房地产物业管理中存在的问题与策略研究

张强

摘 要： 相比较发达国家，我国房地产行业发展起步晚，虽发展至今已有二十余载，产业结构初具规模，但仍然不够完善全面，有极大的改进空间。物业管理是房地产行业中的重要組成部分，就现阶段物业管理情况来看，由于缺乏健全完善的房地产物业管理制度，物业管理人员服务质量和管理水平始终差强人意，并随着时间的推移，逐渐暴露出了诸多问题，严重制约了房地产行业的发展。基于此，本文围绕房地产物业管理中存在的问题进行深入研究，探讨相应解决策略，以供业内同行参考借鉴。

关键词：房地产 物业管理 内部责任

中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1003-9082（2016）08-0110-01

很多人认为，物业管理其实就是房地产这一商品的售后服务。物业管理的主要负责内容，是在业主入住户，在房屋的使用期间出现的物业问题进行管理和维护[1]。然而，随着房地产行业的飞速发展，物业管理的定义和职责均被赋予了更深层次的内涵。将物业管理视作“商品的售后服务”的观念显然是不够合理的，众所周知，房屋的设计与建造均无物业管理人员参加，但在工程竣工、业主入住后，物业管理公司又要负责处理房地产公司及各合作方在前期工作中埋下的种种隐患，这种设置显然是缺乏合理性的。

一、概述

随着市场经济体制的不断完善，房地产市场发展蒸蒸日上，与此同时，市场竞争也变得日益激烈。在此形势下，传统的物业管理服务显然已无法满足新时期的需求。但就现阶段房地产物业管理情况来看，各种缺陷和不足暴露得越来越明显[2]。为避免进一步影响房地产行业的发展，物业管理部门的管理结构、服务理念及服务质量均亟待改良。当前，物业管理部门应充分利用高新技术的强大功能，结合市场需求，做好准确定位，从根源上解决自身弊端，全面提升整体服务水平，才能在日益紧张的市场角逐中脱颖而出、拔得头筹[3]。

二、房地产物业管理的内涵

物业是对房地产开发、建设过程中形成的最终产品，房地产其实是土地和不动产，两者以建筑物的形式存在。而房地产物业管理的主要服务内容，是根据合同或契约中的相关要求，由专业人员和组织对前期开发阶段和竣工项目进行验收，以确保房屋建筑与合同或契约中的各项承诺相符，并对配套场地、基础设施进行管理，包括建筑周围的卫生条件、安保问题及绿化程度等[4]。同时，根据业主需求，提供相应的服务同样极为重要，这是提高房屋使用舒适度的挂件，有利于为房地产项目塑造良好口碑、培养业主和物业的友好关系，营造和谐、文明的居住氛围。

三、房地产物业管理中存在的问题

1.物业管理水平较低

我国物业管理的发展现状并不乐观，由于缺乏相关法律法规，其根本权益很难得到有效保障。同时，监督机制也未发挥应用的功能，形同虚设，同时，有关物业管理收费的问题，各地区高低不齐，国家并未发布统一收费的标准及规定，因此物业管理乱收费现象屡见不鲜，加剧了物业与业主的紧张关系[5]。部分物业单位过分追求搞理论，甚至会自行设立各项名目及规定，增加物业管理费用，并制定各类不平等条约，要求业主缴纳押金以实现对业主的强制性管理。但凡业主对其管理提出抗议，物业就以停水、停电的方式扰乱业主正常生活，业主往往只能选择屈服，最终变得敢怒而不敢言，生活质量也因此严重下降。同时，由于物业管理人员服务意识淡薄，对待业主服务态度恶劣，发生问题后相互推卸责任，根本没有将工作的重心放在为业主提供优质服务上，最终导致业主与物业的关系日益紧张。

2.缺乏足够的认识和理解

房地产物业管理质量的优劣，直接影响到房地产开发商的口碑及城市优质形象的树立。然而就现阶段情况来看，大部分房地产公司在物业管理方面了解甚少，甚至对其抱有错误的认知，十分疏于对这一板块的管理[6]。而大部分物业管理人员并不具备专业技术和职业素养，服务意识淡薄，根本无法在日常工作中，履行自身职责和义务，不懂得尊重业主，为业主着想，针对业主提出的问题一味不作为或敷衍了事。据权威机构的市场调查结果获悉，我国近4成的物业管理公司均未达到国家制定的行业标准，缺乏完善的管理模式，科技技术应用率低，修建的房屋质量也是良莠不齐，后期维护无法跟进，业主在使用房屋过程中存在极大的安全隐患。

