写字楼风险管理探究

桂胜利

摘 要：物业管理涉及关系复杂，风险无处不在。如果风险不加以妥善处理，在一定情况下就可能演化为突发的，损失比较大的危害。写字楼管理的风险较其它物业类型更高，而写字楼项目多是物业服务企业收入的主要来源，故写字楼风险管理是无法回避的问题。文章结合某国际化物业管理企业对写字楼风险管理的经验，重点介绍了风险管理机制的建立，风险评价、风险识别、风险对策的操作经验。着重分析其具体实施途径，希望能够对广大同行起到借鉴与参考的作用，共同推动我国写字楼物业管理的发展。

关键词：写字楼 物业管理 风险类型 风险管理

中图分类号：F293.33 文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2016）04-289-02

一、写字风险类型

物业管理风险是指物业管理企业在服务过程中，由于企业或企业以外的自然、社会因素所导致的应由物业服务企业承担的意外损失。

写字楼风险类型包括：

1.自然风险。是因自然现象、物理现象和其它实质风险因素的不确定性对写字楼物业服务企业造成的经济损失。

2.工程隐患、承接查验风险。写字楼验收人员在接管验收时未严格执行验收标准或疏忽大意，使得质量问题遗留下来，加大维修维护成本、维修难度加大管理成本上升的风险。

3.设备运行风险。是因写字楼物业服务企业缺乏健全的维修管理制度和严格的巡查、检查制度，设备设施隐患未能及时发现和治理。

4.保安防范风险。是写字楼物业服务企业在区域内安全管理活动中，由于管理不善或员工工作中的过失、过错致使意外发生，造成人身、财产损失，企业应依法承担的赔偿责任。如：盗窃、火灾等。

5.员工素质风险。因管理者素质低，缺少必备的知识、能力、职业道德、经验，从而影响了写字楼管理水平，使企业效益减少的风险。

6.财务管理风险。是因业主、租户以管理服务不到位、管理不善、没有按合同约定履行义务等为由，拒交或拖欠租金或管理费，造成服务经费不足的风险。

7.决策风险。是决策失误造成的经济损失。决策包括写字楼管理单位的高层领导和技术人员决策。例如：大型工程维修、设备改造决策失误对成败造成的决定性影响。

8.经营风险。是写字楼项目在经营项目、租售服务缺乏市场调查以及充分的可行性研究，致使经营项目在服务类型、定位、价格等方面与市场需求发生偏差，造成经营成本增加，经济效益下降的风险。

二、适时建立风险管理机制

写字楼管理应建立风险管理组织，制定风险管理制度，形成企业内部风险管理机制来应对管理风险。

1.设立风险管理部门。应根据企业规模、管理水平、风险程度、发展目标、内外环境等因素，在提倡全员化参与的同时和专业管理相结合，在公司内部成立一个专职或兼职的风险管理部门是必要的组织形式。

2.建立企业风险管理体制。企业内部可以建立二级风险管理体制，分别是公司专、兼职层面，以及项目服务中心风险管理层面。

（1）公司总部层面的职责。

●履行当地法规要求的义务

●为各项目风险管理制定目标

●对各地职员（包括承包商）进行风险评估、控制、管理的指南进行培训

●每年进行内部审计

（2）项目管理层面的职责。

●风险管理方案的执行

●确保所有风险被识别并有应对措施

●培训职员，提高风险意识

●按月定期向总部汇报

三、建立科学合理的风险评价机制

风险管理是指写字楼管理单位通过风险识别、风险衡量、风险评估和风险对策等管理手段，对可预见的风险实施有效控制和妥善处理损失的过程。

1.写字楼风险识别。

按照风险的层面分类：（1）人为风险。（2）商业运作风险。（3）机器物料风险。（4）法律商业风险。（5）环境风险。

2.写字楼的风险评估。

（1）写字楼风险评估方法的选取。风险评估是应用各种数理、概率统计方法，测算出某一种风险发生的概率，估算损害程度。

风险评估方法一般可分为定性、定量、定性与定量相结合三类。有效地风险评价方法一般采用定量分析方法。定量分析方法是定量计算每一种危险源所采用的方法。其公式为：

D=L*C

式中：D—风险值；L—事故发生的可能性大小；C—发生事故产生的后果

（2）风险等级分类。风险等级可分类为：高风险：D=15to25中风险：D=5to12低风险：D=1to4

低风险指在可容忍的情况下，不需要实施补充的控制措施；中风险要在合理可行情况下，要实施有效的补充措施，把危害降低到低风险程度；高风险指在合理可行情况下，要实施有效的补充控制措施，把危害降低到低风险程度。

