房地产企业在线度假租赁业务创新方向

文/山水间

房地产企业在线度假租赁业务创新方向

文/山水间

一、创新方向概述

（一）在线度假租赁概念

在线度假租赁理念起源于美国，就是将分散的、无自主性也不可能连锁化的房屋提供给旅游需求者。由个人业主、房源承租者或商业机构为旅游、商务度假及其他居住需求者提供更多个性化设施和住宿选择，包括客栈、民宿、公寓、精品酒店、度假公寓和别墅、小木屋、帐篷、房车、集装箱、家庭旅馆等。

（二）在线度假租赁出现的背景

1.宏观环境。国家经济、居民收入的稳步增长，使得旅游市场前景广阔。世界旅游组织研究表明，一个国家人均GDP达到5000美元时，将步入成熟的度假旅游经济时代，休闲需求和消费能力日益增强，而中国2014年人均GDP已经超过7000美元。国家发改委张燕生称，我国中产阶级的人数在未来20年将从2.3亿人增加到6.3亿人，加上移动互联网技术的快速发展和网民的快速增长，都为在线度假租赁行业带来非常大的发展空间。

2.行业现状。2008-2014年间，中国旅游业产值从1.2万亿增长到3.03万亿，中国在线旅游市场规模从2008年的486亿元增长到2014年的3077.9亿元，年均复合增长率超过36%，其在整个旅游业的占比从2008年的4.2%提升到2014年9.2%。其中2015年在线度假租赁市场规模预计超过40亿元，比上年增长了120%-140%，预计2017年将超过100亿元。

3.物业销售市场。近几年，旅游地产过度开发且去化能力差，带来了大量的库存和项目盈利压力。至2014年末，国内旅游地产开发量前十的房企开发项目占地面积超过1.7亿平方米，开发规模较大，旅游地产项目去库存压力目前已逐步显现。至2014年末，项目接近8000个，近四年年均增长55%，远超旅游收入21.2%的增长速度，未来几年旅游项目整体盈利能力堪忧。

图1　近年中国旅游地产项目增长情况

4.物业租赁市场。虽然销售情况不理想，但随着中国经济的发展，国内主要城市的中短期商务和度假旅游市场也快速发展。因此，一些拥有整体产权的酒店式公寓开始以按天或按月计费的短期租赁模式经营，一些旅游城市的私人产权住宅也开始引入海外的开放式托管模式。这种经营方式的演变，实际上是把酒店式服务和居家感诉求结合在一起，形成一种全新的住宿形式。

（三）在线度假租赁现状与趋势

1.在中国，在线度假租赁业刚刚起步。2005年，58同程、赶集网、百姓网等分类信息网站集中出现，度假租赁产品的互联网化进程开始，平稳发展几年后，在2014-2015年加速，通过结合PMS系统、预订平台、附加服务、品牌推广的综合模式，为资源方提供了更多的销售渠道。产业链各个环节都出现了一些比较优秀的“供应商”。房源的来源更加多元，除了房源经营者，一些私人房源和房源开发商也陆续进入了房源供应者的行列。房源类型上一改过去酒店客房、景区客栈独大的局面，民宿、公寓等类型发展迅速。服务平台中的垂直运营类在线度假租赁企业如大鱼、蚂蚁短租、途家等发展迅速，综合平台类企业如携程、去哪儿、艺龙等品牌知名度高。在媒介平台的积极参与下，在线度假租赁市场生态系统初步形成。

图2　国内在线度假租赁产业链

目前国内在线度假租赁的目标市场主要针对在某地需逗留较长时间的休闲旅游客人和商务客人，参照欧美国家市场情况，国内在线度假租赁市场发展潜力非常巨大。有关数据称，在2010年，美国和欧洲境内拥有超过600万家度假租赁房屋，住宿业中37%的营收来自作为非传统酒店的在线度假租赁，整体营收高达850亿美元。

