论社区商业的新发展

徐印州+林梨奎

内容摘要：电子商务的迅速发展以及O2O向社区的延伸，使得社区商业在近几年蓬勃发展，其重要性日益凸显。社区商业虽然取得较大发展，但与城镇化进程不相适应，尚不能满足居民消费日益增长的需求。文章指出国内社区商业的发展趋势为：社区商业融入O2O创新发展，“互联网+社区商业”模式逐步成熟，社区商业新业态不断涌现，业态跨界组合导致社区商业功能多元化，社区商业标准化集约化发展等。最后指出进一步发展社区商业必须彻底转变轻视社区商业的陈旧观念，加强对社区商业发展的统筹规划，实施“互联网+社区商业”打造智慧社区，提高社区商业连锁经营程度以推行规范管理，兼顾社区商业的公益性和服务性功能，使社区商业与城市共同配送相结合。

关键词：社区商业 发展特征 重要性 趋势 建议

中图分类号：F252.21 文献标识码：A

社区商业新发展的特征

社区商业主要承载消费者在家门口的随机消费，近年来由于电子商务的兴起其有了新的发展。O2O向社区的延伸，迫使社区商业与电子商务结合，而且社区商业在“十三五”期间还将产生更多的消费需求。我国《国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要（草案）》提出，“要深入推进以人为核心的新型城镇化，实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户，完成约1亿人居住的棚户区和城中村改造，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化”。这说明随着新型城镇化的深入发展，未来将有一批新的居住小区建成。社区商业作为商业模式创新的最活跃领域之一，将取代购物中心、大型综合超市和百货店，成为新的商业开发热点。

观察社区商业的新发展，其基本特征主要可以概括为以下三个方面：

（一）实现“十分钟商业圈”

大多数配套成熟的社区基本能建成布局合理、业态齐全、功能完善、便利快捷、服务周到、管理有序、商居协调的“十分钟居民商业圈”，并形成了大中型超市与社区邻里店互为补充的分布格局。在服务半径上，居民出家门步行最多5分钟就可以到达快餐店、洗衣店、便利店、药店，满足便利性购物、早餐等服务需求；10分钟可到达大中型超市，满足副食品、蔬菜水果、日常生活用品的购物需求，以及早餐、小吃和正餐的餐饮服务需求，同时满足居民家用电器、家具等用品的维修服务需求，休闲、健身、美容美发等综合服务需求。一般社区商业在设计上，要求居民从住宅出发步行5分钟范围内，有超级市场、便利店、杂货店、健康服务站、小学、幼儿园、托儿所、家政维修店、轨道交通车站等配套；也有些社区商业项目在设计上以家庭为中心，提供居民消费“最后一公里”社区生活完整解决方案，涵盖了生鲜便利、蔬果配送、特色餐饮、儿童托管、社区医疗、艺术培训、健身会所等服务。

（二）实现三大基本服务功能

除邻里商业单元外，社区商业中心和居住区商业中心已经基本实现三大服务功能。一是购物功能，最低能满足居民基本的日常生活需求。主要包括水果蔬菜、生鲜肉类、食品饮料、调味品、日化用品、烟酒等快消用品，音像、书籍、文具等文化用品以及基本药物品种。二是餐饮服务，提供早餐服务、订餐送餐服务和日常快餐服务等。三是生活服务，提供美容美发服务、维修服务、家庭服务、洗衣服务和照相冲印服务等。

（三）实现分类引导规范建设

第一，对于新建或在建社区，根据用地规模、周边商业状况、不同半径范围内人口数量等因素限定新建社区的商业开发规模、布点方式和相关设施数量（如停车位）。开发商需统一设计社区商业的布局和业种业态结构，并通过招投标的方式确定专业的管理公司，由管理公司进行社区商业的招商运作。第二，对于已建成社区，根据不同半径范围内人口数量确定社区商业的类型和面积。面积不足的社区通过支持开发商或管理公司在社区内特定区域改建或改造等方式，增加相应的商业面积；面积超过标准的社区则需将多余面积改造为停车位等社区基础设施。

大力发展社区商业的重要性

随着我国城市化的发展，社区商业的重要性日益凸显，社区商业不仅是全社会商业的最重要支撑，更成为城市经济持续发展的不可或缺的动力源。

（一）发展社区商业是实现城市居民消费结构升级的需要

2015年我国居民人均可支配收入较上年增长8.9%，较2011年增长51.0%。国民收入水平的提升扩大了综合消费新需求，信息网络技术的不断突破拓展了综合消费的新渠道，新型城镇化等国家重大战略的实施扩展了城市生活消费的新空间。近年来，我国居民日常生活消费需求持续增长，2015年全国居民人均消费支出较上年增长8.4%，对服务质量的要求也随之提高。社区商业作为与居民日常生活直接相关的商业网点类型，是满足城市居民日益增长的综合消费需求的重要载体。加快发展社区商业，对现有商业网点体系进行针对性、系统性、合理性的整合，构建更为科学的现代社区商业体系，是提高城市居民生活质量、实现消费结构升级的需要。