（3）影响风险等级的因素。风险等级与现有措施有关。例如：在高压配电室附近工作有触电的风险，但是若有足够的保护措施发生触电的意外风险就很低。

☆风险等级与环境因素相关。

例如：在下雨天有滑倒的风险，在高处作业风险很高，但在防滑地面工作风险很低。

☆风险等级与人的经验和资历有关。

例如：有限空间作业有人身安全风险，对于一个没有采取安全措施的工人风险很高，而对于一个有资格的作业人员风险很低。

（4）风险改善计划。写字楼管理者应该对风险等级高的制定风险改善计划。

（5）如何将风险等级降低。降低可能性等级、降低结果等级。

（6）剩余风险等级。剩余风险=剩余可能性*剩余结果

剩余风险等级可分类为：高风险：D=15to25中风险：D=5to12低风险：D=1to4

（7）制定风险改善计划。

（8）风险改善计划的评审。

☆计划应将风险源的风险等级由高风险降低到低风险等级。

☆风险改善计划应该符合成本和效益要求。

☆有利于提升工作效率。

☆是否产生新的风险源。

四、写字楼风险管理对策

风险管理对策主要包括风险转移、风险控制、风险自留、风险回避。

1.风险转移。

风险转移是指写字楼管理过程中，管理者有意识的将自己不能承担的风险转嫁给其它单位承担所采取的措施。

风险转移的方法有很多种，主要途径有保险、合同、保证。

（1）保险类风险转移。保险作为一种保障和风险转移机制，能消除写字楼管理中某些风险损失。主要包括财产一切险、公众责任险、机器设备险、雇主责任险、现金险、雇员忠诚险等。

（2）非保险类风险转移。非保险类风险转移一般是将写字楼管理服务部分项目转移给第三方，或者以合同形式把风险转移到其他人身上。转包或分包是很好的风险转移策略。

例如：外墙清洗、高空作业等高风险作业，保安、清洁等安全责任重的项目分包出去。

2.风险自留。风险自留是将无需或无法转移出去的风险留给自己承担的风险处置方式。

风险自留是处理剩余风险的一种技术措施。对于某种风险预防不能，回避不得、且又无处转移，只能自留风险。写字楼项目应该对保费与风险损失总额进行比较，如该项保险费需要一万元，而损失总额仅为一千元，则企业应该采取风险自留；如果损失总额高达两万元，企业应投保来转移风险。

3.风险控制。风险控制主要指在风险事件发生前、发生时及发生后，写字楼物业服务企业采取各种措施减少风险损失发生的概率和频率以及降低损失程度的措施。具体措施有：防止写字楼管理中风险因素的形成；招聘有经验的写字楼物业管理人员；与外来顾问包括保险公司专家共同成立风险防范小组；建立健全风险管理制度；加强员工与客户风险意识的培训；购买防范风险的先进技术设施等。

4.风险回避。任何写字楼的物业服务企业对待风险的对策，首先考虑的是避免风险。凡是风险所造成的损失不能由该项目利润予以抵消时，企业采取回避、退出、不参与、不介入的对策，是避免风险最可行的简单方法。例如：不进行某项投资就可以避免该项投资所带来的风险。

与风险转移相比，风险回避是通过放弃某些经营活动，从而终止带有风险的活动来消除风险威胁。但也会使企业消极地避免风险，安于现状，不求进取。

结论

在写字楼管理过程中，风险是客观存在和不可避免的，在一定条件下还带有一定的规律性。从根本上讲，财富积累的过程是一个战略决策与风险控制的过程，而风险与机遇并存。只有写字楼的管理单位树立危机意识，建立起有效的防范机制，运用先进的风险评价体系，并能够付诸实践，就可以将各种风险降低到可控状态，实现企业的良性发展。

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（作者单位：北京仲量联行物业管理服务有限公司 北京 100080）

（责编：玉山）