房地产企业轻资产模式创新方向

文/谢金龙

房地产企业轻资产模式创新方向

文/谢金龙

一、创新方向概述

（一）轻资产概念

轻资产模式，又称轻资产运营模式，是指企业抓住自己的核心业务，利用外界资源，减少自身投入，将非核心业务外包出去，以提高企业的盈利能力的运营模式。轻资产运营是通过与资本市场结合、与金融资产挂钩等形式，将重资产经营转化为轻资产经营。轻资产成为房企应对激烈竞争、分散风险、维持发展的选择，万科、金地、远洋、绿城等房企明确提出或实行轻资产转型。

（二）轻资产现状与趋势

房地产的价值链形成过程，按照风险收益特征大致可以分成四个主要环节：投资、建造（或改造）、运营、退出。因此房地产的“轻资产”也就可能针对这四个环节的风险收益属性而产生四种模式：投资环节对应的是地产基金模式，建造环节对应的是代开代建模式，运营环节对应资产管理模式，退出环节对应销售管控模式。

地产基金模式的价值增长点在于市场价值的发现和挖掘。如发现区域增值潜力、业态转变可能等。通过成立自己的基金管理公司，实现地产与金融的相互融合和相互促进，类似“凯德模式”，主要面向持有型物业。以股权收益、管理费、金融业务收入作为主要收入来源，目前万达、远洋等企业正对此进行尝试和摸索。

代开代建模式的价值增长点在于建设成本的节约和品牌附加值。如通过规范流程的管理提高效率，通过集中采购降低采购成本，通过品牌影响力来获得定价权等，以管理费、股权收益作为主要收入来源。早在2014年8月，万科以小股操盘为主的轻资产运营策略顺利推开，公司上半年实现了上千亿销售额。随后，朗诗也大力开展小股操盘、代建、定制、技术服务等轻资产业务。万科、绿城等代建都是国内小股操盘的典型代表，在投资开发环节形成了相对成熟的体系。

资产管理模式的价值增长点在于市场和客户的精准把握。通过精确的商户及空间调整来维持持续的商业活力，进而保证资产持续的价值增长。万达商业地产2015年与光大控股旗下的的光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司签署投资框架协议，4家机构将在两年间首批投资约240亿元人民币，万达主要作为品牌输出和运营管理者，达到了其轻资产化的目的。

销售管控模式的价值增长点在于对销售客群的掌握。能否用最有效的方式集中客户，能否匹配最有需要的客户，都会对资产价值的实现以及资产变现时机的把握形成影响。如新浪乐居、搜房、房多多、链家的一二手房联动等销售创新的轻资产模式就走在了前面。

就四种轻资产模式所能产生的效果来说，越靠后的环节越靠近市场，似乎效果也越直接一些，而越靠前的环节意味着越大的不确定性，不过越靠前越可能产生大的价值。

轻资产运营是一种趋势和操作手法，由于模式间存在交叉，很难严格区分，企业也是在多种模式间进行尝试，未来会形成许多新的模式和复合模式。值得指出的是，重资产抑或轻资产，是企业根据发展环境以及企业战略需要进行的理性选择，不存在孰优孰劣的问题，甚至轻重之间的转换也只是出于企业发展的暂时之需。但有一点是可以确认的，房地产的服务业时代已经来临，新的时代有一个显著特征，就是运营模式将从重资产转向轻资产，过去的逻辑更多的是持有资产并获取溢价，未来将更加关注轻资产。

二、典型案例

（一）万达案例简介

万达集团2015年总收入2901.6亿元，同比增幅达19.1%。集团旗下几乎所有板块都超额完成了业绩目标，其中文化、院线、旅业的同比增幅均在40%以上。而以重资产为主的万达商业在过去一年仅完成4.4%的收入同比增长。显而易见，万达利润大部分为轻资产收益。

所谓万达轻资产，主要指万达核心业务——商业地产，即投资建设万达广场，广场的设计、建造、招商、营运、信息系统、电子商务都是万达做，使用万达品牌，但投资全部由别人出，资产归投资者，万达与投资方从净租金收益中分成。

