敢破善立 甘于奉献 努力破解新区“问题产权”办证难题

殷 勇

青岛市黄岛区不动产登记中心

敢破善立 甘于奉献 努力破解新区“问题产权”办证难题

殷 勇

青岛市黄岛区不动产登记中心

黄岛，历经30余年的发展变革，昔日贫瘠渔村迅速发展为集航运、物流、旅游、制造为一体的国际化新城区。在快速城市化过程中，因法规政策不完善、职能部门管理不到位和建设部门不积极推进等历史原因，遗留了一批无法办理房地产权证的“问题产权”房屋，严重影响群众合法权益，如何依法、合规、妥善解决“问题产权”办证难题，是亟需解决的重要民生问题。

“问题产权”办证

“问题产权”产生的历史背景

“问题产权”是指开发建设单位出售交付房屋后，由于历史原因，缺少各种办理产权登记的要件，导致购房人无法办理产权登记，长期领不到《房地产权证》的房地产项目。“问题产权”产生的原因主要有以下几方面：一是建设项目未取得合法的土地、规划、竣工等建设手续；二是建设单位欠缴配套费、营业税、土地出让金等相关税费；三是建设单位未按照批建情况进行建设，擅自变更规划、容积率等；四是开发建设单位吊（注）销、下落不明等。

“问题产权”导致居民落户、儿童入学、房屋交易等合法利益受到严重影响，群体性上访事件时有发生。据统计，因“问题产权”导致的信访事件占总信访量的30%。尤其是义务教育阶段入学划片按照房屋、户籍所在地原则，导致一部分儿童有房无证无法就近入学，引发群众不满情绪。加上近年来经济增速放缓，实体经济频遇资金瓶颈，“问题产权”房屋无法办理过户、抵押等业务，影响群众经营资金流动。解决“问题产权”办证问题不仅是改善民生，更是维护社会和谐发展。

为妥善解决该难题，切实为群众排忧解难，按照区、局部署，作为解决“问题产权”办证工作的具体负责人，积极开展解“问题产权”办证具体推进实施工作。按照按照“尊重历史、实事求是、以人为本、先易后难、分期分批”的工作思路，将全区29000余户“问题产权”房屋分三批解决。同时，在组织机制、工作方式及处置措施等方面大胆创新，探索出一条合理解决“问题产权”办证难题的新途径，困扰群众多年的难题得以攻克。

强化组织、完善制度，为解决“问题产权”提供保障

针对“问题产权”办证工作呈现涉及服务部门多、政策障碍多等特点，为保障各项工作协调有序推进，积极向区政府谏言献策。从区到职能部门，自上而下成立了工作领导小组，建立健全了工作机制，形成组织严密、制度严密、作风严格的领导体系，为解决“问题产权”办证工作提供有力保障。

一是成立区解决“问题产权”领导组织。黄岛区高度重视“问题产权”办证这一民生工程，将此项工作列为2015年度重点工作，成立以分管副区长为组长的领导组织，明确了工作原则、工作流程及工作时限，保障了该项工作顺利推进。

二是建立“问题产权”办证工作联席会议制度，以区政府分管领导为召集人，国土、税务、财政等15个职能部门和相关镇（街道）为成员的联席会议制度。联席会议明确了各部门工作职责，细化各部门责任分工，明确各项工作办结时限，启动问责机制。通过定期召开联席会议，及时解决存在问题、通报工作进度，促进解决“问题产权”工作扎实推进。

三是各部门成立职能小组。各局抽调业务骨干组成攻坚小组，具体负责“问题产权”的处置、联络等具体工作。我作为黄岛区不动产登记中心办公室主任，具体负责各“问题产权”项目调查摸底、解决方案拟定及督促推进工作。

迅速行动、深入调研，摸准“问题产权”症结

依法合规、便捷迅速的解决民生问题，是贯彻落实群众路线的重要表现。及时准确摸清“问题产权”症结是解决问题的关键。

一是“快”。联席会议制度建立后，各职能部门迅速行动，我牵头拟定了《关于加快推进解决“问题产权”办证工作的通知》，确定工作目标，明确办理步骤及责任分工，确保各项工作有序开展。

二是“实”。为快速、准确摸清全区“问题产权”详细情况，积极进行前期调研，通过走访村（居）、电话询问、现场核实、召开会议、调阅档案、拟发转办单等方式，克服因部分楼座建成年代较早等原因导致的找知情人难、了解实情难、寻找资料难等重重困难，认真梳理“问题产权”项目的详细情况。历时两个月，对全区56个项目、720栋、29000余户“问题产权”进行调查摸底，认真梳理归类，逐一研究解决措施，形成工作汇报并报区政府常务会议研究通过。

三是“准”。根据前期梳理情况，召集各“问题产权”项目负责人携带项目原始资料进行现场会审。通过项目单位自行提报、工作组复核多级审查，最终摸清“问题产权”症结，为准确制定解决办法提供有力保障。

攻坚克难、部门联动，创新解决“问题产权”举措

破题“问题产权”，也要依法行政。只有在法律法规范围内完善相关手续，才可以办理房地产权证。为此，依照《物权法》、《房屋登记办法》等法律法规，在征税标准、完善手续等方面大胆突破创新，提出合理化建议，报区政府研究落实，取得了良好成效。

