，且面临着房屋被发包人无情夺走的被动局面，律师建议承包人要化被动为主动，选择对己方更有利、能够排除地方保护因素的人民法院，提起建设工程施工合同纠纷，诉请法院责令发包人支付拖欠的工程款，同时将工程（房屋）如何交付事宜一并列入诉讼请求中、并入此案，依法对抗发包人不当要求。

代理律师的上述法律观点和诉讼策略最终得到了法院的支持，承包人胜诉。