国内外房地产去库存案例与经验

文/朱光

国内外房地产去库存案例与经验

文/朱光

一、20世纪90年代海南等地的高库存

（一）高库存源起

1992年，南方掀起了房地产开发的热潮，炒作最为严重的是海南和广西北海等地。海南的房价、租金和地价暴涨，炒房、炒地风行，土地管理失控，城市规划失控。

1992年，海南全省房地产投资达87亿元，占固定资产总投资的一半，仅海口一地的房地产开发面积就达800万平方米，地价由1991年的每亩十几万元 升至每亩六百多万元。同年，海口市经济增长率达到了惊人的83%，另一个热点城市三亚也达到了73.6%，海南全省财政收入的40%来源于房地产业。据《中国房地产市场年鉴（1996）》统计，海南商品房平均价格在三年内增长超过四倍。在楼市泡沫生成期间，以四大国有银行为首，银行资金、国企、乡镇企业和民营企业的资本通过各种渠道源源不断涌入海南，总数不下千亿。几乎所有的开发商都成了银行的债务人。

1993年，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，出台16条强力调控措施，包括严格控制信贷总规模、提高存贷利率和国债利率、限期收回违章拆借资金、削减基建投资、清理所有在建项目等。此后，银根开始全面紧缩，企业资金链断裂，大批开发商倒闭，银行呆账、坏账大量出现，仅四大国有银行的坏账就高达300多亿元。海南地价、房价直线下跌，1993年5000元/平方米的房子两年后下跌到4000元/平方米，再过一年跌到2000元/平方米，到了1997年，同样的房子已经跌到1000元/平方米以下。这场调控给当时人口占全国总人口0.6%的海南省留下了占全国商品房总量10%的积压商品房。全省“烂尾楼”高达600多栋、1600多万平方米，闲置土地18834公顷，积压资金800亿元。广西北海的沉淀资金甚至高达200亿元，烂尾楼面积超过了三亚，被称为中国的“泡沫经济博物馆”。

（二）去库存措施

1999年7月，海南成立了处置积压房地产工作小组办公室。国家下拨给海南5亿元专项补助，以返还土地出让金的形式给予补贴。截至2006年10月，全省累计处置闲置建设用地23353.9公顷，占闲置总量的98.2%，处置积压商品房444.8万平方米，占积压总量的97.6%。海南去库存的措施主要有以下三条。

第一，积压商品房的处置。对确权后属国有独资商业银行和房地产开发企业的普通住宅，经评估后依经济适用住房政策向中低收入居民、拆迁居民销售；对其他积压商品房，采取积极措施促销。

第二，闲置土地的处置。按照法律、法规规定应无偿收回的闲置土地，要依法收回，但如果项目符合国家产业政策要求，用地符合土地利用规划和城市规划，占地企业又确有投资能力，愿意继续投资的，在依法办理有关用地手续后，可允许其在规定期限内继续投资开发。其他闲置土地，向占地单位核发“换地权益书”，收回土地使用权。

第三，停缓建工程的处置。对此类工程，经追债、确权后，根据产权人的意愿分别按积压商品房或闲置土地办法处理。土地使用权所有者可根据土地利用规划、城市规划及市场需求，重新提出用地申请，在办理有关手续后可继续开发建设，也可交回用地，申请核发“换发权益书”。

北海也于2000年成立“盘活办”，2002年成立土地储备与交易中心，对2000公顷土地加大盘活力度。2002年12月30日，财政部、国家税务总局下发《关于处置海南省和广西北海市积压房地产有关税收优惠政策的通知》，批准给予北海处置积压房地产在2003年1月1日至2004年12月31日转让销售实行免征营业税、契税的优惠。2003年4月，北海市政府全面启动“烂尾楼”工程处置工作。全市108个停缓建工程52%相继复工，38个重点项目中23个项目复工。

（三）去库存效果

通过出台房地产补贴政策，加上长达八年的去库存，海南房地产市场恢复到合理水平。北海房地产市场于2005年开始步入健康发展的轨道，2006年北海获得了全国十大宜居、人居环境奖，房地产市场也开始看涨。2008年3月，随着北部湾经济区规划获批，北海房地产市场再度获得发展的机遇。

