人民币惊天大跌如何影响房价？

马光远

人民币正式加入国际货币基金组织（IMF）特别提款权（SDR）货币篮子后，人民币汇率遭遇七连跌。虽然这并不是人民币贬值的原因，但正式“入篮”，却给了人民币贬值一个非常合理的机会：贬值的根本原因是人民币汇率被高估了。

人民币贬值不是坏事

人民币实际有效汇率被高估，既有外因，又有内因。

最重要的外因，当然是美元从弱势政策转为强势美元政策，这个周期其实根本没有结束，而是刚刚打开了一扇大门。在金融危机接近尾声之后，全球经济面临的最大不确定不是美元会不会加息，而是美元加息对全球经济的影响。在全球经济仍然没有找到新的增长点的情况下，复苏态势相对好的美国就成了资本的避风港，国际资本的流向从以前流出美国开始转为流入美国。

从内因看，则是中国经济大周期的逆转。随着高速增长的结束，中国的一系列宏观指标都迎来了“历史大顶”。特别是外贸数据，随着进出口回落至零增长区间，以前外汇储备单边增长的态势将不复存在。

如果一个国家的货币被高估，在自由浮动汇率下自然会下跌。然而，对于人民币的汇率，由于我们金融博弈能力的羸弱，所以无论是高估还是低估，我们都不敢让其自由浮动。在2015年“8.11”汇改之后，包括本人在内的很多学者都呼吁对人民币贬值不要过于干预，由于之前人为的维持人民币的高汇率，贬值其实是对人民币汇率的修正，在市场贬值预期非常强烈的情况下，一切干预行为都会被市场“理性预期”，从而和央行的干预行为进行博弈。我们看到的实际情况就是如此，央行越强调“人民币没有持续贬值的基础”，越进行干预，市场越相信人民币贬值还没有到位。

对于人民币“入篮”之后的下跌，一些分析人士将此归结为国庆期间英镑的大跌推动美元指数的上升，以及今年9月份中国外贸数据的疲弱。其实，这都是表象和短期因素，长期因素就是人民币仍然被高估。人民币正式加入SDR，意味着在人民币的市场化程度上一定要有所作为，央行对于“七连跌”没有进行太多干预，倒不是不想干预，而是顺势而为。

保房价还是保汇率，是个伪命题

这个话题本身就是一个极大的误导。

首先，“保房价，还是保汇率”不是一个两难选择。就人民币而言，假设要保房价，就要保汇率，保汇率也能稳定房价；而不是说保了房价，就必须丢了汇率。其次，汇率也好，房价也好，如果真的高了，有泡沫了，你能保得住？

就中国目前而言，既不存在保汇率的问题，也不存在保房价的问题。就房价本身来说，一些地方杠杆和炒作因素太大，必须挤泡沫，防止由于房价泡沫引发系统性风险。行文到此，结论已经非常清楚：

第一，从中国经济基本面看，人民币适当贬值不是什么坏事，不要人为去保。从人民银行目前的态度看，在人民币贬值问题上已经松动。对此，我仍然坚持以前的判断：人民币回到“7”时代是大概率；

第二，在人民币贬值的情况下，房价出现调整的概率很大，一些城市的房价出现下跌是正常的；

第三，无论是人民币汇率还是房价，短期内都不存在暴跌的基础。也许我们会迎来一个人民币与房价出现“双方波动”的新周期。

这是一个全新的时代。不要老是

通过后视镜研判未来。马克思告诫我们：“在历史的每一个大的转弯处，知识分子总是被时代的列车甩出窗外。”因此也不要用过去的经验来判断人民币汇率和中国的房价。回想2013年，我们研判人民币会贬值的时候，几乎没有多少人相信，因为人们已经习惯了人民币单边升值。

对于房价，也是一样。