房地产业的“马拉松”竞赛

金岩石

2016年度最精彩的商场大戏莫过于万科“宫斗”，全场最惊艳的角色既非王石，亦非宝能或华润，而是半路杀出的恒大地产。恒大入局万科的时效，可用江湖中一字点赞：俊！

房地产市场巅峰时刻到来！

万科之战，王石退出几乎已成定局。万科团队群龙无首，团队优势必然弱化，此时若由恒大团队重组万科，局中人似乎都可以接受，于是坊间流传的各种版本中，呼声最高的方案已是恒大联手华润或宝能接管万科。在股权之争的喧嚣中，恒大地产铺开了“全国82折”的销售攻势，一举超越万科跃居地产行业之首。

恒大已经是行业老大了，还需要万科吗？早在2009年的金融海啸期间，恒大举债扩张，逆势成长，并通过香港上市化解债务危机。“恒大模式”横空出世，以高成长、高负债的“两高”利器在2009-2015年实现了37%的年均复合增长率。

远看恒大，可以简化为“12345”：1.未来三年或将实现累计1000亿元的净利润；2.账面现金余额目前已超过2000亿元；3.目前全国累计销售已突破3000亿元；4.尽管公司负债总额逾4000亿元；5.但原值逾2500亿元土地储备的现值已超过5000亿元。因此，将上述“12345”放在一起，结论便是：恒大的内在价值已远超万科。

10月3日，香港恒大集团（HK.3333）公告了恒大地产借壳深深房回归A股的方案：恒大地产承诺2017-2019年的净利润合计888亿元。这是一个极为保守的承诺，重组后的恒大地产若未能实现上述利润目标，恒大集团将通过广州凯隆公司按对应比例进行股权补偿。恒大回归A股——这是恒大的巅峰时刻，也是中国房地产市场的巅峰时刻。从1980年6月邓小平提出住宅商品化开始，今年是房地产业“马拉松长跑”的决胜阶段，长期领跑的万科在“傲慢”中跌倒，而紧随其后的恒大却在此时腾空而起，飞向了比赛终点。

恒大地产曾将公司的战略目标定为“与万科并驾齐驱”，如今万科“宫斗”自毁长城，恒大地产坐收渔翁之利，坊间关于“恒大入主万科”的传闻，此时也成为恒大地产品牌的溢价因素，在火爆的楼市形成了一种新的共识：以恒大的合理低价，买万科的品质保障。

在我看来，恒大万科并驾齐驱的时代即将结束，恒大将在三个层面超越万科：今年已经实现的是销售超越；明年即将实现的是市值超越；后年将会实现的是品牌超越。销售+市值+品牌，这三个层面的“超越”将无可争议地使恒大地产取代万科成为行业龙头。

疯狂与理性的博弈

房地产是国民经济的支柱产业，历来都是现代市场经济的周期性盛衰之源。特别是在城市化完成的经济体中，房地产价格的波动就是周期性经济危机的晴雨表，也是历次金融动荡的导火线。

房价非理性上涨的原始驱动力是人性与货币，即人们的致富欲和货币的流动性，人性的贪婪与货币的泛滥，在城市化的进程中转变为以房地产为载体的家庭财富及其增值预期，从而激发了人性的贪婪，乃至利令智昏。

一个国家的购房需求，如果越来越高的比例不是为了居住需求而是追求投资暴利，楼市就将进入“非理性繁荣”的阶段，从而在某一个时点引发“断崖式暴跌”。历史一再重演，人性不可理喻！就在恒大超越万科走向行业巅峰的时刻，中国楼市也正走向“非理性繁荣”，酝酿着金融风暴的危险。

然而，在恒大对A股投资人的承诺中，我却看到了以恒大为代表的行业理性。恒大地产2014年预售总额为1315亿元，2015年达2013亿元，今年有望接近4000亿元，而恒大地产对未来三年承诺的经营业绩仅为年均10%。再从恒大的交楼纪录看，2009年恒大的交楼金额约50亿元，2015年达到1265亿元，年均增长71%。而恒大未来三年的目标也只有10%-15%。由此判断，恒大地产的决策者已在主动减速换挡，冷静面对中国房地产市场的高风险。

市场在疯狂，理性在回归，疯狂与理性的博弈将成为中国房地产市场的主旋律。