3.物业管理结构单一

由于我国房地产物业管理发展起步较晚，因此在管理服务体系建设方面也严重滞后，相关法律法规还有待完善。近年来，经济水平的不断提升，使国民生活质量获得极大改善，消费者对物业管理的服务水平有了更高的要求，而物业管理水平始终停滞不前，各类缺点和弊端也暴露得日益明显，严重制约了物业行业的健康发展[7]。现行的物业行业相关法律规定以及提供的物业服务均无法让业主满意，业主与物业管理之间的关系也越来越紧张，双方很难达成共识，甚至无法友善相处。此外，房地产物业管理一直沿用着传统的管理结构，管理水平一直差强人意。服务方面也缺乏特色和个性化，在为业主提供服务时不懂得灵活变通。在此情况下，物业管理的服务品牌形象和口碑塑造更是天方夜谭。而物业管理行业的严重滞后，也会波及到房地产行业的发展，使其在激烈的市场竞争中，走上被淘汰的命运。

四、高房地产物业管理水平的有效策略

1.转变物业管理服务观念

新时代的到来，对物业管理行业而言，既是机遇也是挑战。在物业管理发展过程中出现问题后，企业应先通过自我反省，从自己身上找原因，杜绝相互推诿责任、姑息养奸的行为，深度分析产生问题的主要原因，并予以解决[8]。此外，企业还应积极更新物业服务管理理念，始终将业主需求放在首位，永远站在业主的角度看问题，为其提供特色化、个性化服务，与业主培养良好的合作关系，通过自身努力，逐渐化解业主对物业管理工作人员的误会，逐渐获取业主信任。同时，企业有必要进一步增强对物业管理内部责任的管理力度，明确管理人员的个人职责和工作内容。加强对物业管理健康形象和品牌口碑的宣传与推广，改变业主对物业管理的认知，构建和谐、稳定的居住环境。

2.建立健全管理制度

由于缺乏相关法律制度的约束，物业管理的日常工作带有极强的随意性特点，也正因如此，很多物业单位常钻法律漏洞，借机谋取不法收入。有鉴于此，推动物业管理相关法律制度的立法及完善很有必要。新时期，物业管理行业应推行健全、可行的物业管理体系，通过前期的市场调研和相关法律规定，制定出规范、合理的收费标准，并将物业管理费的相关信息透明化，从根源上杜绝乱收费风气的滋生。

3.加强监督检查力度

过去物业管理监督检查机制因缺乏可行性，因此并不能发挥其应用的作用，房地产物业管理服务质量也因此未能得到真正的优化。基于此，新时期物业管理企业务必要加强监督机制的革新与改良，积极引进先进的管理经验，通过设置奖惩制度加强监督的权威性，以促进物业管理人员工作行为的不断改良。同时，推动物业管理监督市场化，实现对整个行业的有效监督，全面推进物业管理日益完善，促进物业管理水平及服务质量不断提升。

五、结语

综上，在社会经济高速发展的今天，房地产物业管理中存在的不足严重制约了该行业及房地产行业的发展。物业管理违规行为屡见不鲜，对业主的正常生活造成了不利影响，也降低了房屋使用的舒适度，不利于房地产良好口碑和优质形象的树立。基于此，新时期相关部门务必要加强房地产物业管理制度，优化其服务质量，注重业主和物业管理人员友好关系的培养，服务理念及宗旨的转换，以促进房地产物业管理行业的持续发展。

参考文献

[1]任宇平.当前物业管理中的主要问题与对策研究[J].金融经济，2009，12（8）：45-46.

[2]鲁吉莉.房地产物业管理存在的问题及对策研究[J].科技创新導报，2012，11（25）：103-104.

[3]王叶萍.当前房地产物业管理中的问题与对策[J].经营管理，2011，8（14）：78-79.

[4]程鸿群.现代物业管理[J].湖北：武汉大学出版社，2009：9-75.

[5]王长胜.浅议物业管理的早期介入[J].住宅与房地产，2009（2）：31-32.

[6]冯新强.浅议现代企业安全管理[J].物流工程与管理，2011（7）：124-126.

[7]刘晓倩.物业管理早期介入如何贯穿房地产开发全过程[J].现代经济（现代物业中旬刊），2008（8）：47-48.

[8]张玉萍.从物业管理角度对房屋建设设计的建议[J].建筑设计，2011（10）：55-56.