表1　2014-2015年欧美主要住宿企业发展情况

从物业使用方式来看，目前国内度假租赁主要有酒店式公寓和度假公寓两种业态。酒店式公寓是指物业的建筑结构形式类似于酒店，而负责管理的物业公司提供酒店模式的服务，就是将星级酒店的高标准服务融于日常生活之中。度假公寓抛弃了传统酒店集合式的经营方式，通过业主私家享用权的让渡，度假者能够享受到更加自由的空间，而花费往往比入住相等条件酒店节省30%-50%。在一些国家，如英格兰、爱尔兰、法国和西班牙，政府认可并致力于推广度假公寓，然而中国在这一领域的发展远远滞后于度假者的需求。

跟传统宾馆相比，度假房屋租赁市场的优势不仅体现在经济成本低，更为重要的是它能满足游客个性化的需求。游客在享受大自然美景的同时也能享受到如居家般舒适的生活。正是基于这些优势，度假房屋租赁市场近年来风靡全球。无论是大城市、郊区中心、小城镇，还是偏远乡村，到处都有度假房屋租赁的身影。在欧美发达国家以外，随着新型经济体如拉美和亚太地区的 起，度假房屋租赁市场在这些地区未来也会取得井喷式的发展。

此外，旅游业界存在一个普遍共识：服务公寓、酒店式公寓、度假公寓等分布在城市和旅行目的地的非传统酒店住宿业态迎合了目前旅游市场的大趋势。越来越多的游客追求个性化的体验，家庭游、自驾游、周边游等发展迅速，人们更倾向选择性价比更高、具有家居氛围和个性配置的在线度假租赁住宿方式。

2.未来在线度假租赁市场发展趋势。首先，平台App将更注重用户的体验功能。随着移动互联网的发展，智能手机成为80后、90后预订旅游产品的重要工具。旅游App功能的创新将越来越受到重视。除价格优惠力度受关注度最高之外，旅游App的轻社交功能受到57%的用户关注。这与80后、90后注重社交体验、喜欢尝新的特征关系较大。此外，用户比较重视旅游App的地图检索功能、创新用户支付体验功能等。

其次，产品更加丰富。未来中高端别墅、房车、民宿等租赁市场将进一步发展，租赁平台将通过优质服务使得其居住空间大、家居体验好和高性价比等特点得到极致的释放。

最后，产业生态链将更加丰满。第三方产品和服务供应商的引入规模将会进一步扩大，打造一站式度假综合电子商务平台的趋势将显现； B2C、C2C、N2C等运营模式之间的界限将进一步模糊，不同平台均会根据市场需求在不同运营模式之间切换，业务交叉碰撞下将会创新出很多新的商业模式。

二、典型案例

（一）途家网案例简介

1.途家在线信息技术（北京）有限公司创立于2011年，是一家依托国际分散式酒店管理和业务标准，结合线下旅游地不动产存量、线中呼叫中心服务、线上度假公寓在线订房交易系统的新型公司。2012年到2015年四轮融资金额共约30亿元人民币，目前估值超过10亿美元。平台提供旅游地度假公寓的在线搜索、查询和交易服务等。连续两年获中国客户服务创新奖和中国客户服务年度大奖，并在2014年8月入选美国《红 鱼》杂志评选的“红 鱼亚太区TOP100”。

目前途家网房源已经覆盖国内147个目的地、海外68个目的地，有10万余套在线房源，超过40万套储备房源。调研显示，2014年中国在线度假租赁用户对途家网的认知度和购买率都比较高，占比达到76.7%和64.7%，相比同类在线度假租赁品牌优势明显。

2.途家的商业模式并不复杂。搭建一个平台，向上游整合分散在各地的度假公寓，向下游提供给客户度假用房，幕后需要强大的资源整合和运营能力。在构建商业模型之初，途家便开始线下找房源、线上找流量，再对接各种资源。途家并不拥有任何酒店产权，只是代为管理和租赁；途家也并不单纯做线上酒店预订，它必须为线上房源负责，做好线下房间管理和入住服务工作。途家网的盈利点除了入住率，还在于房源数量和度假租赁市场的成熟度。面对中国超过600万个旅游目的地，把区域扩得更大，在热门旅游地增加更多房源，也是途家的战略重点。

