房地产市场繁荣，民间投资深受影响

文/王瑞红

房地产市场繁荣，民间投资深受影响

文/王瑞红

据国家统计局统计数据显示，与4月相比，5月份70个大中城市住宅销售价格下降的城市有4个，上涨的有60个，持平的有6个。环比价格变动中，最高涨幅为5.5%，最大跌幅为0.5%。尤其在3月份一线城市楼市调控纷纷加码之后，尽管一线城市楼市已明显降温，但以南京、苏州、合肥和厦门为代表的二线城市却接棒一线城市楼市的火爆，房价、成交量及土地出让量不断刷新纪录。这种房地产市场持续繁荣的景象，虽给房市带来利好，但却在一定程度上影响了民间投资。

房地产再度繁荣——负面效应影响了投资积极性

5月份经济数据一经发布，即引发社会热议，尤其是民间投资与房地产开发投资增速形成的反差，1-5月份：民间投资116384亿元，增长3.9%，2015年全年为10.1%；全国房地产开发投资34564亿元，同比增长7%，较去年同期加快1.9个百分点。

针对民间投资增速呈现的断崖式下跌，国家发改委新闻发言人李朴民表示：目前在促进民间投资、稳定增长方面还存在政策制定落实、政府管理服务、市场环境建设、企业自身发展四方面的问题。此外，据国务院派出督导组的反馈，民间投资失速原因之一是近年工业品出厂价格持续下滑，尤其是部分产能过剩行业企业的利润增速下降，影响了投资的积极性。

房地产再度繁荣可能带来负面效应。以民间投资为例，分地区看：东部地区民间投资同比增长8.0%，增速甚至比1-4月增加0.3个百分点；中部地区增长5.7%，回落1.1个百分点；西部地区增长2.0%，增速回落0.9个百分点；东北地区下降29.3%，降幅扩大6.2个百分点。东部地区的民间投资增速较快，除了与东部地区市场化程度更高、经济结构转型升级更有成效相关，更重要的是其房地产市场的繁荣，因为大量的资金流向了楼市火热的一、二线城市，而这些城市主要集中在东部地区。以广东为例，1-4月房地产开发企业共完成开发投资2473.32亿元，同比增长16.2%，而近年来，广东民间投资近半集中在房地产业。北京市的情况更为极端，今年1-4月民间投资有八成投向房地产业。

在实体经济利润下行以及风险加大的背景下，不仅是能够拿到利率较低的信贷资金的国企，民间资本也大量涌入房地产行业，对房价的上涨起到了助推作用。房价的过快上涨对其他行业，尤其是制造业，产生了挤出作用。同时，企业的运行成本由于房价上涨而增加，民间投资的积极性进一步被削弱。

因此，欲使民间投资重回健康状态，最重要的还是加快经济结构调整。一手推动战略性新兴产业和服务业发展，一手加快产能过剩行业的去产能工作。一旦战略新兴产业取代房地产业成为支撑中国经济的主要力量，民间投资增速自然回升。与此同时，对信贷增速过快需采取谨慎态度。去年以来，一、二线城市房价交替上涨，与货币供应宽松关系较大。政府在对房价上涨过快城市实行限购、土地拍卖限价等举措外，还需控制信贷增速。

民间投资增速回落——显示经济内生动力需要增强

有关专家分析认为，房地产业拉动中国经济的传统模式，不仅不符合经济转型大势，且在整体高库存下无异是饮 止渴，这从决策层到普通民众也早有共识。当前，无论从微观上看民间投资增速如何回升，还是从宏观角度看中国经济的长远前景，对房地产业的非理性繁荣进行“壮士断腕”，加快经济结构调整，积极培育新动能，都显得迫在眉睫。

国家统计局新闻发言人盛来运说：民间投资增速回落，显示经济的内生动力需要增强。“最重要的还是经济形势不太好。”业内专家据此分析，民营企业投资用的都是自己的钱，必须考虑项目的利润和回报，在经济下行压力较大的情况下，投资会谨慎得多。增速下滑也与某些行业放开力度不够大有关。有一部分领域对民间资本在准入上放开不够，还存在不少“弹簧门”、“玻璃门”，这在一定程度上限制了一些民间资本的进入。督导组发现民营资本确实存在贷款难、贷款贵的现象，虽然这两年在政府的努力下有了积极改善，但还是不够宽松。这都影响了民间资本的投资积极性。目前，各级政府已经意识到这个问题的重要性和紧迫性，中央派出督导组对全国18个省市进行督导检查，相信通过这次督查，尤其是对相关问题的梳理，相关部门会进一步完善民间投资的管理办法，包括制定相关配套政策措施。

值得注意的是，中西部投资增速分别比东部高了2.1和1.7个百分点，但东部民间投资增速则为四大区域最高，分别比中部高出2.3个百分点，比西部高出6个百分点，比东北更是高出37.3个百分点。更为关键的是，在东部民间投资增速略有上升的同时，其他三个区域的民间投资增速明显下滑。东部的民间投资增速更高，与东部市场化程度更高、转型升级结构调整更早有关。中西部经济增长，更多的是依靠国有投资推动，而东部依靠更多的是民间力量。

高房价抑制企业创新——对制造业还将会产生挤出作用

从民间和全国固定资产投资增速两条曲线看，去年12月之前，两条线基本吻合，但之后开始分化，民间投资增速迅速下滑。到今年5月，民间投资增速比全社会固定资产投资增速低了5.7个百分点。而这半年恰好是一线城市和二线核心城市房价迅速上升的时期。楼市的快速上涨，表面上支撑了经济发展，但反过来也可能削弱其他方面的增长动力。比如房价过高，反过来增加了工商业运行的成本，有可能进一步降低民间投资的积极性。

