谈营改增对地产行业的影响及应对策略

梁 亚 春

(山西衡宇招标代理有限公司，山西 太原 030006)



·房地产开发·

谈营改增对地产行业的影响及应对策略

梁 亚 春

(山西衡宇招标代理有限公司，山西 太原 030006)

分析了营改增对我国房地产行业造成的影响，从供应商管理、合同谈判、招标管理、经营流程等方面，提出了房地产行业应对营改增的建议和对策，对保障房地产行业的发展具有重要的意义。

营业税，增值税，房地产企业，税率

目前我国的地产行业已经从黄金时期进入了白银时代，面临着激烈的行业竞争压力，营改增政策的实施对于营业收入占较大比重的房地产行业来说将会造成较大的影响。如何更好的面对营改增新政的落地及实施对于每个地产人提出了更高的要求。可以说，营改增实施对于行业来说既是机遇也是挑战。把握的好则使项目有更好的市场竞争力，反之则要付出惨重的代价。

房地产业上下游所涉及的增值税税率结构如表1所示。

1 “营改增”对房地产企业的影响

1.1 短期内面临赋税上升风险

据分析所知，企业赋税上升的主要原因有以下两点：1)税率高。房地产行业及主要上下游行业目前的现行税率在3%～5%之间，“营改增”实施后，房地产企业的增值税税率达17%或11%，所以，企业的税收负担不降反升。2)抵扣难。“营改增”目前还只是试点阶段，房地产行业及主要的上下游并没有完全被纳入试点范围，所以目前还没有形成完整的增值税抵扣链条，因此出现了房地产产业链增值税抵扣困难的现象。比如，建筑工程人工费占工程总造价的20%～30%，而劳务用工主要来源于建筑劳务公司及零散的农民工。建筑劳务公司为企业提供专业的建筑劳务，取得劳务收入如按11%计征增值税销项税，却没有进项税额可抵扣，与原3%的营业税率相比，增加了8%的赋税。劳务公司作为微利企业，承受不了这么重的赋税，就很可能将增加的赋税成本转嫁到总承包企业。另外，农民工提供零星劳务产生的人工费，也没有增值税发票，必定加大企业人工费的赋税。

1.2 财务管理与会计处理的影响

营业税按照营业收入全额来计算所得税，增值税计税时所采用的则是差额增税，应缴纳的税款是销项税与进项税的差额。“营改增”后，房地产企业的会计核算会增加上十个会计科目，以及由此造成的会计政策和制度的变化，要求财务管理和会计人员不断通过各种措施来提升财务工作者的工作素质和专业技术能力，使所完成的工作是符合会计准则和制度的，从而降低纳税风险。

表1 房地产业上下游所涉及的增值税税率结构

1.3 营改增会造成房地产企业的现金流缺失

当前的房地产行业主要的运营模式是项目公司式。该种形式下，房地产开发的项目先要根据预期的销售收入来缴纳一定的税款，只有项目完成后房地产公司才会获得大量的进项税款金额。房地产企业在开发项目前需要缴纳较高的增值税额，以前房地产企业不断增加成本，使得房地产企业自由现金流较少，进而会造成企业的资金比较短缺，再加上目前紧缩的货币政策和国家对房地产行业的控制，使得房地产企业和公司面临着较为严重的资金短缺问题。

2 应对“营改增”的对策和建议

2.1 完善对供应商管理

提升纳税意识。在房地产原材料采购过程中和选择建筑施工方时，房地产行业应该严格进行选择，尤其是要选择那些能够开具增值税发票以及有正规资质的施工单位和供应企业。房地产在选择供应商时同样要考虑能否有效地降低税率。在招标环节中的资格预审阶段就投标单位的纳税性质(是一般纳税人还是小规模纳税人)、适用的税率进行梳理，原则上要求参与竞标的要为一般纳税人并能提供增值专用发票。即使中标单位为小规模纳税人也要明确要求能提供3%的增值税专用发票。同时企业内部也应该对会计核算体系进行优化和完善，切实做到账实相符，当企业不能够获得正规的用于抵扣的发票时，一定不能进行抵扣，以便会计核算准确性得到提高。

