控制性详细规划编制中容积率指标确定方法研究——以淡水白云北部片区为例

陈俊生

（惠州市惠阳区规划建筑设计院，广东 惠州 516211）

控制性详细规划编制中容积率指标确定方法研究
——以淡水白云北部片区为例

陈俊生

（惠州市惠阳区规划建筑设计院，广东 惠州 516211）

容积率作为城市开发控制的主要指标，是控制性详细规划中的核心指标；科学、合理的确定该指标值，是确保城市开发建设中经济、社会、环境效益最佳化的关键；目前，容积率的制定存在过于主观、缺乏针对研究、千篇一律等缺陷，基于此，文章探索从用地性质分类、分层次结合城市设计探讨容积率制定方法，并以惠阳区白云北部控制性详细规划为例，进行实证研究，为控规编制中容积率制定提供方法参考。

控制性详细规划；容积率；研究

控制性详细规划是我国规划管理重要的法定依据，而控规中容积率指标是该法定依据的关键数据，如何科学、合理确定容积率指标是控制性详细规划编制中的核心问题，也是确保后期规划管理顺利实施的关键所在，文章从理论分析入手结合惠阳区白云北部控制性详细规划为例，进行实证研究，为控规编制中容积率制定提供方法参考。

1 容积率概念

容积率（Plot Ratio/Floor Αrea Ratio/Volume Fraction）又称建筑面积毛密度，是指一个地块的地上总建筑面积与用地面积的比率。容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标，它是无量纲的比值，对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度，容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。这使得容积率成为城市开发建设中最敏感的指标。

1.1 学者对容积率指标研究

在我国，有很多学者、专家对容积率指标进行过理论和实践研究，较早期有邹德慈院士对容积率研究，王冀探讨了“三旧”改造项目容积率确定方式；王京元研究了TOD开发的密度分区和经济容积率的确定方法，宋启林探讨了宏观层面上平均容积率推导方法，刘刚控制单元层面上基于交通影响的容积率确定方法，宋晓东在微观层面上展开对极限容积率研究，梁恺对居住区容积率制定进行了专门研究……上述研究从不同角度研究了容积率确定方法，但在实际规划编制中，容积率的制定往往受到经验主义影响，导致平均主义或者主观确定，本文在分析当前控规编制中容积率制定存在问题基础上，研究科学制定容积率的过程和方法。

1.2 传统容积率确定方法的缺陷

目前，容积率的确定尚未有成熟通用的方法，容积率指标制定方法通常有，人均推算法、典型实验法、环境容量推算法、经济测算法、经验推算法等，这些方法单一、机械运用往往会导致容积率指标制定片面、主观，指标千篇一律、不能体现城市特色与控制内涵，不同规划编制单位和片区控规指标的不公平和衔接困难；随着控制性详细规划法定实施，规划管理中常常遇到大量的容积率指标调整申请诉求，于是，大量控规地块进入繁琐的指标调整申请、论证、规委会审议、方案、重新报批等程序，这样使得法定控规逐渐失去其严肃性和公信力，因此迫切需要在控规编制中科学合理的确定逐个地块的容积率指标，以确保控规法定成果在规划管理阶段能够顺利实施。

2 容积率确定方法

2.1 根据用地性质分类确定容积率指标

城市用地的容积率分为公益性用地（行政办公、绿地、学校、医疗卫生、公用设施等用地）和商业性用地（居住、商业、商务、工业用地等）两大类进行确定。

市政公用、文化教育、绿地广场等带有公共属性的用地，理论上不以营利为主要目的，主要由政府投资建设，目的市满足公共需要，其土地获得方式主要为行政划拨，公益性用地主要结合行业标准和自身功能需求确定，在控制性详细规划中可不作硬性要求。

居住用地应综合考虑公共配套设施服务、交通、环境综合承载力水平统筹考虑确定上限值控制，商业和商务用地主要受地块区位和经济发展水平因素影响，同时应考虑特殊地段城市风貌的打造要求，商业（商务）用地容积率确定应结合城市设计内容统筹考虑。

就工业用地而言，指标控制的出发点是为了节约、集约用地。从具体控制指标制定方法来说可在研究工业区产业基础上根据国土资源部《工业项目建设用地控制指标》（国土资发［2008］24号）通过确定工业区的主导产业来确定投资强度和开发强度。而且，对大部分工业用地容积率控制的目的是避免土地浪费，而不是遏制土地的过度开发，所以在制定工业用地容积率指标时需确定下限，以保证土地使用效率。