通过对比不难发现，近十年来房价疯涨的直接代价除了严重的通涨之外，最为明显的便是制造业的萎靡不振。近期，国内企业家任正非、马化腾先后代表高端产业对国内高房价表示不满，认为高房价不仅对制造业产生挤出作用，而且还会抑制企业的创新。曾几何时，作为世界工厂的中国通过低廉的商品价格在全世界无往而不胜。中国制造的成本为什么这么低？除去劳动力价格因素外，最为关键的还是土地使用权分化。中国的土地使用权分为耕地、工业用地、商业用地、住宅用地等，这就使得土地因为使用功能的不同而出现价格的差异。在一个城市中建厂用地与商建用地的价格相差很大，这就导致工业的土地成本被人为扭曲。而低地价加上低人工成本，直接导致工业产品价格极具竞争力，这也是中国制造业高速发展的致胜法宝。

近十年房价的飞涨，带动国内土地、房租、用工成本不断攀升，使中国制造业之前的优势消逝殆尽，很多国内外知名企业都逐步将工厂搬至成本更低的东南亚地区。中国制造业陨落的轨迹正逐步呈现。举个例子，2001年中国生产了40%的耐克鞋，而越南生产了13%；2005年中国份额降至36%，越南升至26%；2009年，两国以36%的份额旗鼓相当；2010年，越南反超涨至37%，中国为34%；到了2015年，中国的比例只剩下越南的一半左右。

为啥说高房价已成为中国制造业的杀手呢？首先，高房价带动土地租金和用工成本上升，在经济不景气的情况下，中国制造业必不堪承受。十年前可能用每月一千块雇佣一个工人，更早的时期甚至只要一半，而如今，在经济发达的沿海地区，每月三千元已很难再找到合适的产业工人。从表面上看，十年工资涨了两倍，但实际上却无法抵消由房租带动的生活成本上涨。房价飞涨带来的是房租也水涨船高，城市的商业地产会因为房租上涨而将成本摊入销售终端，也就是说，城市生活成本高企的重要原因是土地因素。当所有的土地价格被炒高后，制造业主只能无奈将产业转移到劳动力价格更加低廉的地区，比如东南亚。其次，高房价让很多企业家“脱实向虚”。打个比方：如果一个制造业企业一年辛苦赚个一百万，而一个炒房客能通过炒卖房产赚几百万，那么在正常的情况下，制造业企业将不会再扩大生产，甚至会关闭，而将钱转而投向房地产业，这将造成制造业的“空心化”。

资金进一步“脱实就虚”——经济发展将会存很大隐患

稍早前，上市公司陆续披露了年报、季报，数据显示，有315家企业一年赚不够1500万元，也就是说，一年的企业利润在深 还买不起一套房。如果生产制造业微利甚至无利，企业家们都去炒房产，不仅会加剧中国制造业的“空心化”，而且其转型升级也将无从谈起。

以广东省为例，1-4月，房地产开发企业共完成开发投资2473.32亿元，同比增长16.2%，增幅比一季度提高3.4个百分点，比固定资产投资高出5个百分点。近年来，民间投资近半集中在房地产，一方面是因为实体经济利润日益微薄，另一方面是因为去年底以来，一线城市和一些二线核心城市房价快速上涨，促使更多民间资金流向房地产领域。像东部，虽然民间投资表面看挺活跃，但是投资的领域和动力发生很大变化，资金进一步“脱实就虚”，存在着很大隐患。

笔者认为，中国经济要想在未来的十年有所作为，一定要“去房地产化”，这是世界各国经济发展的经验总结。日本之所以在二战后迅速 起，得益于制造业后来居上，但上世纪80年代后搞起“泡沫经济”，在房地产泡沫破灭后，制造业又无法勇担大任，日本经济于是就陷入了持续20年的衰退，至今看不到曙光。

更为重要的是，高房价将抑制“大众创业，万众创新”。以上海的某企业为例，本来这家公司有两个门店，生意很好，但因为房租合同到期，房东猛涨租金，就算盈利翻倍也交不起房租，最后只好关门了事。所以，高房价不仅对制造业不利，而且对整个实体经济都不利。

此外，高房价正在抑制创新，历史上那些伟大的创新企业都诞生在低房价时代，高房价的城市是肯定没有创新土壤的。比如在国外：微软最初诞生在新墨西哥州阿尔伯克基市，后来才搬到西雅图；日本的优衣库诞生在山口县，离东京有4个多小时的车程。而在国内，如果当初杭州房价奇高，肯定无法催生阿里巴巴、快的打车、同花顺等创新型的互联网企业，反过头来看高房价的香港，不仅滋生了金融泡沫，而且其实体经济投资环境还出现恶化。

房产天生就拥有居住和投资这两大属性。如果过度地将房地产杠杆化、投机化，不仅会使多数居民群体承受不起，而且还会导致制造业长期低迷不振。居民因房贷而高负债，减弱了消费能力，企业因高房价带来的一系列生产成本的上涨，要么关门歇业，要么搬到更廉价的地方去发展。所以不难看出，高房价不仅是中国制造业的杀手，更是中国经济发展之毒瘤。

（山东省临沂市兰田建设集团市场调研部）