王健林的本事不是“小目标”，而是趋势观和转向能力

迟忠波

当宝能、恒大两家房地产公司争夺万科这块大蛋糕的时候，很多人会坚定地认为房地产还会升值。但是当“十一”假期多地紧急出台房地产限购政策之后，人们越来越迷茫。

买股票我们可以跟风巴菲特，因为他是股神。而买不买房，其实我们也可以看一个人，他就是万达集团董事长王健林，因为他是“地产首富”。

而这样一位靠房地产起家的大佬，却在“撤离”房地产！

“对中国房地产现状，我也想不出什么好办法”

2015年，61岁的王健林及其家族以2200亿元人民币的财富超过马云，第二次成为中国首富，财富比前一年增长52%。同时，王健林及其家族以1200亿元（只计算其在地产领域的财富）蝉联“地产首富”，这是王健林六年内第五次名列房地产榜首位，也是第一个获得房地产榜首富“四连冠”的企业家。

美国当地时间2016年9月28日，王健林接受美国CNN专访，表达了他对中国房地产现状的思考。

王健林说：“现在的问题是，上海这样的超大城市房价持续上涨，而数千个小城市的房价却在下跌，空置率很高……政府已经出台了各种措施，包括限购限贷，但效果不明显……中国经济正在下行，但负债又在迅速增长，很多贷款都涌入了房地产市场。”

基于此，王健林发出了这样的感慨：“面对现在的问题，我想不出什么好办法。”

王健林的转型目标：瞄准轻资产路线

2015年，王健林曾经表示，中国房地产行业好赚钱的时代过去了，今后将成为一个平均利润行业，无论政策再怎么刺激，二三四线城市都不可能有大变化。他认为万达也坚定了转型决心，目标瞄准轻资产路线。

王健林是一个非常自信的人，他对于未来公司的发展方向有着清晰的路线图，而这个路线图上的数次“转向”，均来自他对未来趋势的判断。

我们自己对于房地产市场的判断，是希望在中国房地产还没有真正调整的时候，能够实现去库存化。但在王健林看来，这一切无济于事。

他说：“因为土地的供应和现在的存量太大。假如不再增加供应，用三年时间去库存，中国地产才可能进入长时间健康的状态。但是，如果不供应土地，政府的钱从哪来呢？所以只要形势好一点，政府一定又会大量推地出来，所以对中国房地产长期趋势，我认为容易赚钱的时代过去了，今后房地产就是一个平均利润行业，而以后（七八年以后），如果只是纯粹卖房子，可能还不如一个平均利润行业。”

“2016年万达就不再是房地产企业”

2016年新年伊始，在万达集团工作会议上，王健林宣布：2016年万达服务业将会首次超过房地产。

从严格意义上讲，今年开始万达将不再是房地产企业。

这绝对不是王健林喊的口号，而是很久以前就已开始的布局。在2015年年初，王健林将万达的目标设定为：到2020年服务业收入和净利润占比超过65%。显然，这个服务业肯定不是房地产。

在他看来，2016年万达集团的收入和净利润这两项核心指标上，服务业会首次超过房地产。再用两年时间，万达将服务业比例再提高15%，企业就算全面实现转型。

王健林正在将万达从一个重资产的房地产公司向一个轻资产的服务公司进行转型。

王健林的趋势观

当然，王健林从来也没有说房地产不行了，只是对公司长期发展来讲，已经“不够理想”。但是，万达现在布局影视、体育、旅游等服务业，是因为他看到了一个比房地产增长更大的金矿。

王健林说：“服务业占GDP比重超50%，今后中国经济可能要看服务业的脸色行事了！”

国家统计局2016年1月发布的数据显示：2015年全年第三产业增加值占GDP的比重为50.5%。这是继2013年服务业占比首次超过工业后，服务业又一个里程碑式的变化。

不论从经济发展的历史来看，还是从理论的研究来看，经济发展到一定阶段，尤其是工业化中后期的时候，服务业比重出现明显上升，这符合经济发展的规律。这意味着中国经济由工业主导向服务业主导的转型趋势还在延续，这是经济大势。很显然，王健林比别人更早地看到了这个趋势，而且，已在顺势而为。

王健林的“转战史”

“逃离”房地产业，他这次会做对吗？从王健林的发家史中或许可以看出端倪。

第一步：从官员转到房地产开发商

王健林在1984年从部队转业到大连西岗区政府当办公室主任，这在当时可是前途无量的职务。但是，1988年，他却应聘到当时亏损累累、濒临倒闭的西岗区房产开发公司当总经理。

他凭借着超出常人的眼光，拿下了别人都不愿意接的“北京街”项目的开发，首批就卖了800套房子，赚了将近千万。在1990年代初期赚到1000万，绝对是一个天文数字。

也正是趋势判断的准确，万达发展就像火箭一样，年房屋销售量占大连市房地产销售总量的两成以上。1993年，王健林决定走出大连，到先富阶层更为集中的广东地区开发房地产。这一转型，使万达成为全国首家跨区域发展的房地产企业。到1998年，万达已经到成都、长春等多个城市开发房地产，迈出大规模跨区域发展的步伐。

第二步：从住宅地产转向商业地产

2000年，当商业地产开始炙手可热的时候，王健林却决定，住宅地产和商业地产两条腿走路。

当时，他敏锐地意识到，住宅开发虽然赚钱快，但房子卖完就完了，公司并没有持续生财的源头。因此万达开始持有商业物业，以保证公司长期运营。

2000年7月，万达开发的第一个商业地产项目——长春重庆路万达广场开始建立，并与美国沃尔玛公司结成战略合作伙伴关系，这就是第一代万达广场。

5年后，万达进行二次公司改革，将商业、住宅两大公司合为一家公司——万达商业地产股份有限公司，确立商业地产为万达核心支柱产业。

无疑，这次王健林“逃离”住宅地产的转型，又成功了！

第三步：从房地产向文化旅游产业转移

2009年，万达集团将文化旅游产业作为企业新的重点发展方向。同年1月，万达集团投资200亿元人民币建设长白山国际度假区。新的重点发展方向全面展开……

最特殊的一次“转战”：“逃离”中国足坛

王健林喜欢足球是出了名的，1995-1997年万达也实现了国内联赛三连冠，但是在假球、黑哨充斥的中国足坛，万达的足球路并不顺利。

在1998赛季足协杯半决赛中，辽宁天润和大连万达在首回合比赛中1-1战平，第二回合90分钟双方依然1-1战平。但是，在加时赛中，先是郝海东带球突入禁区被铲倒，裁判没有丝毫表示，接着就是加时赛结束前王鹏门前补射，裁判判罚越位在先，补射无效。结果，在点球大战中，万达最终输掉了比赛。

比赛结束后王健林冲进球场内质问裁判，在赛后新闻发布会时，王健林冲入新闻发布会表示：“我本来不想参加新闻发布会的，但是中国职业联赛搞了五年，虽然有进步，但比赛中的黑暗面太多了。因此，我郑重提出两点：一、万达将对本场比赛的执法进行全力诉讼；二、基于目前的现状，搞足球还不行，今年联赛后大连万达将退出中国足坛，以示抗议。”

事实证明，王健林这次“逃离”中国足坛是明智之举。

而2016年，万达宣布转型为非房地产公司，这一次还会是对的吗？

无论如何，“地产首富”离开房地产，其战略眼光和趋势判断的能力都值得深究。