平衡计分卡下的房地产企业绩效考核探讨

张洁

摘 要：在房地产的内部管理上，为控制房地产产品的质量，多家企业采用了较为集中的控制模式，如成本控制、产品营销、规划设计、工程管理以及财务控制等均由母公司实现集团管控，各子公司或分公司成为了利润创造的主体，母公司完全实施管理、指导、控制、监督的职能。同时，房地产企业与其他工业企业不同，商品房作为存货产品，开发的周期长、前期工作多，特别是土地一级开发，在与政府签订协议后还要受土地规划、土地供需市场等因素的影响，收入和利润的实现在时间上与工作难以匹配，造成了薪酬激励方面如果按照传统的年度利润考核，将对房地产二级开发的前期工作和预售实现和土地一级开发所做的征迁、七通一平等工作未能肯定，造成薪酬分配的不合理。对于母子公司为子公司提供的专业服务，薪酬激励制度也需要母子公司之间进行合理分配，在此做以初步探讨。

关键词：房地产企业；薪酬；薪酬发放

房地产一级土地开发和房地产二级开发，二者的财务特性不同，不同的财务特性可区分不同的考核指标和方式。

一、房地产企业的分类和财务特征

（一）一级土地开发的财务特征

土地一级开发实质上是房地产企业替政府垫资，对土地进行整理，与政府签订协议进行某种形式的成本利润补偿，土地进入二级市场进行“招拍挂”，政府收到土地出让金后返还房地产企业。会计报表利润的实现较为滞后，因此以利润作为主要考核指标，并不能反映公司真实的经营情况。特别是对于为某一土地在当地成立的子公司承接土地一级开发单一业务来说，未实现滚动开发，初期虽然实现了较大的工程量，但利润必定为负，并不能体现薪酬激励的合理性。土地一级开发在考核指标选取时分为收入实现前和收入实现后两个阶段。

（二）房地产二级开发的财务特征

根据国家对于房地产企业收入确认和土地增值税清算有关规定，房地产企业在房屋竣工、已销售85%以上的和整体转让未竣工房地产等情形才可确认收入的实现，开发周期长，有些二级土地的开发面对的不是净地，还需要做一些拆迁等土地整理工作，这使得开发的时间不能够按照预期保证。而薪酬的实现一般以年度为期间，因此可以考虑不同阶段的重要的经营指标，如前期工作节点、拿地量等作为不同阶段的重要指标。

二、房地产企业薪酬激励模式

（一）考核指标的选取

将房地产二级开发分为进入阶段、开拓阶段和成熟阶段，土地一级开发和房地产二级开发统一使用平衡计分卡的方法，综合考虑财务、市场、内部管理、创新成长四个方面其中体现了成本费用、客户满意度、管理效率、服务水平、鼓励创新、土地储备等多种评估指标。

（二）薪酬激励薪金来源

以一个项目的完整开发的角度出发，一般情况下，无论是土地一级开发和土地二级开发，利润最终来自于收入和利润的实现。在被考核企业实现良性滚动后，制定一个投资回报率，薪酬的来源均为高于目标利润的超额利润。在母子公司之间，由于母公司提供了专业服务，在子公司并未设置所有的业务部门，母公司也应对超额利润拥有分配权，因此，也需要母子公司之前超额利润按照资本、品牌、技术、管理四种要素权重在母子公司之间分配。

三、房地产企业薪酬激励指标选取

（一）土地一级开发（收入确认前）、房地产二级开发进入阶段考核指标选取

土地一级开发（收入确认前）未确认收入更未实现现金回流，房地产二级开发进入阶段未达到预售条件，未能实现回款，也未能确认收入实现利润，因此以项目进度、三项费用、土地储备量等指标作为主要考核指标较为合理。

（二）土地一级开发（收入实现后）、房地产二级开发开拓阶段和成熟阶段考核指标选取

土地一级开发（收入实现后），地方政府已经在二级市场进行招拍挂等方式实现了土地出让金，确认收入形成利润，可使用利润作为主要的考核指标。房地产二级开发的开拓阶段、成熟阶段现金已回流，实现收入和利润，以总资产收益率、净资产收益率、现金回拢、土地储备量为主要考核指标，因成熟阶段已形成滚动开发，考核指标增加开工面积。

四、薪酬发放办法

（一）薪酬发放原则

将薪酬分为工资和奖金两部分，工资参照当地同行业按照不同岗位进行拟定。奖金实行二次分配：第一，按照预计的超额利润先在总部和项目公司进行分配，将按照总部提供的资本、品牌、技术、管理分类，在各类中给总部和项目公司赋以权重；第二，分配到项目的奖金按照一定比例预发，剩余的项目结束后清算，总部符合薪酬核算，登记每个项目的预计超额利润和实现超额利润，总部获得的奖金在某个项目结束后也应清算。

（二）总部和项目的分配

总部和项目按照以下比例对超额利润进行分配。总部分配B%的奖金，项目公司分配C%的奖金。

以预计的项目超额利润作为基数，提取一定比例进行发放，奖金的提取可采取累进制设计比例。按照B%分配至总部。总部奖金为各项目公司分配的奖金之和。

总部奖金=各项目当年提取的超额利润×B%

（三）项目公司奖金

首先，项目公司奖金按照当年经营情况由上级公司批准发放，年度奖金的70%的项目公司在当年发放，项目完成后对该项目奖金进行清算，按照以上计算办法，扣除完工前在年度中发放的即为应兑现的项目奖金，在项目完工的当年发放。

年度奖金=项目根据进度当年提取的超额利润×C%

项目清算时的奖金=项目全部超额利润×C%-以前年度兑现的年度奖金

按照这种办法就解决了不直接产生利润的母公司的利润来源和分配，和不同阶段的一二级土地开发的薪酬分配问题。（作者单位：河南铁路投资有限责任公司）

参考文献：

[1] 秦杨勇 平衡积分卡与薪酬管理.中国经济出版社.