租售并举，安居乐业

文/邓桂莲

租售并举，安居乐业

文/邓桂莲

近期，国务院办公厅发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，这既是当前房地产市场去库存的重大举措，又是深化住房制度改革的中心环节，要从理论和实践的结合上深入研究，认真落实。

一、澄清思想认识上的三个误区

“重售轻租”是我国房地产市场长期以来存在的一个突出问题。究其深层原因，主要是存在三大误区：一是误把住房市场等同于商品房买卖市场；二是把住房制度改革误认为就是改租房为买房；三是把“居者有其屋”误认为家家拥有产权房。只有破解这三大误区，才能从思想认识上解除发展住房租赁市场的思想障碍。

（一）破除把住房市场等同于商品房买卖市场的误区

住房租赁市场是住房市场的重要组成部分。商品性住房市场包括两大部分：一部分是居民直接购买商品房的住房所有权交易市场，购房者获得房屋财产权，形成自有住房；另一部分则是商品住房租赁市场，即居民向房屋所有者（业主）租用拥有一定期限使用权的房屋居住。住房租赁市场的存在是由两大因素决定的：一是住宅本身的特点，住宅是一种价值高的超耐用消费品；二是居民收入水平。正是由于住宅价值高，受到购房能力所限，那些中低收入和低收入者买不起房，只能租房住，这就决定了住房租赁市场存在的必然性。那种把住宅市场等同于商品房买卖市场、轻视或者否定租赁市场的认识，是片面的，不正确的。

（二）破除把住房制度改革误认为就是改租房为买房的误区

我国在计划经济体制下，城镇住房实行实物福利分房制度，否定住房

的商品性。为适应社会主义市场经济的要求，在明确住宅是商品以后，按照住房商品化的路子进行了改革，取消实物福利分房，改为货币化、工资化分配，鼓励职工买房，大大推动了住房建设和住房市场的发展。但取消实物福利分房，并不等于取消租赁房。应当承认，依靠实物福利分配的租赁房是大大减少了，但是保障性廉租住房仍然是存在的。此外，中低收入者因买不起商品房而租房居住的更是大量存在。所以，把住房制度改革误认为是取消租赁房也是极大的误解。从目前情况看，为了解决新市民的居住问题，深化房改的方向还是大力发展住房租赁市场。

（三）破除“居者有其屋”就是家家拥有产权房的误区

世界人居环境组织提出“居家有其屋”的口号，实质是强调人人拥有居住权利，意即“人人享有适当的住房”，也就是我国现在所提的“住有所居”，并不是说家家户户都要拥有产权房。住房的价值高，买房受收入水平限制，实际上并不是人人都买得起住房，中低收入以下者只能租房入住，即使发达国家也是如此，如德国，住房自有率仅为43%，一半以上的德国家庭是租房户。美国是世界上经济最发达的国家，住房自有率为65%，三分之一是靠租房居住的。我国目前城镇居民住房自有率已达90%，属于偏高类型。由于我国人口多，土地资源相对稀缺，过高的住房自有率扩大了住房市场需求，给降低房价造成巨大压力，这是大城市房价畸高的重要原因之一。

只有破解上述三大误区，扫清思想障碍，才能为深化住房制度改革、大力培育和发展住房租赁市场奠定理论基础。只有实施租售并举，才能真正实现安居乐业。

二、住房租赁市场的类型和层次

培育和发展住房租赁市场必须依靠科学分类。从总体上看，住房租赁市场可以划分为两大类：第一类是商品性住房租赁市场；第二类是保障性住房租赁市场。这两类住房租赁市场又可细分为多个层次，通过划分层次来确定发展的重点。

商品性住房租赁市场可以划分为高、中、低三个层次。

第一个层次是面向外商和高收入者的高档次租赁住房市场，即高端租赁市场。租赁对象主要是外商独资或合资企业的高级管理人员和员工。他们的收入比较高，对居住舒适度的要求也比较高，由于其在华工作的时间相对较短，相当部分由其公司出资包租住房。因此，能满足这种居住需求的必然是高档次的住宅，包括小型别墅和高档公寓房，房屋租金也必然比较高。如上海自由贸易区外商集中，就有这类需求。

第二个层次是面向大众的中档租赁住房市场。主要对象是城市中的大量流动人口，他们有一定的收入，但暂时买不起房，或者工作不稳定，需要租赁住房。他们一般带有家属，需求以两室户为主。要积极发展这类租赁市场。

第三个层次是面向低收入者（主要是农民工）的低端住房租赁市场。农民工已经成为城市产业工人的主体，承担着工业、商业和服务业的重任，但工资收入处于底层，且享受不到住房社会保障权利，目前只能租用城乡接合部简陋的住房，不少农民工一家挤在一小间住房内。对这部分农民工，要尽快落实户口，给予住房社会保障。政府可以建一点低档次、小开间（如一室一厅户）的租赁住房，帮助其解决住房问题。

保障性住房租赁市场，也可区分为三个层次。

第一个层次是面向中低收入者的经济适用租赁住房市场。必然明确住房保障是保障居住使用权，决不能保障拥有产权房，只能是“住有所居”。因此，现有的经济适用房，宜改卖为租。事实上，不少地区已停建停供经济适用房，大力发展公共租赁房，政府给予一定的租金补贴，这类经济适用租赁房实际上是公共租赁房的一种。

第二个层次是面向低收入者的廉租住房市场。这部分居民由于收入低，不但买不起房，连租房都有困难，因此，政府可以按一定标准，给予较多的房租补贴。根据国际经验，廉租住房应是住房社会保障的主体部分，要大力发展廉租住房。

