着力推广“轨道+物业”模式

文/卞梦健

着力推广“轨道+物业”模式

文/卞梦健

随着我国轨道交通建设进入快车道，以轨道交通为导向引领城市发展的TOD（transit-oriented development）理念，正在被越来越多的城市所接受。“轨道+物业”一方面促进了城市土地的集约利用，另一方面也为轨道建设的可持续发展提供了可能，业内预期这种开发模式将在全国大量推广。

“轨道+物业”黄金时代或将开启

业内专家认为，房地产行业进入白银时代之后，开发商既面临规模增长的瓶颈（优质城市土地稀缺），又面临利润率的下滑（地价高企，房价涨速放缓），“轨道交通+物业”的发展模式，既有利于开发商获取优质稀缺地块（核心城市群地铁沿线土地），在成本和售价（地铁上盖物业有溢价）方面也有相对优势。

房地产开发企业牵头开发轨道交通，不仅能解决政府和轨交产业投资者不愿捆绑土地开发的 ，而且有助于政府和社会资本在早期规划阶段识别和判断拟捆绑土地资源的价值。专家认为，我国地铁公司以国企背景为主，引入的社会资本实际上就是建设物业的开发商，地铁公司在规划地铁线路的时候能够获取沿线土地资源，这些优质资源可交由开发商开发建设，业态包括出售的住宅和出租的商铺。

从地铁上盖物业建设的模式来看，前期地铁建设的投入相对较大，地铁建设费用为6亿-8亿元/公里，轻轨为3亿-4亿元/公里，建成后运营维护费用也相对较高。作为公共交通工具，客运收入需要较长时间才能覆盖前期投入和后期运营。因此，城市轨道交通建设主要用于一线城市和核心二线城市，政府财政在建设和运营环节均有专项补贴。在当前经济增速整体下滑的背景下，单依靠财政补贴，轨道交通发展难以为继， 须引入PPP模式。

专家认为，未来随着建设审批门槛降低，更多三、四线城市有望加入轨交发展“俱乐部”。这将使越来越多的项目与房地产开发商绑定成立联合体，利用房产商专业的区位选择、物业管理等优势进行合作。“轨道工程+区域功能”的整体开发，捆绑了地铁与上盖土地的开发策略，将使“以地养铁”的发展模式得以可持续发展。

万科开始引领“轨道+物业”开发模式

日前，深 地铁和万科集团联合宣布与重庆交投、东 实业、中轨集团等签署协议，在轨交建设、沿线土地开发等领域达成合作意向，共同探索城市轨道建设PPP新模式。专家称，以轨道交通为导向引领城市发展的TOD理念，正被更多城市所接受，捆绑“轨道+物业”或将成为未来的发展趋势。而深 地铁联手万科推动“轨道+物业”的开发模式，将会给未来各地发展“轨道+物业”创造可借鉴样板。根据协议，深 地铁与万科集团拟在地铁四期轨网建设和沿线土地开发中创新合作模式，以“轨道+物业”模式参与深 轨道交通及上盖物业项目的建设。此次深铁与万科合作模式以TOD模式为主，万科在获取土地资源的同时，可充分发挥其物业开发和运营管理优势，加快其向城市配套服务运营商的转型。而深 地铁由于高投入的基建工程和优质的上盖商业得到有机结合，收入来源更多元化，可充分挖掘轨道交通高人流量入口的潜在商机。

招商证券分析认为，伴随城镇化率接近60%，城镇化下半程的核心是大都市圈，大都市圈的“血脉”是轨道交通。万科与深铁等轨交龙头合作，是战略布局层面的重要“先手”，积极卡位城镇化下半程的制高点。万科联合深 地铁围绕轨道交通进行业务布局，将有助于其优先获取地铁上盖物业资源。在现阶段地王频出的背景下，万科可有效突破土地资源瓶颈。万科牵手深铁不仅仅是注资，还有更大的合作潜力。深铁是深 的隐性地王，预计在手土地储备建筑面积达427万平方米，而深铁未来土储规模有望更上一层楼，深 地铁四期工程潜在可开发物业也在400万平方米以上。

