住房租赁市场将形成万亿级规模

文/闻之

住房租赁市场将形成万亿级规模

文/闻之

6月3日，国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（下称《意见》），提出要积极支持住房租赁消费，促进住房租赁市场健康发展，并提出要稳步推进房地产投资信托基金试点。有关专家表示，培育住房租赁市场，打通购租并举市场，是我国住房体制改革的重要组成部分，为后续租赁市场的健康发展提供了原则性的指导。

政策优惠：减半征收个人所得税

笔者认为，《意见》主要政策精神体现在以下几个方面：一是允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。二是鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务。支持房地产开发企业拓展业务范围，利用已建成住房或新建住房开展租赁业务。三是鼓励房地产开发企业出租库存商品住房。引导房地产开发企业与住房租赁企业合作，发展租赁地产。四是支持和规范个人出租住房。落实鼓励个人出租住房的优惠政策，鼓励个人依法出租自有住房，规范个人出租住房行为，支持个人委托住房租赁企业和中介机构出租住房。

值得注意的是，《意见》鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，向住房租赁企业提供金融支持。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。此外，《意见》提出，对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，给予税收优惠政策支持：对个人出租住房的，由按照5%的征收率减为按1.5%计算缴纳增值税；对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策；房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的增值税税率；对个人出租住房所得，减半征收个人所得税；对个人承租住房的租金支出，结合个人所得税改革，统筹研究有关费用扣除问题。

就目前情况来看，租赁市场仍存在以下三方面问题：首先是政策方面的问题。相比买卖交易，租赁交易不涉及产权登记，所以备案不彻底，这也使得政府难以深入了解房屋租赁市场，难以科学地分析市场，难以作出正确的决策，影响房屋租赁市场乃至房地产业的持续、健康发展。

其次是供应方面的问题。作为房产消费的辅助产业，市场供应的租赁房源绝大部分是有多套住房的普通消费者手中的空置房屋。政府主导的公租房市场虽在逐渐扩大供应，但是目前绝对供应量不大。

最后是交易环节的问题。相比房屋买卖，大中介公司不重视租赁业务，而小中介则利用房屋托管等手段控制房屋租赁，赚取差价。房屋租赁多为业主与承租人私下成交，因未经房地产行政主管部门登记备案的房屋租赁量大面广，又缺少税收监管，所以合同纠纷颇多。

供给发力：促进万亿元大市场形成

在《意见》发布前的5月4日，国务院总理李克强主持召开了国务院常务会议，确定培育和发展住房租赁市场的措施，推进新型城镇化满足群众住房需求。会议指出，实行购租并举，发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，有利于加快改善居民尤其是新市民住房条件，推动新型城镇化进程。而去年召开的中央经济工作会议，在明确深化住房制度改革方向时，也强调了以满足新市民住房需求为主要出发点，建立购租并举的住房制度。为此，国务院常务会议进一步明确提出了发展住房租赁企业，支持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务。鼓励个人依法出租自有住房。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。这必将大大推动建立租购并举的房地产市场、满足城市新市民住房需求。

新的供需关系要求建立购租并举的住房制度。按住建部房地产市场监管司司长高志勇的说法，目前租赁市场涉及人口在1亿以上，年租金已经突破1万亿元。这一巨大市场也将成为房企转型升级机遇期。房企进入房屋租赁市场，建立“薄利多租”商业新模式，将会创造新的供给，同时有利于去库存和房地产市场稳定。

当前，我国发展房地产租赁行业还面临不少“瓶颈”。据有关人士介绍，对租赁行业来说，长租行业算新兴产业，税负仍然较重。另外，由于这类企业都是轻资产运营，而目前国内对轻资产的公司都缺少抵押解决方案，导致借贷较难或需要较高利率。按照当前的房地产税收政策，出租房屋要缴纳营业税、房产税、所得税和城镇土地使用税等，累计超过租金收入的20%，再考虑租赁管理成本支出，净租金收益率只剩下2.5%左右。没有政策支持，住房租赁很难挣到钱，也很难形成规模化，企业不易做大做强。