（二）发展社区商业是提升城市国际化现代化形象的需要

社区商业作为城市商业金字塔最底端的部分，和人们生活息息相关，与社会经济和城市发展密不可分。据不完全统计，在深圳、广州等商贸业发展位于世界前列的城市，社区商业所创造的消费品零售额大约占整个城市社会消费品零售总额的三分之一。但是，目前城市社区商业普遍存在商品品类少、网点位置分散、缺乏统一规划等问题，总体经营水平较低。城市的国际化和现代化离不开发达的社区商业，建设方便快捷、业态完善、功能完备、商居协调的社区商业服务商圈，是提升城市商贸业整体经营水平的重要环节之一，也是现代国际化城市的核心标志之一。总的来说，发展社区商业，提升社区商业总体经营水平，是提升城市国际化现代化形象的需要。

（三）发展社区商业是强化城市服务功能的需要

作为以满足服务区域内经济活动和居民生活需要为基本功能的城市服务业，社区商业无疑是其核心组成部分之一。当前，与大部分城市中心城区的大中型商业网点设施相对饱和情形相对应的，却是社区商业发展严重滞后于社区居民消费需求。在新型城镇化建设推进的过程中，很多新建小区开发商为了保障资金回笼速度，往往仅只关注住宅物业的规划建设，忽视了配套商业的重要性；一些已建成的老旧小区因为缺乏改造的责任主体，商业设施的改造速度往往落后于小区居民的消费结构升级。作为城市服务业的重要版块，发达的社区商业，既是城市经济社会健康发展的重要支柱，更是强化城市服务功能的需要。

（四）发展社区商业是深入实施“互联网+流通”行动计划的需要

“积极促进电子商务进社区”是国务院《关于深入实施“互联网+流通”行动计划的意见》（国办发〔2016〕24号）七项工作任务之一。意见明确，要大力发展社区电子商务，完善“一站式”便民服务消费功能，增加门店数量，提升居民生活便利性和生活品质。十八大明确要求，“要牢牢把握扩大内需这一战略基点，探索建立长效机制”。目前，在购物中心、百货店等大型商业网点经营状况不景气的同时，直接为社区居民服务的便利店等社区商业网点的营业额却持续上升，通过大力发展社区商业特别是发展社区电子商务，将进一步推进社区居民消费线上线下融合发展，从供需两端发力，确保社区居民消费成为拉动经济增长的强劲动力。

当前国内社区商业发展存在的主要问题

社区商业虽然取得较大发展，但与城镇化进程不相适应，尚不能满足居民消费日益增长的需求。

（一）受到电子商务的冲击

电子商务使实体商店和传统营销模式面临严重挑战，传统商业发生深刻变化，商业经营模式趋于分为线上和线下两大类型。同时，实体商店加速转型，O2O模式崭露头角，线上线下又出现融合趋势。电子商务对社区商业的影响属于“双面剑”：一面是“网购+快递”使社区商业实体店受到冲击；另一面是，O2O把线上的消费者带到社区实体商店，实体店的优势依然得以充分发挥。目前社区商业需要与O2O商业模式深度融合，借助现代化的物流手段，实现D2D（门对门）配送服务。

（二）社区商业生存空间被挤压

随着城市周边配套的逐步成熟，城市中心城区各类物业价值也逐步上涨，社区商铺的租金也随之上涨。然而，并不是所有业态的盈利速度都能跟上租金的上涨速度，造成一部分与居民日常生活息息相关的必备业态，如菜篮子便民店、早餐店、家庭用品维修店等民生型、微利型业态，由于盈利水平较低难以找到地段、面积合适的商铺，其生存空间被逐步挤压，甚至是被撤租或关闭。取而代之的往往都是诸如房产中介、烟酒茶行等利润较高但与居民日常生活消费关联度不高的业态。生存空间的局促，导致了社区商业业态不齐全、布局不合理，严重制约了社区商业发展。

（三）资源浪费较为严重

当前居民小区的规划建设，大多会将商业设施沿小区出入口道路和城市道路两侧布局各种社区商业设施，或者是商住楼“底商”，各类网点就像“仙女散花”，分布散乱并且功能单一、重复，有些小区一整排商铺都是地产中介，造成商业空间资源的极大浪费。这些路边店、宅下店所带来的扰民、重复建设、恶性竞争、环境污染、阻塞交通等安全隐患及矛盾不断，给城市管理造成负面压力。

