探究经济适用房中存在的问题及完善措施

孟子皓

摘 要：经济适用房是我国为帮助低收入人群住房困难问题推出的重大的举措，对保证我国城镇住房问题、促进房地产业健康发展有着至关重要的作用。但在实际运行中还存在诸多的缺陷，如建设缺乏标准、价格较高、购买人群失控等。因此研究这些存在的实际问题并加以解决，对于完善我国经济适用房制度有着重要意义。

关键词：经济适用房；问题；对策

我国为保障部分中低收入人群的住房困难问题，提出了建设经济适用房的政策，并不断得以实施和完善，有效满足了这部分人群的住房需求。当然还有许多地方需要不断充实和完善，以更好的做好中低收入人群的住房保障问题。

一、经济适用房发展存在的问题

目前经济适用房的开发者和运营者都是开发商而非政府机关，开发商的目的是为了赚取利润，因此在具体的制度实施过程中，经济适用房的意义有所偏离，加上目前我国在这方面的法律法规还不够健全，因此经济适用房还不能得到合理有效分配和使用。

经济适用房的建设目的是为了帮助低收入困难人群，但是在确认这部分人群方面还缺乏一定的标准，统计和审核程序及方法不够科学和严谨，在购房者当中，有相当一部分不是中低收入家庭，甚至出现一人拥有多套住房的现象。而且在单位征信方面可信度不高，低收入人群的资金证明及信用很难进行明确和监控，而部分高收入人群的灰色收入和隐形收入等难以查明，而且缺乏必要的退出机制，因此这些问题的存在使得经济适用房很难进行真正的济贫扶困。

同时开发商为了赚取更多的利润，在具体建设和销售过程中，提高建设标准、增加商品房建设数量、提高单价、增建沿街等违法措施来欺瞒监管部门，有的甚至建设别墅，经济适用房真正的实惠被开发商所利用，很能真正帮助中低收入人群。

二、经济适用房制度完善措施分析

为了解决上述经济适用房发展中遇到的这些问题，采取必要措施有效保障低收入人群住房问题是政府义不容辞的责任和义务，这一问题的解决和完善也需要一个长期实践的过程，需要理论联系实践，以更好的解决这一问题。

（一）政府应该承担起经济适用房

只有政府承担起经济适用房实施的主体责任，才能有效的贯彻经济适用房发展的惠民正常，成为利益的真正执行者和管理调控人。目前我国地方的主要做法是设立一个挂靠政府部门的经济适用房管理中心，由这一部分实行管控职能，这种专门设置不仅提高办事效率，专事专办，同时能够不受制于其他部门，有着相对的独立性。为了杜绝开发建设商的寻租等不利于低收入人群的行为，政府可以将房屋销售权收回，由政府进行定价销售，直接向符合条件的家庭出售经济适用房。

（二）由暗补向明补进行过渡

目前在经济适用房补贴方面往往通过降低或减免土地费用、税费等方法进行间接的补充，这种方式较为不明显。很难直接惠及被保障者，而且容易出现纰漏。因此，为了更好的补充被保障者应进行明补，直接给被保障者发放补偿。当然，这种补偿需要进行相关的标准的设定和审核之后才可以实施，目前在收入和征信方面还不够健全，这种转变可以作为一个努力和过程来逐步得以实现。

（三）严格界定经济适用房的适用对象范围

经济适用房制度自实施以来一直被定义为保障性住房，其目的是为了保障低收入家庭的住房问题，根据我国国情，大约有70%以上的人群应该享受这一政策，因此意味着这将是大众化的社会福利政策。因此，在考虑我国财政承受能力的基础上，应该缩小经济适用房的保障范围，适当调整我国住房保障体系，为低收入人群提供良好的保障。对于其他非中低收入人群的购房要求可以给于其他优惠政策鼓励其购买商品房。同时经济适用房的建设面积和标准要与低收入家庭的承受能力相吻合，同时可以采用促进廉租房、公租房的建设来缓解经济适用房的建设规模紧张问题，多渠道解决中低收入人群的住房困难问题。

（四）建立经济适用房退出制度

在完善经济适用房准入制度的同时，还需要建立退出机制。包括两种情况：

第一，经济适用房的住房退出，是指在超出一定面积标准和价格标准后其性质发生改变，变为商品房，住户可以出售再重新购买经济适用房，但购买方需要补交土地出让金，也可以不出售，住户需要额外补交土地出让金。

第二，经济适用房的住户退出，一般指经济适用房住户中的高收入人群退出住房，通过出售或补交土地出让金的方法进行退出。根据目前发展状况可以规定一个家庭只能拥有一套经济适用房，否则按高收入者对待，要求退出经济适用房市场。

（五）构建和完善经济适用房二级市场

新建经济适用房规模远远不能满足住房需求，因此有必要开辟二级市场。对于中低收入人群来说，经济适用房二级市场能够为他们提供价格合适、面积适用的住房选择机遇，同时在地域选择、户型选择等方面也较为便利。同时已有住房的中低收入人群也有换房的需求，卖旧换新的愿望也很强烈，因此开放经济适用房二级市场有着很大的必要性和可行性。

政府需要制定相关的政策，明确中低收入人去可以在一级市场购买，也可以在二级市场购买，都可以享受相关的优惠政策，从而有效促进经济适用房二级市场的繁荣，并有效的满足中低收入人群的住房需求，促进经济适用房供给和需求的相互促进，为经济适用房的发展提供动力支持。

三、结语

总之，在经济适用房建设规模还有限的条件下，政府应该积极承担其建设和分配的主体作用，不断完善经济适用房制度，从以往的暗补到明补过度，不断健全和完善二级市场，加强经济适用房管理，只有这样才能从根本上保护中低收入者的住房权益，促进社会的和谐、稳定、健康发展。

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