3.运营采取多方合作互利模式。途家与业主合作：途家从业主手中免费获取房源，与业主平分租金收益；业主选择途家托管服务，实现闲置房屋的租金收益，并可以通过提前预约，将房屋的闲置时间按照一定比例兑换成异地房屋使用权，提高房屋的利用价值，而途家在处置该房屋的时间段内，交给业主的只是异地房屋使用权，而不是金钱；途家承诺给业主一定的租金回报，剩余收入全部归途家所有。

途家与开发商合作：途家获取房源，扩大市场规模；开发商通过途家有管家、带租约、可交换的成功品牌效应，实现项目快速销售。如果是清水交付的房源，需要开发商、业主和途家三方约定由谁来完成房屋的装修，以达到途家的出租要求标准。

途家与游客合作：中国的四星级酒店等中间市场相对空白，因此途家定位在中高端，其房价高于同一区域的经济型连锁酒店，低于五星级酒店，市场需求空间大。租赁者看中途家打造的高品质个性化居住环境，享受出游地家庭式、个性化的居住体验。

图3　途家运营模式

4.途家核心竞争优势。首先是差异化运营模式。业主把房源空置时间交给途家挣点钱，用时可随时拿回；从房源筛选、运营维护到信息发布，途家作为第三方介入整条交易链条；利用互联网拿房源，通过利润分成，迅速扩大规模。

其次是信任体系搭建。“勾稽关系”取得房东信任，“信息对称+后期服务”取得顾客信任，搭建前后端体验度好的大数据分享平台。

再次是巨大的先发优势。用股份置换携程的支持，迅速获得2千万的精准流量导向和出色的团队经历，从而迅速获得资本市场青 。

最后是系统平台优势。途家网的CTO杨孟彤，曾负责微软亚洲地区的搜索业务，她曾在美国创办了在线度假公寓租赁公司Escapia并担任CTO。因为她的系统是度假租赁网站中做得最好的，Escapia被HomeAway收购。

（二）案例点评

1.途家网发展迅速的原因。首先它得益于比较好的市场基础：经济稳步增长，中产阶级规模持续快速扩张，旅游相关房源空置率较高，客群消费习惯更加互联网化，信息技术快速进步。

其次是战略定位，中国的中高端酒店相对缺失，四星级酒店等中间市场相对空白。因此途家定位在中高端，其房价高于同一区域的经济型连锁酒店，低于五星级酒店。

最后是从产品升级换代来看，中国目前的非酒店住宿行业档次有极大提升空间。

2.途家发展中也存在一些问题和不足。首先，资产过“重”，管理难度大，成本控制难。途家的模式虽然是短租，但本质上提供的是与酒店类似的产品。而酒店的服务离不开人，物业是别人的，但途家需要提供服务员。途家进驻一个城市需要至少200人的线下服务团队，属于“重”资产模式。

其次，存在政策和法律的风险。我国法律对宾馆经营有非常严格的条件，经营者需要有卫生许可证、特种行业经营许可证、消防许可证等多种执照。途家托管个人的房源再对外短租，目前尚处在政策灰色地带。因为住宅是不能用作商业用途的，电、水等都是供居民用的，对商用客户的收费是不一样的。对此，工商等各个部门的审批存在不确定性。

最后，国内短租市场尚在培育期，整体在线度假租赁市场可使用房源在60万套左右，与国内酒店市场房源量还存在一定差距。目前主要客户群仍是18-30岁的经济型用户，租客选择短租主要出于性价比的考虑。度假旅游主要客群为中产阶级，这部分客户在国内基数仍不够大。

从整个国内旅游业来看，在线短租市场与传统旅游地产行业相结合，改善了旅游地产以住为主的产业形态，推动了旅游地产的互联网化。主要表现为推动了度假公寓的可经营化、度假别墅的共享效益、度假民宿的诞生和繁荣，通过从供给侧提供体验度好、性价比高的高品质产品及创新服务内容和形态，促进了旅游市场的发展。

（上海易居房地产研究院）