2.2 合同谈判的策略

具体到某个项目公司上说，如项目公司和总承包单位均采取简易计税，不得抵扣进项，建安企业的合同金额全额反映为项目公司的成本，则应控制总价。建安企业合同总价越低，项目公司成本越低；如项目公司采取简易计税，总承包单位采取一般计税，建安企业的合同金额全额反映为项目公司的成本，建安企业税率增高，为保持自身利润，将向项目公司转嫁税负，从而使项目公司成本上升，应尽量避免此情形的出现；如项目公司采取一般计税，总承包单位采取简易计税，项目公司可以抵扣进项。总承包单位简易计税办法下，其利润水平变化不大。如总承包单位简易计税下可以开具增值税专用发票，则在总包价格不变的情况下，项目公司成本下降，如可以进一步控制总包总价，则成本可能进一步下降；如项目公司和总承包单位均采取一般计税方法，项目公司可以抵扣进项。建安企业税率增高，为保持自身利润，将向项目公司转嫁税负。如果全额转嫁税负，则项目公司成本不变，但现金流支出大幅上升。从项目公司成本及现金流角度，应尽量控制总包的总价及不含税价格。

2.3 对于招标管理及合同实施方面

招标管理环节中建立价税双维的采购比价分析，详细掌握投标单位及成本结构(各档进项税率发票的占比)及进项情况。不含税价相等的情况下，税率低者则更有利于降低招标人的现金流占用。对于高税率业务，合同金额可进行拆分。如门窗工程可分别列明门窗供货金额与安装金额，门窗部分可取得17%的进税票，安装部分则可取得11%的进项税票；低税率业务，如建筑合同包含的材料运费，不建议将运费部分单独列明，以避免取得6%的进项税票。税改后，关注机电设备安装及精装修工程中甲供材的采购比例，获取17%的进项税票，同时要综合考虑项目公司的现金流及综合管理水平。

2.4 优化经营流程筹划税务

房地产企业根据企业自身的特点以及经营情况，来筹划税收的缴纳，通过合理地筹划最大程度地降低企业的税收负担。该企业应该对公司的项目进行分析，找出能够依据进项税额的抵扣对税负造成递减的项目，从而有效地降低企业的税收负担，当前房地产行业的发展面临着机遇和挑战，如何在激烈的市场竞争中抓住“营改增”的机遇，发挥房地产行业的优势成为该行业发展的一个重要课题。房地产企业在经营过程中要不断做好企业的税收筹划相关的工作，同时以房地产企业自身的实际情况为出发点，为企业的发展制定好相应过渡政策，不断完善房地产企业的经营模式，以“营改增”为契机，为企业的发展争取到更多的优惠和政策支持，在整个房地产行业竞争中得以稳定、快速和健康的发展。营改增的实施对房地产开发企业来说，存在一定的机遇，但同时也会遇到各种问题。想要在执行新税收政策的同时提高企业发展效率，应针对行业与市场发展特征，从政府与企业两个方面进行分析，选择切实可行的措施进行管理，争取不断提高其实施的效率。

[1] 田志伟,胡怡建.“营改增”对各行业税负影响的动态分析——基于CGE模型的分析[J].财经论丛,2013(4)：80-81.

[2] 姜 涛.浅谈营业税改增值税对建筑施工企业的影响及对策[J].建筑施工,2013，35(6)：557-560.

[3] 丘兆波.关于“营改增”对房地产企业财务管理影响的思考[J].企业研究,2013(24)：168-169.

[4] 吴金光,欧阳玲,段中元.“营改增”的影响效应研究——以上海市的改革试点为例[J].财经问题研究,2014(2)：64-66.

Discussion on the influence and countermeasures of business tax instead of value added tax to real estate industry

Liang Yachun

(ShanxiHengyuBiddingAgencyCo.,Ltd,Taiyuan030006,China)

This paper analyzed the influence of business tax instead of value added tax to our real estate industry, from the supplier management, contract negotiation, bidding management, business process and other aspects, put forward the suggestions and countermeasures of real estate industry to deal with the business tax instead of value added tax, had important significance to the development of security of real estate industry.

business tax, value added tax, real estate industry, tax rate

1009-6825(2016)22-0205-02

2016-05-23

梁亚春(1982- )，女，工程师

F293.3

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