在新建项目方面，2015年，万达推出轻资产战略后，大批投资者愿意出地出资本投资，万达出品牌，负责设计、建设、招商、运营，租金收入分配，投资者占七成，万达占三成。这种分成比例在世界商业史上相当罕见，一般做品牌管理，分成最多15%—20%。此前万达开发资金组成中，20%左右是通过销售住宅、写字楼和商铺取得流动资金来实现滚动投资的，约有60%的资本是通过银行贷款取得的，剩下的20%一般由有实力的品牌主力店自行投资——如沃尔玛。王健林要求，未来投资万达广场，70%的资金要来自社会资本。

这种变化，摆脱了过去万达以销售万达广场配套住宅和部分商业反哺持有型物业的重资产运营模式。万达的目标变得更为简单，即提高万达广场的投资收益。

对于即将建好的万达广场，按照成本价卖给投资者，收回投资，租金也是投资者和万达七三分成。2015年开业的25个轻资产万达广场中，20个已与社会资本签署投资协议。

根据万达统计，已开业的万达广场109家，2015年新开业26家，开业的万达广场全部是重资产。2017年以后，万达将保持每年至少有50家万达广场开业的速度，其中40个以上是轻资产。万达现在有9000多万平方米的土地储备，其中2000多万平方米规划为万达广场等持有物业，还有7000万平方米为销售物业。计划5年内把7000万平方米销售物业消化掉，也就是5年以后，万达广场就没有重资产项目了。这意味着5年内万达商业地产将去房地产化，转型为一家商业投资服务企业，类似于酒店管理公司，完全轻资产化。

万达为了贯彻轻资产战略，对人员编制进行了大的调整。首先是除原本就以轻资产运营的文旅项目外，其他三大项目管理中心均被撤销，比如上海宝山的万达宝山广场成为万达商管的直接对接部门，砍掉了中间的运营中心。其次是精简区域公司编制，有资料显示，从2016年开始：管辖店数大于等于30间的区域公司，编制上限为28人；管辖店数在20-29间的区域公司，编制上限为26人；管辖店数在5-19之间的区域公司，编制上限为22人；其余编制上限为8人。全国不少地方已开始调整万达人员，平均缩减率约20%。万达百货、万达步行街也将合并至万达商管系统。

万达轻资产化的目的，首先是扩大竞争优势，在重资产模式发展压力加大的情况下，充分利用输出管理、品牌等优势，扩大自身“护城河”；其次是更便于进入中小城市，加快发展和布局，通过轻资产，解除销售物业反哺商业物业的顾忌；再次是可以把省出来的资源用到更好的集团战略投资方向上。

（二）案例点评

万达的轻资产化，主要实施在房地产板块，其实质是人员、资金等资源的再分配，即把房地产板块的一些资源投到体育、娱乐、金融、影视等更有发展前景的新兴产业上。按照万达内部数据，2015年万达地产销售、租赁、酒店、文化、院线、票房、传媒、旅游同比增长分别是4.4%、30.7%、22.4%、45.7%、49.9%、49.6%、36.1%和59.8%，除了地产销售，其他领域的增长都跑赢了万达总盘子，万达体育、万达儿童实现爆发增长，新成立的万达金融更是完成了年计划的697%。

正如万达高管所说，这种轻资产模式有两大好处：首先是零风险，地是净地，钱别人出，而且万达要求合作项目建设时，施工队伍必须是万达指定的队伍，所有设备必须使用万达品牌库中的优秀品牌；其次是只要建好管好项目，不用考虑资本化。

但有一点是肯定的，缺乏金融支持的“轻”是难以壮大和持久的，很容易变成另外一种“重”。万达的轻资产之路，在于其经营商业地产多年积累下来的相对成熟的开发和运营经验。对于地产板块的轻资产化，很多资金提供方愿意为万达的轻资产模式买单，换作其他企业，效果可能大打折扣。

因此，到底选择怎样的轻资产模式，其实还是要看各自的专长。只有基于自身优势的轻资产之路，才能走远走踏实。地产的轻资产化还会持续上演，整个行业的蜕变也还在持续进行中。

（上海易居房地产研究院）