二、国外经济金融危机与高库存

很多国家在经济发展过程中都曾出现过房价高企、产能过剩的经济结构性失衡。这些国家在房地产去库存方面，也都采取了以刺激为主的措施和手段。

（一）美国

2008年，美国因房地产次级抵押贷款坏账而发生金融危机，波及房地产公司、抵押贷款机构、投资银行、保险公司等，引发连锁反应，导致美国经济衰退，房地产泡沫被挤破，市场低迷，库存积压。面对严峻的经济衰退和产能过剩，美国联邦政府、各州及地方政府推出大规模的经济刺激方案以提振经济，促进房地产市场稳定发展。

第一，采取扩张性的财政政策和货币政策。美国国会通过了一项规模高达1.1万亿美元的庞大支出法案：通过扩大政府在基础设施建设方面的支出，刺激经济，盘活房地产存量，同时解决就业；通过各种税收减免优惠政策，吸引供给侧结构优化型投资，同时鼓励市场释放需求；通过利率杠杆降低融资成本和贷款成本，激发市场活力。

第二，救助房地美和房利美。受美国房地产市场泡沫破裂冲击，房利美和房地美陷入全面危机。2008年7月，经国会批准成立负责监管两个公司的联邦住房金融署，并任命两个公司新高管。2008年9月7日，美国政府宣布接管房利美和房地美，通过购买优先股向房利美和房地美各注入1000亿美元资金。接管房利美和房地美，是美国历史上金额最大、最复杂的救市方案之一。

第三，QE3回购房地产债券。美联储2012年9月13日宣布推出第三轮量化宽松，其中就包括每月新增购买400亿美元抵押贷款支持债券（MBS）。美联储希望短期内对住房市场产生积极影响。QE3确能在短期内使住房抵押贷款担保债券市场的流动性得到改善，对推动房地产逐步走出低谷有积极作用。

第四，吸引外国人购房，利用外部需求助力内部市场。2015年底，美国总统奥巴马签署了一项法案，放宽了实施35年之久的对外国资本投资美国不动产的税率。该法案规定，外国养老基金在美投资房地产时，享有与美国养老基金同等待遇。法案废除了1980年开始实施的《外国投资房地产税法案》对外国养老金投资美国房地产时征收的税率，这一措施将为更多的海外投资者打开美国房产投资大门。

在美联储零利率货币政策和一系列量化宽松政策的刺激下，美国楼市开始逐步企稳。此外，在美国楼市的复苏过程中，海外投资者的涌入也是金融危机后美国资本流入的主要来源，是美国房地产去库存的重要帮手。近年来，美国房地产深受很多中国投资者的青 。全美房地产经纪人协会报告，截至2015年3月底，中国买家在美国房地产上投资了286亿美元，同比增加了30%，主要用于购买住宅物业。

（二）日本

日本自1968年超越西德成为世界第二大经济体后，连续几十年经济一直保持中高速增长。在1987-1990年间，低利率和充足的货币供给刺激了泡沫经济投机活动，很多投机者利用迅速上扬的股票账面利润投资房地产，导致房价 升。日本国土厅公布的调查统计数据显示：城市土地价格指数从1985年的91.5上涨到1991年的147.8，上涨幅度61%；建筑投资从1985年的约50亿日元上升到1991年的约82亿日元，上升幅度64%。最终，由于美国借“广场协议”迫使日元二次升值，摧毁了日本出口导向型工业的根基，在大批日本工业企业纷纷倒闭、股市崩溃的同时，大量租客撤离东京圈，业主大量抛售房产，楼市价格在短期内断崖式下跌。1991年，日本房地产泡沫破裂，建筑投资额从1991年的824036亿日元连续下降至2011年的432923亿日元，降幅达47.5%，同期城市土地价格指数下跌62.7%。房地产价格的暴跌使大量不动产企业破产，非银行金融机构因拥有大量不良债权而陆续破产，日本银行业产生了严重的信用危机，几家大银行如兵库银行、北海道拓殖银行等相继倒闭，大量建筑成为“烂尾楼”。

