中国房地产价格高涨原因初探

2016-11-23贡平邺

淮北职业技术学院学报 2016年5期

关键词：销售价格商品房刚性

陶沙,贡平邺

(淮北师范大学信息学院，安徽淮北 235000)

中国房地产价格高涨原因初探

陶沙1,贡平邺2

(淮北师范大学信息学院，安徽淮北 235000)

2003年至今的十几年中，中国房地产业蓬勃发展，房地产价格飙涨。针对房屋价格持续增长的原因，总结并分析了目前学术界常出现的几种主流观点：供需不均衡说，刚性需求说，流动性过剩说，GDP政绩说，成本与暴利说。结合以上几种观点可以得出，房地产价格近十年来只升不降的原因是多元的，根本原因是供需不均衡，而深层次原因就是土地价格的上涨。利用SPSS软件对数据进行相关性分析，利用变量相关性与偏相关性比较分析可知，在本年土地购置面积的影响下，商品房平均销售价格对土地购置均价的影响更大。

房地产价格；供需不均衡；刚性需求；土地转让价格

2003年起，我国的房地产投资进入了快速增长时期，土地价格以及房屋交易价格出现大幅上涨。2003年8月公布的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(即“18号文件”)中，房地产业首次被确认为国民经济的支柱产业之一。针对城市房价飙升原因的讨论也逐渐白热化。

一、房地产价格飙升的几种观点

关于房价为何只升不降，主要有以下几种主流的学术观点：供需不均衡说、刚性需求说、流动性过剩说、GDP政绩说、成本与暴利说。其中最主流也是最被普遍认可的观点就是供需不均衡说，其它几种观点或多或少与它有紧密联系。

(一)供需不均衡说

经济学中的所有现象，都可以归结到供需是否均衡的问题上来。由商品的供求理论知，商品的需求量与其价格成反比；在商品经济的条件下，商品的供给与需求之间的相互联系并相互制约，以形成维持供需均衡的价格水平。郭松海认为，从根本上说房价的高低是由市场供求关系决定的。在一些大城市，尤其是经济发达的沿海城市，住房供应明显不足，因而房价上涨不可避免。[1]但是目前中国房地产的现状是，房价不断攀升，房屋需求量仍不断增长，于是催生了房地产业的畸形供求系统。

1.从房地产供给方面分析

中国指数研究院提供的数据显示，2012年全国房地产开发投资额为7.2万亿元，同比增长16.2%；全国商品房销售面积为11.1亿平方米，同比增长1.8%。全国20个代表城市月均新批上市1226万平方米，同比下降3.4%，其中9月达到全年推盘高峰，单月新批上市面积突破2千万平方米，十月供应量骤然萎缩，但11、12月又出现逐步回升态势，新增供应量连续两个月环比增长，处于2012年较高水平。新增供应总体明显低于市场同期需求量，部分城市甚至出现房产市场供不应求。[2]

2．从房地产需求方面分析

目前房地产市场的需求主要由四个部分组成，分别是刚性需求、投资性需求、改善性需求、投机性需求。眼下在房地产市场占主流需求的人群主要有以下几种：

一是，上世纪八十年代出生的年轻人大规模的进入适婚年龄，基于结婚的需要对房屋的购买需求不可小觑；

二是，随着中国经济的不断发展，城镇化进程也逐渐加快，城乡人口流动性增加，选择进入城市定居的外来人口逐年递增，而房屋的购买是不可避免的基本条件之一；

三是，我国从1998年实行住房商品化至今已有十余年，大部分当年建设的商品房因为设施陈旧或者结构不合理已经不能满足当今住房的需求，再加上居民生活条件改善，可支配资金的增加，人口的增长以及家庭细分化的普及，这些迫切希望改善房屋居住条件的居民也展现了强大的房屋购买力；

四是，我国房地产价格从2003年开始进入快速上升阶段，部分投资者看准商机选择投资房地产市场，购买有升值前景的商品房并待价而沽。这部分投资甚至投机者在市场上占据了极大的份额。