（四）社区商业服务设施档次不高

城市整体性的商业网点发展规划与社区商业的布局规划未能形成衔接配套、功能互补的协调发展格局，中心城区和郊区、城市核心商圈和社区商圈发展不均衡的问题比较突出，中心城区商业网点过于密集，商业综合体选址扎堆、体量趋于饱和。而旧有的社区商业网点缺乏规划指引，特别是城中村和拆迁安置小区网点少、布局散、档次低，存在供需矛盾。另外，老社区商业网点大多是农贸市场、杂货店、小型专业店、快餐店、小型美容美发店，服务设施陈旧、商品档次低、品类不齐全。

（五）经营管理方式较为落后

当前，住宅小区的商铺基本由房产开发商建设，往往忽视统筹布局。开发商仅关注商铺物业的出售和租金回报，社区商业管理主体和责任主体缺失，导致社区商业经营管理方式落后，业态结构及分布不合理，商业服务信用差。尤其是数量众多的小型店铺，存在经营目标随意性大、经营方式粗放、管理不规范、卫生条件差等诸多问题。

国内社区商业的发展趋势

近年来，国内社区商业有了长足的发展，尤其是在“互联网+”的引导下，出现了新的发展趋势。

（一）社区商业融入O2O创新发展

商务部2015年10月26日发布《关于加快居民生活服务业线上线下融合创新发展的实施意见》，提出要“重点发展大众化餐饮、住宿、家政、洗染、维修等居民生活服务业态的线上线下创新与转型，着力发展面向老年人的订餐、家政、咨询等上门服务”。随后又发布《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》，明确了今后一个时期，将重点发展居民和家庭、健康、养老、旅游等生活性服务领域，这些都极大地促进了我国生活服务业的发展。社区商业具有成为O2O线下终端的天然优势，很容易融入O2O创新体系。事实上，O2O与居民生活服务业的融合创新正不断涌现，“社区O2O”已成为消费升级和城市商业发展的重要推动力。社区商业或将成为破解城市配送难题的突破口，使O2O模式更加完善。

（二）“互联网+社区商业”模式逐步成熟

互联网技术特别是互联网移动终端（如平板电脑、手机APP等）的推广普及，让社区居民的消费习惯逐步从以往的“自己到店”向“货品、服务到家”转变，以市场需求为导向，很多企业都以各个社区为服务圈，以移动终端和连锁店为服务实现载体，逐步实现“线上社区+线下配送”的商业模式。一些网商依托线上销售平台，定位于社区外送，并承诺2小时内送达；或者依托互联网平台和移动终端APP，以社区为中心辐射一公里商业圈，提供居民生活“一站式”消费服务；还有商业企业大规模布局“快递+便利店”的社区商业模式。

（三）社区商业新业态不断涌现

随着居民收入水平的提升和对消费便利性的追求，购物中心将逐步向服务社区商圈的迷你型业态发展，社区商业空间载体也将从目前小型、零散商铺为主的住宅底商向商店相对集中、消费档次较高、能提供品类更为丰富的“一站式”商业中心形态转变，如社区型迷你购物中心、社交体验中心等。此外，社区商业除了满足日常消费需求外，还将成为包括跳蚤市场、运动会、亲子联谊会等场所在内的居民社交体验平台。商务部于2015年起实施“居民生活服务业转型发展”行动计划，推动在有条件的中心城市探索建设社区便民生活综合服务中心，更是促进社区商业向文化服务、养老服务业态延伸。社区商业将逐步演变成居民家门口的综合服务和社交的重要载体，最终形成植根于社区的消费生态圈。

（四）业态跨界组合导致社区商业功能多元化

社区商业需满足居民各类日常消费需求，单笔消费金额小但业种业态需要做到“大而全”，而且商家也需要提供足够丰富度的品牌种类以满足消费者的多品牌偏好。随着社区商业的发展，单一形态的商业网点将逐渐被市场淘汰，取而代之的是业态更为综合、跨界经营的布局。如社区便利店、超市可以提供传真打印、物品寄存、快递收发、手机充值、网购体验、广告营销等增值服务，凉茶店可以提供物品寄存、快递收发、健康咨询等生活服务，快递公司可成立跨境电商直营网点等。

