中低收入群体公共租赁房支付能力研究

杨锐+甄雅琴

摘要：在城镇化的进程中，越来越多的人群亟待保障性住房体系的保障，以公租房为主的保障房体系在解决这一问题上将发挥明显的作用。提升其保障对象的支付能力一方面减少保障房“空置”怪像，减轻政府财政压力，另一方面也可缓解中低收入群体的住房困难问题。

关键词：中低收入群体；公共租赁房；支付力

中图分类号：F293.85文献标识码：A文章编号：1671-864X（2016）08-0051-01

近年来，经济的发展促进了人均收入的增长，而与此相伴的是中国房地产市场的飞速发展，导致了房价的持续增长，使得房价远超人们的支付能力，越来越多的普通城镇居民面临买房困难的困境。

为解决住房短缺的问题，国家出台了一系列政策，建立了以住房公积金为基础，以廉租住房、经济适用房和限价商品房为主住房保障体系。然而住房保障体系的建立并不能抑制房价的快速增长，已有的保障性住房由于各种原因，并没有使他们的目标保障群体得到应有的住房保障。为缓解这一情况，国家提出建设公共租赁房并逐步使公共租赁房成为保障房的主体。公共租赁房不同于廉租房、经济适用房，是一种新型保障性住房。公共租赁住房是指限定建筑标准和租金水平，向符合条件的城镇中低收入住房困难家庭、新就业无房职工和城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。

由于公租房建设开始时间不长，公租房租房入住年限也不长，政府初期关注的重点是公租房的供给量、建设资金的问题。但随着目前入住公租房的租户数量日增，一系列问题也逐步凸显出来。一方面广大中低收入群体住房需求得不到满足，另一方面却出现了建好的公租房大量“空置”的怪像，究其原因，公租房选址偏远、配套设施不完善等都是其影响因素，但归根结底是公租房申请者的支付能力不足。公租房以低租金为特征，很容易忽略公租房租金与其保障群体支付能力相匹配的问题，且支付能力问题多暴露于公租房建成之后。

要实现公租房的健康可持续发展，一方面要保障公租房供应量，使其能够满足城镇化过程中不断增加的夹心层人员数量所需的公租房需求，另一方面已投入使用的公租房也应满足租户的需求并得到其认可。多途径解决中低收入家庭的住房需求是项长期工作，无论是何种形式的保障性住房必须切实符合保障群体的支出能力。

一、为中低收入家庭提供培训和就业机会提高其收入水平

中低收入家庭支付能力不足的直接原因是收入不足，针对中低收入家庭人员的特点，需要通过为其提供更多的就业机会来提高其收入水平，实施有效的就业培训和再教育，使他们掌握有用的技能，获得更高的工作报酬和更好的发展机会。与此同时通过不同的方法和渠道，帮助低收入家庭的成员就业，有效提高和稳定中低收入家庭的整体收入。

二、充分发挥住房公积金在提高中低收入群体公租房租金支付能力方面的作用

我国的住房公积金制度从实行以来一直处于不断完善的过程之中，住房公积金作为住房消费领域的一项政策性金融工具，无论是理论研究还是实证的统计数据都说明了其对居民购房能力的提升所能起到的重要作用。但整体上住房公积金作用的发挥又是有限的，主要是对象的覆盖面小，大量的低收入群体无法享受到住房公积金所能带来的在住房需求满足上的支持作用与优惠。

住房公积金兼具融资与补贴的功能。明确完善住房公积金制度的方向原则，兼顾住房保障的公平性与效率性。扩大住房公积金的覆盖面，尤其要使低收入群体享受公积金的保障支持作用。设定合理灵活的住房公积金缴存率，提高对低收入群体账户的支持力度。放宽住房公积金的使用和贷款范围，向保障房和低收入者延伸。针对现实情况，对住房公积金的提取和贷款条件做了相应调整，使用范围逐步扩大，扩大提取住房公积金用于支付公共租赁房房租的比例等方式充分提高住房公积金提高中低收入者公租房租金支付能力方面的作用。

三、将符合保障性要求的存量住房转化为公共租赁房

根据“住房过滤理论”，高收入者会将条件较差的住宅过滤给中等收入者，而中等收入者也会将条件更差、更低廉的住房过滤给低收入者。这类“过滤”出来的住房，大部分是符合保障性要求的。不仅增加了公租房的供给量，减少资源浪费，与此同时在很大程度上节省政府开支，减轻政府的财政压力。也可避免公租房集中建设带来中低收入人群大面积聚集引发的“贫民窟”现象。通过加快税收制度的改革以降低交易税收、增加住房持有期税收的方式促进存量房市场的发育，同时相关政府部门可以提供更多的平台为存量住房的交易双方提供可靠的信息。另一方面，政府也可以通过收购这些存量住房尤其是大量的单位已售和未售的公房作为公共租赁住房以解决其供给不足的问题。

四、制定合理的公共租赁房租金

我国公共租赁房租金定价模式大多属于 “保本微利”模式，这种模式没有充分考虑租户的承受能力和公共租赁房的保障性质，不利于公共租赁房的持续健康发展。租金的制定上，应考虑当地租户收入水平、消费能力的差异性，根据不同层次需求群体的支付能力、房源位置、周边配套等因素实行差别化租金。

五、在详细测算的基础上完善公共租赁住房租金补贴标准

在考虑收入的基础上，详细测算其灾维持基本消费的基础上需要的补贴金额，以此同时考虑政府的财政能力等因素确定较为合理的补贴标准。其次从公租房可支付性的角度，进一步细分保障对象人群，制定不同类别的补贴方案，对住房可支付能力不足的家庭增加租金补贴，解决其支付能力不足的问题。

提升中低收入群体公租房的支付能力，关系到保障房的保障作用能否实现，一方面有利于缓解保障房“房等人”的怪像，实现“居者有其屋”。另一方面，便于房地产开发商对市场上公租房群体承受能力进行判断和政府应根据公租房保障对象支付能力的变化来调控公租房政策，使其能够健康有序的发展。

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作者简介：杨锐（1990-），女，汉族，山西长治人，山西财经大学管理学硕士，研究方向：住房制度。

甄雅琴（1993-），女，汉族，山西大同人，山西财经大学管理学硕士，研究方向：住房制度。