房地产市场理想的需求是介于刚性需求与投资性需求之间，但是目前我国房地产需求现状是明显向投资性需求甚至投机性需求倾斜。为何在旺盛的商品房需求下，房价仍会一路飙升，供求的突出矛盾究竟矛盾在哪儿，集中体现在以下两个方面：

(1)房屋空置率严重超标

以北京为例，据北京市房屋标准地址数据库的不完全统计，2012年北京录入系统的房间量为1320.5万，而空置为381.2万套，住房空置率高达28.9%。按照国际惯例，空置率为5%-10%为正常区，10%-20%为危险区，而超过20%为商品房严重积压区。另有调查表明，上海住房空置率或高达35%、广州为20.24%、深圳为43%。[3]房屋空置率超过正常区间，不但会严重制约房地产市场的资金流动性，而且会制造房地产市场的“假繁荣”，引发潜在消费群体对未来房价走势的恐慌。一旦这部分人恐慌性集中抢购，房价必定水涨船高。而房屋空置率如此之高的罪魁祸首，正是房地产开发商、投资商以及投机商。投资者、投机者买入后等待升值，开发商捂盘虚张声势，都会对健康的供求市场产生极其不利的影响。

(2)房屋供给结构不合理

供给结构的不合理主要体现在两个方向，第一是开发商提供的户型不合理，第二是商品房数量过多而保障房数量明显不足。曹丹、谢合明认为，正是高价位商品住宅供应比例加大、中低价位普通商品住宅供不应求导致了商品住宅平均价格的上升。[4]根据需求的现状，中小户型以及中低端价位的户型是需求的主体，而开发商实际销售方案往往更偏向于大面积以及高端户型；在实际建设过程中，保障性住房处于严重不足状态，甚至被排除在市中心之外，选择改建在土地价格不高的偏僻地区，甚至还有保障性住房被开发出来当做商品房销售的案例。

供给与需求达不到平衡点，导致无法实现房地产价格的平稳波动，这种观点理论性强，但是在实际执行时有不足之处。市场的真实需求量不容易统计，商品房与保障房的建设比例亦不容易确定，在不能完全摸准需求的情况下，自然谈不上有效的用供给来调节市场。

(二)刚性需求说

曾有人戏称“丈母娘们推高了中国房价”，这就很现实地体现了“刚性需求说”。刚性需求说强调市场上存在大量对房屋的刚性需求，这部分旺盛的需求被转嫁到对土地的需求上，故而推高了地价，进而提升了房地产价格。对于是刚性需求推高房地产价格的这种说法，笔者持怀疑态度。

经济学中对刚性需求的解释是指商品供求关系中不受价格变动影响的需求，比如食盐等生活必需品。赞成刚性需求说的观点认为，我们住房市场上存在大量刚性需求，这些人可以接受房价的变动。目前我国住房刚性需求主要表现在两个方面: 一是每年大量适婚年龄青年形成的住房刚性需求；二是城市化进程驱使下，农民向城镇集中而带来的住房需求。

这种说法现在更多地被开发商拿来作为炒高房价的噱头。在信息不对称的市场上过度夸大其需求量，为房价上涨找借口，转嫁矛盾并欺瞒消费者的可能性更大。刚性需求虽然从客观上说可以反应出民众真实的购房意愿，但实际上对于“刚性”的范围极难界定，部分随着生活水平的提高带来的改善性住房需求，是否可以纳入刚性需求的范围内仍有待商榷。

(三)流动性过剩说

另一种主流的说法认为，是流动性过剩和由此引发的通货膨胀导致了房地产价格的上涨。如果在社会上流通的货币总量超过了实际需求量，那么就称为资金流动性过剩。产生资金流动性过剩的原因主要有四个：货币超额发行，外部资金涌入，货币流动速度加快，负利率使得银行存款大量流出。