日本政府在汲取教训和重塑房地产业的过程中，推出了一系列改革措施。

第一，大量发行国债，利用国债建设公共配套设施，运用支出调整政策与支出转换政策，恢复房地产业及其他经济部门的活力，提高房地产的附加值。

第二，采用扩张性的货币政策增加流动性，通过多轮降息，大幅降低利率，最后以零利率来推行量化宽松政策，通过降低购房成本来刺激房地产市场发展。

第三，调整市场结构，缓解供需矛盾。一方面放宽限购，鼓励市民贷款购房；另一方面帮助开发商建立房地产投资信托基金，专门用于商业地产投资的融资互助。

第四，调整行业建筑标准，放宽建筑物高度限制，缩短建筑方案审批周期，鼓励环保节能建材的使用。

经过长达十多年的房地产行业结构性调整和洗牌，竞争力弱的财团及开发商纷纷被淘汰，房地产库存逐步被消化，但由于日本金融体系的不完善以及国内产能过剩等问题的存在，不仅日本经济发展陷入停滞，房地产市场也再未出现此前的火爆状态，大都市圈的地价房价仍远低于泡沫高峰时的水平。近几年，随着国内经济环境的改善，日本经济逐步企稳回升，2013年三季度开始，由于海外购房者需求的提升，日本房价增幅有所加快。

（三）俄罗斯

2008年美国的次贷危机对俄罗斯的房地产市场也产生了消极影响：房地产新开工项目减少，投入使用的住房面积增速减缓，大批建筑企业濒临破产，房价下跌。2008-2009年金融危机期间，俄罗斯房地产价格水平平均下降了30%-35%。由于申请贷款难度加大、费用高昂等原因，俄罗斯建筑企业的资金状况迅速恶化，纷纷叫停在建项目或另觅融资渠道。为重振房地产市场，也为了应对经济危机，俄罗斯政府采用扩张性财税政策以刺激国内需求。

第一，加大对社会福利房的投资力度。2008年政府从住房公用事业改革促进基金中划拨500亿卢布，用于购买完工程度较高的住宅，从联邦预算中出资320亿卢布为现役军人和贫困居民购买住房。

第二，成立国家房贷局，执行房贷重组计划。2009年，俄罗斯政府下拨250亿卢布专款给国家房贷局，由各地区房贷局和银行共同执行房贷重组计划。据了解，俄罗斯大约有80万人向银行贷款买房，房贷规模为9745亿卢布。执行房贷重组计划，既救助贷款买房者，也救助银行。失业的贷款买房者可以缓交房贷一年；对于商业银行来说，由于有国家专款帮助垫付“房奴”所欠一年的贷款，不至于让这部分资产变成坏账，银行的流动性有了保障。

第三，将产业政策调整为优先支持实体经济发展，筛选出包括房地产业在内的295家政府优先扶持的大型企业，对其实行融资支持和税收优惠。

第四，为提振房地产市场，俄罗斯政府出台住房激励计划，通过授权外经银行向商业银行和企业发放外汇贷款、首次动用外汇储备清偿非国家外债、首次启动主权基金注资商业银行以及修改《自然人存款保险法》等措施，为开发商及买房者提供住房抵押贷款，帮助他们融资，化解流动性不足的风险。根据俄罗斯联邦中央银行的数据，2014年共有629家信用机构提供101.23万笔住房抵押贷款，总额达1.7625万亿卢布，分别比2013年增长22.7%和30.18%。

在住房激励计划出台前，俄罗斯政府推出的一系列房地产政策虽然在短时间内发挥了一定的作用，但自2013年开始，俄罗斯经济趋于停滞，大多数中小城市的住房趋于滞销。流动性不足是房地产市场低迷的直接导火索，在资金短缺使建筑业“降温”的同时，按揭贷款的高成本也使购买需求下降。此后，在住房激励计划的刺激下，俄罗斯部分家庭对住房和抵押贷款的投机性需求大幅增长，一定程度上缓解了俄罗斯国内房地产市场的库存量。

（四）泰国等东南亚国家

20世纪80年代中期，泰国政府为了促进国内经济的发展，把房地产作为优先投资的领域，以期带动其他部门的发展，同时还制定了相关的刺激性政策，催生出房地产市场的繁荣。由于泰国金融市场过早地对外开放，加之金融监控体系还不是很完善，海湾战争结束后，大量开发商和投机者纷纷涌入房地产市场，再加上国内金融机构信贷政策的宽松，房地产业信贷资金的投入加大，光对房地产业的贷款资金就占到总贷款的一半左右。与此同时，大量外国资本进入东南亚其他国家的房地产市场进行投机。由于没有很好地进行调控，最终导致房地产市场形成了巨大泡沫。