一是在征税标准上进行突破。对于开发建设单位未交清相关税费，无法为购房人开具购房发票的项目，根据国务院《关于同意设立青岛西海岸新区的批复》精神和相关政策，按照“能免尽免”的原则，由地税部门予以免除；对于确不能免的项目，由开发建设单位按照出售当年的成交价格和税率向地税部门交纳相关税费后开具购房发票、契税发票或完税证明；对于短期内确不能交纳的项目，按照先办证后追缴的方式予以办证（大部分“问题产权”项目均存在税费问题）。

二是在完善土地审批手续上进行突破。2014年7月，青岛市土地审批权限下放我区，为解决因土地审批手续不齐造成的“问题产权”拓展权限。对于用地已转为国有建设用地，但未办理出让或划拨手续的村庄改造安置房和农民经济适用房项目，由办事处牵头，负责组织收集提报相关申请材料，完善用地手续，国土房管部门积极配合组件报区政府批准（盐滩社区、庐山小区、丁家河社区、薛家岛六社区等21个项目、约250栋、8900户可按此意见办理，占总户数的31%）；对于用地已经批准，但欠缴土地出让金或未交纳土地划拨费用的村庄改造安置房和农民经济适用房项目，由项目所在办事处协调用地单位交纳后为购房人登记发证。房地产开发项目由国土房管部门按照先办证后追缴的方式通过诉讼、仲裁等方式追缴（红卫小区、贵府花园、西于家河社区等3个项目、37栋、约1500户可按此意见办理，占总户数的5%）；对于用地标注为公建、商业等用途，实际建设为住宅，需要变更用途；建筑物占压地界或超红线建设的项目，由国土房管部门负责，按照“特事特办”的原则组件报区政府批准。

三是在完善手续上进行突破。对于缺少竣工验收手续的项目，由城市建设部门负责，按照“特事特办”的原则，办理竣工验收手续；对于因建成年代久远确不能办理竣工验收手续的，经有资质的房屋安全鉴定单位鉴定合格并出具鉴定报告，城市建设部门出具房屋已竣工证明后国土房管部门予以办证；对于缺少规划手续的项目，由规划部门负责，按照“特事特办”的原则，办理《建设工程规划许可证》；对于因建成年代久远确不能办理《建设工程规划许可证》的，由规划部门根据房屋现状出具符合规划的证明后国土房管部门予以办证。

四是在服务方式上实现突破。对于开发建设单位吊（注）销、下落不明的，职能单位主动作为，由进门申请变为主动调查。由区国土房管部门负责牵头办理，收集建设项目的有关批准文件，经公示无异议后，由购房人单方申请登记发证。涉及土地问题的，由区国土房管部门负责完善用地手续；涉及规划、竣工验收问题的，由区规划部门、城建部门等相关职能部门按照各自职责办理有关手续；涉及税费问题的，国土房、财政、地税等相关部门负责解决，短期内确不能缴纳的，先办证后追缴。

五是在适用法律法规上实现突破。对涉法涉诉项目，法制办积极介入，牵头司法、公安等部门在依法办事的前提下，研究此类“问题产权”项目解决意见，为依法攻克“问题产权”办证难题提供法律保障。

勇挑重担，积极作为，全力破解“问题产权”办证难题

本着对历史负责、对人民负责的态度，职能部门不畏艰险，勇挑重担，扎实推进此项工作。

一是“抓紧”。每天召开调度会议，逐一梳理总结当天推进项目进展情况，针对当前问题及时讨论研究，拟定解决方案，并部署下一步工作计划。

二是“包干”。选派5名不动产登记部门业务精通并熟悉“问题产权”情况的中层为联络员，按照“分片包干、责任到人”的原则，以街道为单位，分别负责辖区内各问题产权项目的推进工作，以便第一时间掌握各项目的进展情况。

三是“跟进”通过现场见面、电话联络的方式，各联络员及时了解项目的具体进程，若项目遇到办事“瓶颈”，联络员主动与相关部门协调，按照联席会议确立的解决意见，最大程度简化手续，开辟绿色通道，提高解决问题效率。

四是签订目标责任书。以街道为单位划分责任范围，明确责任主体，街道办事处负责本辖区内问题产权协调推进工作，并签订目标责任书，实行主要负责人问责机制，确保2015年底完成所有“问题产权”办证工作（需经市政府批准和涉法涉诉项目除外）。

五是定期下发工作进展通报。将每解决工作进展情况及时总结汇总，对于进展迅速的单位通报表扬，对于行动迟缓的单位点名批评，并问责部门负责人，推进效率明显提高。

截止目前，共有254栋、11650套房屋具备办证条件，剩余问题产权除涉法涉诉及需市政府批准的，按照确定的解决方案在2015年年底之前办结。困扰群众多年的房产办证“顽疾”得以攻克。2万多户群众可拿到期盼已久的房产证。因为“问题产权”引发的群众上访投诉率下降80%，不仅维护人民群众利益，更促进社会和谐稳定。80多岁的苗老汉拿到房产证后，感慨的表示，在有生之年解决房屋产权，不给孩子留下麻烦，此生没有遗憾啦。

施政所向、民心所望。群众满意是我们党和政府工作的落脚点。解决“问题产权”办证工作取得的成绩，得到了区、市领导及社会各界的充分肯定。区领导给予高度评价，在第27期信息专报作肯定性批示；在2015年政府工作报告、新区工委区委理论学习中心组读书会暨全区领导干部会议上的讲话作详细阐述。市局领导亲自带队调研推广。青岛日报、齐鲁晚报、半岛都市报等媒体针对我区先进做法多次进行报道，社会各界反响良好。