其实早在多年前，包括深 地铁公司在内的各地轨交公司均尝试过此类地铁开发模式，但却困难重重。对于复制港铁模式捆绑土地的方式，承建商或者运营投资商并不欢迎。一方面，承建商和运营商并不擅长土地捆绑运作，难以把土地转化成价值，加上房地产市场不景气，他们担心土地最后会沉淀在自己手中而无法出售。另一方面，土地捆绑需要经过招拍挂的过程。目前国内地铁沿线土地多以题。城市轨道交通的建设会促进沿线土地和物业的大幅增值，要建立土地增值效益返还的激励相容机制，在实现轨道交通整体效益最大化的同时，有效保障城市轨道交通企业的内部效益，拓宽融资渠道，最大限度地减轻公共财政负担，最终实现城市轨道交通的良性、快速和可持续发展。

作为准公共产品，城市轨道交通的建设和运营具有较强的正外部效应，其中最为显见的就是给沿线土地和物业带来巨大的升值，同时也会影响沿线土地的开发利用方式。随着线招拍挂方式确定土地开发商，无法将土地指定给相应的地铁项目的投资人，因此对地铁投资人缺乏吸引力，影响后者开发土地的积极性。

轨道交通与物业合作有利于提高综合收益

城市轨道交通与周边物业的一体化开发模式，有利于土地增值效益返还和提高两者的综合收益。从上盖物业、沿线物业和偏远区域三个维度对一体化开发项目进行市场定位，有着广阔的发展前景。长期以来，地方财政压力巨大、建设资金短缺一直是滞缓我国城市轨道交通发展的一大难网规模的不断扩大，对沿线土地资源的影响将越来越大，从而成为城市土地开发和旧城改造的一个有机组成部分。尤其在土地利用机制和科学规划的双重作用下，一方面交通可达性促使轨道交通沿线土地开发速度和强度提高，另一方面大量配套的功能设施和居民聚集在沿线两侧，又会带动城市轨道交通客流量的增加，从而进一步促进沿线两侧土地的增值。

城市轨道交通的建设，为人们提供快速进出市中心的交通工具，从而使居住区、商业区、工业区在地域上有所区分，使部分居住地向市中心外疏散。这样不仅可以强化市中心的金融、贸易、服务等功能，而且也将为城市新城的形成提供有力的交通支持。因此，城市轨道交通的建设运营促使住宅和商业等设施更容易向城市轨道交通沿线影响区域内高度聚集，进而吸引其他经济要素的聚集，形成聚集效应。而这种聚集效应的产生会导致沿线土地利用性质的改变，一些原农业用地会变成居住用地，一些原居住用地会变成商业用地，而土地用地性质的改变也使城市土地级差地租上升。

在促进区域经济繁荣方面，城市轨道交通不仅为解决城市中心地区的交通问题发挥了重要作用，而且在维持城市中心区的活力、土地集约利用与开发、调整城市空间结构与布局、引导城市空间的合理发展，以及城市交通的可持续发展方面，也发挥了巨大作用。城市轨道交通的良好运营和地区经济活力是相辅相成的：城市轨道交通的良好运营可以不断吸引大量的人流，增强地区经济活力，促进经济快速发展；而经济活力的增强和发展速度的加快又有利于增加城市轨道交通的客源，会促使形成良性循环。

我们相信，轨道交通作为现代城市生活通勤中不可或缺的部分，同时也是现代的城市群赖以发展的根基，“轨道+物业”模式在万科向城市配套服务商深入转型的过程中，也将扮演越来越重要的角色。所以，深铁与万科的“地铁+物业”发展模式，不仅可以在全国其他建设地铁的城市中加以复制，而且可以推广到汽车站以及汽车停车场、火车站以及火车停车场、火车维修场、火车编组站等上盖物业建设。如果全国各个城市都能够集约节约利用土地，自然会产生巨大的经济和社会效益，对于地方政府、企业和个人都有巨大的好处。

（山东省临沂市兰山区财政局）