第三个层次是面向新参加工作的青年职工的租赁住房市场。新参加工作的青年职工主要是大学、中专毕业生和城镇进入劳动年龄的青年人，他们一般收入水平不高，没有积蓄，暂时买不起房，在一定时间内只能租房入住。为解决他们的住房困难，政府应当把他们纳入住房社会保障范围，作为一个特殊群体给予照顾。政府和单位可以建一点中低档次一室一厅建筑面积30平方米左右的职工住宅，以较优惠的租金出租给青年职工居住。这类租赁房实际是具有过渡性的租赁住房。

今后，住房社会保障将提供公共住房，让居民按照收入层次和住房困难程度，分层次享受房租优惠政策。因此，发展公共租赁住房还有很大空间。

三、积极促进和大力发展住房租赁市场

当前住房租赁市场发展滞后，针对存在问题，需要从供给侧、需求侧多方面采取措施，深化改革，促进发展。

（一）积极推进供给侧改革，增加租赁住房供应

当前的住宅市场所以会产生“重售轻租”的问题，主要是供给侧上开发商和政府思想认识上有偏差。开发商应当认识到，虽然短期内存在租赁房投资回收期长的问题，但从长期来看，置业投资，出租获利，既稳定又收益不菲，且住房还有增值空间，算总账并不吃亏。对政府来说，也不能急功近利地以为商品房买卖GDP上得快，而要从经济的中长期发展考虑，摆脱对“土地财政”的依赖，从关注民生的角度重视住房租赁市场。政府要积极引导房地产开发企业建造一定量的租赁住房，同时还要加强住房社会保障建设，积极建造公共住房，满足低收入者的住房需求。在二、三线商品房库存量过大的城市中，还要鼓励开发商将过剩商品房转卖为租，政府也可以出资购买部分商品房，将其转化为公共租赁房，作为保障房房源。由此，可以大大增加租赁住房供应。

（二）加快住房需求侧改革，尽力满足多层次的租赁市场需求

改革开放以来，我国的住房市场需求迅速由租公房向买私房转化，居民的家庭财产中一半以上为住宅资产，这是人民富裕起来的重要表现，但同时也出现了住房自有率过高、拉动房价节节上升的问题。为此要设法分流住房市场需求，推进需求侧改革。一是经济适用房转卖为租，鼓励中低收入者租房入住。二是为青年职工提供合适的租赁房，鼓励大中专毕业的新职工租房入住。三是针对低收入者的廉租住房政策由提供实物改为以货币化补贴为主，鼓励租住社会租赁房，促进保障房需求。租赁住房需求的扩大必然会促进租赁市场发展。

（三）深化住房制度改革，逐步将农民工新市民纳入住房社会保障范围

农民工是目前城市中的一大群体，上海市2400万常住人口中，农民工占900多万。他们收入低，无住房，只能租赁住房，因而也是发展住房租赁市场的主要潜在需求。在农民工市民化的过程中，他们的住房问题应当成为深化住房制度改革的重点。改革的方向，是将农民工逐步纳入住房社会保障范围，实行廉租房政策。可以搞货币化补贴，也可以专门为这类群体建造小型的廉租住房，满足其住房需求。

（四）采取优惠政策，积极支持租赁住房供给和需求的扩大

培育和发展住房租赁市场，必须采取优惠政策，给予积极引导和支持。在租赁住房供给方面，对建造租赁住房的开发商，提供金融支持，放宽建设贷款额度，实行利率优惠，同时降低税率，减免税收。对建造租赁住房的土地供应优先照顾，实施地价优惠政策。对于出租房提供者（包括私房），可适当减免税收，对于私房出租者的税率就低制定，鼓励供给方多提供租赁房房源。

（五）培育租赁房市场主体，积极支持建立规模化住房租赁公司

住房租赁具有分散化、个别化的特点，管理难度较大。因此，培育租赁市场主体，进行规模化、规范化集中经营是必由之路。房地产开发公司除了建造商品房出售以外，还可以投资建立住房租赁公司进行租赁经营。这种租赁经营公司实行规模化经营，以住房出租收取租金，逐步通过折旧收回建设成本，并从中获取利润，这样容易实行规范化管理。对大量分散的私房出租，可以利用现有的房地产经纪机构，成立住房出租经纪服务公司。业主可以委托公司经营管理，公司收取一定的代理费用，既便利业主，又利于规模化、规范化管理。

（六）实施规范管理，加强租赁市场法制建设

目前的私房出租存在不少混乱现象，虽然各市发布过住房租赁条例，但规范化不足，执行不力。因此，建议全国制定统一的住房租赁法，加强规范化管理，其内容大致可包括三个方面。

一是规范住房租赁的成交行为。不少私房租赁采取一对一谈判的形式，根本没有租赁合同，造成群租现象泛滥，纠纷不断。住房租赁法规应当规定业主和租户之间必须订立租赁合同，并由中介协调管理，推行合同管理法制化。

二是规范住房租赁价格行为，形成相对合理的租金。住房租赁价格很复杂，涉及地段、档次、装修程度、设备完好率，以及房型、楼层、朝向等多重因素，租金按照市场经济原则，在市场竞争中形成，但一对一谈判时，具体的租赁价格还是会有差别。为了避免租金畸高或畸低的混乱现象，建议物价部门会同房地产管理局，定期发布各地区租赁指导价格，大体形成合理的租赁价格范围。

三是规范业主和承租户的权责利关系，既要维护业主的权利与义务，更要保护承租人的权利和义务，由此维护双方的正当权益。国外住宅法对住房租赁关系都有详细的规定，我国应借鉴其成功的经验，尽快出台《中华人民共和国房屋租赁法》，加强规范化管理。

（上海金桥［集团］有限公司）