流动性过剩主要体现在货币超量发行和外汇储备过高这两个方面，常用M2与GDP的比值作为衡量流动性常用的指标，央行的数据显示，截至2012年末，中国的M2余额达到人民币97.42万亿元，而2012年中国的GDP总值为51.93万亿元，M2与GDP的比值高达187.60%。这个数据远远超过了欧美发达国家，已经成为影响我国经济稳定的重要因素。

流动性过剩的情况下，市场上出现了远远多于均衡量的货币，导致价格水平全面提高，而几乎不具有任何科技含量的房地产业无法通过提高生产效率等手段化解通胀压力，房地产商为了保障利润，只能将超额的原材料及人工成本通过房屋价格转嫁给消费者，房价上涨是必然趋势；另一方面，当流动性过剩时，民众为了使所持有的货币不贬值，已不满足于将现金存进银行吃利息，但由于中国的资本市场发达度不高，可投资的项目目前仅集中于证券及基金，而其专业性与风险性又成了硬性限制条件，于是更多的投资者纷纷将资金投入持续升温的房地产市场，在市场缺乏弹性的情况下，旺盛的需求推高了房屋价格。

值得注意的是，流动性过剩推高了房价，但房价的飙升也吸收了部分社会上的闲置资金与大量涌入的国外热钱，从某种程度上说缓解了流动性过剩。故而流动性过剩与房价不应该是简单的谁推动谁的问题，在分析时应注意到交叉作用产生的实际影响。

(四)GDP政绩说

虽然现阶段我国面对老年化和无障碍建筑设施方面已经取得了一定的成就，也出台了相关的养老设施标准和养老规范，但是个别条文不适用于全部的养老机构，具有一定的局限性，同时养老机构的管理运营也不完善，尤其针对老年人的软性需求无法满足，因此老年人在使用建筑设施过程中无法理解设计人员的目的。

房地产业是中国的支柱产业，与其有联系的相关产业高达六十个，对于地方政府来说，房价已与地方GDP增长挂钩，对于国家来说，房价也已与整体经济增速挂钩。这是认为房地产绑架了GDP从而推高房价的观点。

事实上，出售土地一直是地方政府主要经济来源之一。我国目前实施的是土地出让由政府垄断、以招拍挂方式为主、一次性收取土地出让金的土地出让制度。在守住“18亿亩耕地红线”的前提下，土地已逐渐成为稀缺资源，价格随之上涨，牢牢掌握着土地所有权的地方政府可以任意决定土地的出让面积和出让价格。这种行为虽然可为当权者的政绩加分，可力争实现GDP最大化，却无形中进一步推高地价，为房价上涨打下基础。

曾有人提出“房地产绑架了中国经济”的说法，体现在房地产绑架了中国的商业银行和地方政府，控制着地方政府的GDP以及官员的灰色收入，曾有开发商公开在媒体上表示“政府职能部门拿去房产利润的四成”，这其实揭示的是房价上涨的深层原因之一。

(五)成本与暴利说

这种观点集中于推高房价的是昂贵的建筑成本和房地产商的高额利润。房地产行业与将近六十个产业有上下游关系，是典型的资本密集型产业，整个生产环节需要占用高额的资金，还需要占用大量资金从地方政府获得土地使用权，其成本之高可见一斑。中国社科院发布的《住房绿皮书》显示，我国房地产业的平均毛利润率为55.72%，远远高于国际平均的5%；2012年公布的中国富豪榜中过半为房地产商，可见房地产业利润之丰厚。[6]

经济学中自然人的本性就是追逐利益，房地产富豪从购房者处获利是事实，但是将房地产价格的十年猛涨的原因归结于房地产商身上，这种观点有失偏颇。

二、房产价格上涨的研究结论

结合以上几种主流观点可以得出，房地产价格近十年来只升不降的原因是多元的，根本原因是供需不均衡，而深层次原因就是土地价格的上涨。

表1 土地购置面积、费用、房地产平均售价与土地购置价的增长率

数据来自：2012中国统计年鉴5-30房地产开发企业土地开发及购置，5-38按用途分商品房平均销售价格

使用SPSS软件对数据进行相关性分析，从变量之间的相关关系，寻求与商品房平均销售价格密切相关的因素。

1．检验商品房平均销售价格与土地购置均价和本年土地购置面积的相关性(表2)