（五）社区商业向标准化集约化发展

目前，已有各类大型开发商进入社区商业领域，大型公司标准化的管理模式将有助于提升社区商业布局和管理的专业化水平，加速社区商业项目的快速复制扩张。如某些企业在其社区商业布局中设计了精致型商业、一站式快乐消费中心和基本生活型中心等由高到低三类档次的产品定位，并计划快速复制连锁布点，形成标准化的连锁体系，以利于向更广泛的社区扩张。随着城市的发展和扩张，社区商业单体项目开发体量在不断增大，运营越来越成熟，部分社区商业的辐射范围将逐渐扩大。社区商业一般辐射范围在周边2公里内，但随着品类组合更丰富、服务范围更广泛，其辐射客群更庞大更多面，商业影响力必将不断提升，部分邻里型社区商业将辐射到周边5公里，逐步发展成区域商业中心。

进一步发展社区商业的对策建议

（一）彻底转变轻视社区商业的陈旧观念

商务部高度重视社区商业的发展，早在2005年5月，就已经发布了《关于加快我国社区商业发展的指导意见》。但是，社区商业并未像购物中心、城市综合体那样受到重视，或者把社区商业等同于楼盘“底商”，或者发展社区商业的雷声大雨点小。总体来看，这是城市发展的严重误区，与重视商品房楼盘开发轻社区配套管理有关；具体来看，也是城市商业发展“抓大放小”造成的战略失误。发达国家的经验说明，社区商业形成的消费已经占到社会消费品零售总额一半以上，作用非常突出；我国的经验也充分说明，社区商业可以成为支撑城市经济发展的新的增长点。必须高度重视社区商业对民生的重要意义，在“十三五”期间，继续扎实推进以“便利消费进社区，便民服务进家庭”为主题的社区商业“双进”工程，使社区商业的发展回到与城市化发展趋势相适应的轨道上来。

（二）加强对社区商业发展的统筹规划

建议各地政府制定社区商业发展规划，社区商业的规划要进入城市发展战略，并确保与城市发展规划、用地规划之间的衔接。在社区商业网点的总体布局中，要根据社区规模制定相应的设置标准，并要求规划部门在推行“三规合一”或“多规合一”过程中，纳入社区商业的总体布局和设置标准。新建社区的商业和综合服务设施面积占社区总建筑面积的比例不得低于10%，要从城市发展战略的高度引导社区商业，更好地发挥市场配置资源的决定性作用，鼓励大型商业企业进入社区，规避因过度开发或重复建设造成的资源浪费和恶性竞争。

（三）实施“互联网+社区商业”以打造智慧社区

实施“互联网+社区商业”工程，通过物联网、移动互联网、智能管理等信息技术手段发展社区商业。社区商业企业要对接智慧社区建设，应用新一代信息技术等先进科技手段，建立面向社区居民的消费信息服务平台，在论坛、微信群、网站等互联网平台上发布商品目录、价格信息、促销活动等，为社区居民提供更为便捷、周到的电商环境，实现社区商业O2O。以计算机技术、多媒体技术和大规模存储技术为基础，建设基于互联网的广覆盖、多层次、高质量的社区管理信息系统体系，实现社区全面智慧化管理，建设智慧社区。

（四）兼顾社区商业的公益性和服务性功能

在社区商业实现盈利的同时，必须确保社区商业特殊的的社会属性，兼顾社区商业的公益性和服务性功能。社区商业网点设置，以菜篮子便民店、早餐店、便民超市、餐饮店、洗衣店、美容美发、维修店等为社区居民提供日常生活所需的微利型服务为主。同时又要通过为居民提供教育、文体、社交场所等设施，满足人们在精神、文化等各方面的需求，营造社区文化氛围，兼顾社区商业的公益性。

（五）提高社区商业连锁经营程度并推行规范管理

目前社区商业的连锁经营程度较低，依然存在沿街商铺扰民、阻塞交通、环境污染及安全隐患等问题。连锁经营应成为社区商业的发展方向，政府部门要通过规划和优惠政策，引导具有一定规模的连锁商业企业进驻社区，依托其良好信誉和统一经营，推行规范管理，提升社区商业的组织化程度和商业经营层次，确保为社区居民提供优良的商业服务。

（六）社区商业与城市共同配送相结合

2012年，商务部下发了《关于推进现代物流技术应用和共同配送的指导意见》，2013年，商务部、财政部将城市共同配送工作纳入现代服务业产业试点范围，确定了15个试点城市，探索现代商贸分销配送新模式。新模式依托城市共同配送节点的布局，建设改造商贸物流区、标准化配送中心、流通末端共同配送点，优化城市三级商贸配送网络，有效解决城市配送“最后一公里”问题。一些社区将社区商业纳入O2O电子商务体系，与“流通末端共同配送点”结合起来，无疑是对社区商业和城市共同配送“双利”的有益尝试。

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