为对症下药地解决这一问题，此次国务院常务会议明确提出，要完善税收优惠政策，鼓励金融机构加大支持，增加租赁住房用地供应，同时强调强化监管，推行统一的租房合同示范文本，规范中介服务，稳定租赁关系，保护承租人合法权益。6月3日发布的《意见》，更有三个方面的利好刺激：一是税费政策、租售并举等措施，对中高端租赁市场来讲，人才公寓、长租公寓迎来了新的机会，酒店式服务公寓也将迎来新的发展机会；二是对于低端租赁市场而言，尤其是从保障性住房的角度来讲，公共租赁房货币化，有助于解决低收入家庭的居住问题，PPP模式的介入、租售结合方式的推进，也有助于解决住房闲置问题；三是商办物业经改造后也可以进入租赁市场，且能享受水电、税费等的减免，这也有助于盘活存量商办物业，解决商办市场库存问题。

满足需求：“买不如租”将会悄然兴起

在5月6日召开的国务院例行政策吹风会上，住房和城乡建设部副部长陆克华透露，我国将出台六条措施培育和发展住房租赁市场。陆克华介绍，在我国住房租赁市场中，供应主体90%以上是个人出租，而成熟的房地产市场，专业租赁企业提供的房源占比在30%左右。近几年有房地产开发企业和中介公司尝试涉足住房租赁业务，但还不能满足住房租赁消费的需求。陆克华表示，培育和发展住房租赁市场的主要政策措施有以下六条：一是培育市场供应主体。发展住房租赁企业，鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务，规范住房租赁中介机构，支持个人依法出租自有住房。二是鼓励住房租赁消费。完善住房租赁支持政策，保障承租人依法享受公共服务，落实提取住房公积金支付房租政策，明确出租人和承租人各方权利义务。三是完善公共租赁住房。推进公租房货币化，提高公租房运营保障能力。四是支持租赁住房建设。鼓励新建租赁住房，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。对土地用途调整为居住用地的商业用房项目，为了降低租户的使用成本，用水、用电、用气的价格按照居民的标准执行。五是加大政策支持力度。对住房租赁企业、机构和个人，给予税收优惠政策支持，相关文件将很快出台；鼓励金融机构加大支持，稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点；完善供地方式，增加租赁住房用地供应。六是加强住房租赁监管。健全法规制度，完善监管体制，规范租赁市场。

目前从需求端来看，我国的房地产市场形态，正由增量转为增量与存量同时发展，部分一线城市出现二手房交易超过新房的情况。居民消费观念也开始从以购买为主转向购租并举。

全国人口普查数据显示，约有25.8%的城市居民租住住房，其中政府廉租房和私人出租住房占比分别为2.7%和23.1%。在许多发达国家和地区，租赁住房供给中，机构出租房源往往占到租赁总供给的25%-30%。在房地产迎来存量时代之际，租赁市场既是未来房地产企业转型的蓝海，也是立足国情、通过公共服务保障住房民生的当然选项。国务院常务会议因此确定，推进公租房货币化，政府对保障对象通过市场租房给予补贴。在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生和青年医生、教师等专业技术人员，凡符合条件的应纳入公租房保障范围。

中国房地产业协会原副会长朱中一表示，推动房屋租赁市场规模化发展有利于降低消费者入市成本和购房压力，使其支出从长期购房还款转变为短期租金。有关人士称，“去库存”是当下全国各地房地产市场的主旋律，为了卖房，不管是开发商还是地方政府，都使出了浑身解数，而在这个时候中央作出部署并出台加快培育和发展住房租赁市场的实施意见，要求培育和发展住房租赁市场，鼓励百姓租购并举，是从理性出发、从现实出发的必然之选。

（；山东省临沂市园林局）