表2 商品房平均销售价格与土地购置均价和本年土地购置面积的相关性

**. 在 .01 水平(双侧)上显著相关。

*. 在 0.05 水平(双侧)上显著相关。

从表2可以看出，商品房平均销售价格与土地配置均价之间的相关系数为0.976，t检验的显著性概率为0.000，符合0.000<0.01的条件，故而拒绝零假设，这充分表明两变量之间呈显著相关关系。商品房平均销售价格与本年土地购置面积之间的相关系数为0.674，t检验的显著性概率为0.006，符合0.006<0.01的条件，故而拒绝零假设，进而表明两变量之间也是显著相关的。土地配置均价与本年土地购置面积之间的相关系数为0.624，t检验的显著性概率为0.017<0.05，拒绝零假设，表明两变量之间也显著相关。

2．研究商品房平均销售价格与土地购置均价之间的偏相关关系(表3)

表3 商品房平均销售价格与土地购置均价之间的偏相关关系

从表3可以看出，商品房平均销售价格与土地配置均价之间的偏相关系数为0.924，t检验的显著性概率为0.000，符合0.000<0.01的条件，故而拒绝零假设，这表明在剔除本年土地购置面积的影响后，商品房平均销售价格与土地配置均价之间依然有显著的相关性，并且相关系数0.924<0.976，说明它们之间的显著关系稍有减弱。

通过相关性与偏相关性比较分析可知，在本年土地购置面积的影响下，商品房平均销售价格对土地购置均价的影响更大。

房屋必须建造在土地上，而固定土地区域上的房产不具有流动性，不能通过其他地区的供应进行调节。土地供给不具有弹性也决定了房产供给不具有弹性，SOHO中国董事长潘石屹曾公开表示，中国1/3的开发商只倒卖土地从不盖房，这种囤地行为是房价暴涨的重要原因之一。

土地有稀缺性，地方政府为维持GDP的增长提高土地转让价格，房地产商高价获得土地后发现只有建造高价商品房才有可能收回成本，于是保障性住房量被严重压缩，导致刚性需求者无力支付高额商品房价，投资者看准房地产市场的增值前景，购买一套甚至多套，闲置性等待升值，市面上可出售的房屋量减少，房屋价格进一步增长。

目前国家在进行房地产调控时，主要采取的是限制购房数量、提高贷款购房利率，房产税收取也在筹划中，但房价仍屡调屡涨。政府既要保证GDP的增值，又要从降低土地价格等方面控制房价，稳定国内整体经济形势，还有很长的路要走。

[1] 郭松海.房产竞价招标应对房价过快上涨[J].城市开发,2006(3):24-25.

[2] 中国指数研究院.中国房地产指数系统百城价格指数2012年总结与2013年展望[EB/OL].(2013-1-17)http://fdc.fang.com/news/26/201301/2012bc.html.

[3] 钱飞鸣,余璐.深圳大学学生调查指出深圳一手商品房空置率超四成[N].深圳商报,2011-09-06(A05).

[4] 曹丹,谢合明.我国商品住宅销售价格上涨特征及原因[J].西南民族大学学报,2006(4)：166-168.

[5] 刘旦.我国高房价成因：一个基于心理学视角的解释[J].统计研究,2008(2).

[6] 中国社会科学院.住房绿皮书[M].北京：社会科学文献出版社,2010:2-3.

[7] 中华人民共和国国家统计局.中国统计年鉴.[EB/OL].(2012-12-10)http://www.stats.gov.cn/tjsj/ndsj/

责任编辑：何玉付