据统计，泰、马、印、菲的金融机构投放到房地产业的资金占其贷款总额的比例分别为50%、29%、20%、l1%。随着市场的逐渐饱和，房地产市场日益显现供过于求的局面，大量楼宇闲置。泰国房屋空置率高达20%，菲律宾为15%—20%，印尼为18%，马来西亚的数量也不少。随着1997年东南亚金融危机的爆发，泰国等东南亚国家的房地产泡沫彻底破灭，其中泰国房地产泡沫破灭导致400亿美元的银行呆账，破坏了泰国的银行业和金融体系，大量企业停产、倒闭，失业率大幅上升，对国内经济造成了巨大的打击，东南亚其他国家的经济也出现了严重衰退。东南亚国家这一轮房地产发展周期中，泰国房地产泡沫自1988年产生到1997年破灭，历时9年多，印度尼西亚历时8年，马来西亚历时约7年。

为了应对房地产泡沫破灭后的行业危机，泰国政府采取了多项经济刺激措施。

第一，降低地价以消化房地产库存。1998年，泰国政府宣布降低首都曼谷和其他部分地区的官方参考地价，下降幅度高达45%。这一决定旨在扭转不正常的房地产业给经济发展带来的不利影响，鼓励人们购买目前大片闲置的商品房。

第二，实行房地产交易税费优惠，刺激楼市需求。为了恢复房地产市场，泰国政府陆续推出了各种支持措施，如降低手续费率、个人房地产贷款利息可抵扣应纳所得税和降低房地产企业的所得税等，加上大幅降低贷款利率，使泰国房地产市场需求得以释放。

第三，泰国政府住房银行引入专门的住房融资方案。1997年金融危机之后，泰国政府住房银行在抵押贷款方面起着至关重要的作用。泰国政府住房银行响应政府政策，引进多种创新的住房融资方案，促进购房需求，协助政府搞活房地产业，刺激危机后的经济增长。

1998年的金融危机导致许多泰国人搁置了购买房屋的打算，此后随着政府一系列购房优惠政策的出台，特别是在处于谷底的低利率刺激下，泰国房地产市场需求明显提升，泰国房地产业从2000年起开始逐步复苏，泰国经济也逐渐趋于稳定。

三、国内外房地产去库存经验总结

从以上国内外房地产行业去库存的情况来看，海南、北海等地的去库存只是国内特定时期所发生的区域性市场情况，并不具有明显代表性，国外一些国家则主要由于经济发展出现问题，导致房地产库存问题突出，这与目前我国房地产去库存的整体经济环境和背景是有明显差异的，至少我国经济发展还是保持着稳步的增长态势。

结合国内外房地产去库存情况，主要可以总结出以下四点经验：

第一，差别化的货币政策与扩张性的财政政策相互配合，利用金融、财政、税收等调控方法，通过利率渠道与信贷渠道来刺激市场，促进商品房销售，从而达到房地产市场去库存目的。

第二，加大金融支持力度，促进住房消费。俄罗斯和泰国为了应对房地产市场低迷的情况，在住房金融方面均加大了政策支持。俄罗斯成立了国家房贷局执行房贷重组计划，泰国则由政府住房银行引入专门的住房融资方案，这些计划的推出，有效促进了房地产市场需求。

第三，吸引海外投资，制定相应的移民优惠政策，利用外部经济资源弥补内部经济失衡，使房地产市场国际化，这主要也是围绕对需求侧的刺激展开的。近年来，由于全球经济增长整体放缓，吸引海外投资成为一些国家提振经济的重要手段，而房地产作为不动产，在保值增值方面属于优质资产，对海外投资者吸引力较大。因此，吸引海外投资对于房地产市场需求的提升也具有重要作用。

第四，从海南针对楼市泡沫采取的应对措施看，允许调整建筑物用途，将积压的商办类空置房转为居住用房，可从供给侧缓解住宅供应有限的问题，同时也可有效地消化商办类空置房。近年来，国家和地方政府积极出台允许调整土地和建筑物用途的相关政策，以解决楼市库存压力较大的问题。

（上海易居房地产研究院）