2.2 分层次确定地块容积率

要树立容积率的整体宏观、地段中观、地块微观城市土地开发强度观念。首先应参照城市总体规划层面城市空间布局和城市土地使用强度分区要求，对城市单元确定轮廓性、粗略性的容积率指标，这样，才能保证城市土地开发的集约利用和城市结构的有序构建；在总规或分区规划层面确定的轮廓性、粗略性容积率基础上，通过公共服务设施和市政配套设施的校核，确定总体的开发容量，进而利用城市设计的空间形态模型优化措施，由建筑高度来确定地块的基准容积率。中观层面的容积率确定应重点考虑城市视线廊道、空间景观、历史文物保护以及建筑高度分区需求等对开发强度的影响。微观层面的容积率确定，应通过更细致的可行性论证来确保其科学性，进而在土地出让前最大限度地降低开发带来的负面影响。在实际操作中，以地块历史批件为依据，重点从市场需求、经济测算等方面验证容积率的可行性，即对地块容积率进行精确化确定。这一阶段的容积率确定应充分考虑地块现状的建设特点和地块发展的制约因素，明确投资成本与产出效益，综合考虑景观、环保、公共配套、市政基础设施及交通条件等空间承载力制约因素和提升潜力，达到现有经济社会条件下最大限度的土地集约化利用。

3 惠州市惠阳区淡水白云北部片区地块容积率确定实证分析

3.1 白云北部片区概况

惠阳区淡水白云北部片区位于惠阳区淡水街道西南部，是惠阳未来面向深圳乃至珠三角城市群的重要门户。具体规划范围为东起坪山河东岸，南至白云路，西临惠阳区与深圳市交界线，北靠淡水河岸，总面积为3.54平方公里。规划区地理位置优越，交通便利，东与惠阳中心城区衔接，西与深圳坪山相连，深汕高速公路和深汕公路（白云路）贯穿规划区。

3.2 分区规划层面容积率分析

根据《惠州市惠阳中心城区分区规划（2008-2020）》城市土地使用强度分级，淡水白云北部片区土地使用强度为中密度区（为中密度地区，指地块容积率大于1.5且小于2的地区）——高密度区（为高密度地区，指地块容积率大于 3且小于5.5的地区），详见附图1。

图1 惠州市惠阳中心城区分区规划（2008-2020）密度分区规划图

3.3 用地性质方面容积率分析

规划区主要土地用途为居住用地、公共管理与公共服务设施用地、商业服务业设施用地、道路与交通设施用地、公用设施用地、绿地与广场用地等。

该片区公共管理与公共服务设施（主要包含文化设施用地、教育体育用地、医疗卫生用地等），公用设施（环卫设施）道路交通、绿地广场等用地按照用地分类确定容积率原则，该大类用地可不在控规中对容积率做出硬性规定要求，而是主要结合行业标准和自身功能需求确定，相关指标可在修建性详细规划中根据自身使用要求予以确定。

居住用地根据片区内公共配套设施服务、交通、环境等要素综合分析综合承载力水平统筹考虑确定三个区段，滨河地带的居住用地环境良好，同时考虑城市设计和景观视线要求，容积率为1.5至2.5之间，沿金惠大道居住用地主要考虑地块交通、使用经济性、城市设计等要求，容积率为 2.5至3.5之间；商业和商务用地主要位于主要为位于秋湖路与金惠大道交叉口两侧的地块，根据地块区位的经济价值和特殊地段城市风貌的打造要求，商业（商务）用地容积率为 3.5至5.5之间（详见附图2）。

Research of floor area ratio in regulatory plan——A case study of the northern area of Danshui BaiYun

Floor area ratio as the main indicators of urban development control is one of the key indicators of the regulatory plan. Science， reasonably determine the value， is to ensure that the key to the urban development and construction in the economic， social，environmental benefits optimal； at present， volume rate formulation is too subjective and lack in view of the shortcomings of the research，stereotyped. Based on this， this paper explores from the nature of land use classification， hierarchical with urban design to explore the formulation method of volume ratio and in the north Baiyun area of Huiyang district regulatory plan as an example， empirical research，to regulatory plan floor area ratio to provide reference method.

Regulatory plan； floor area ratio； research

TU981

Α

1008-1151（2016）06-0023-02

2016-05-10

陈俊生（1977-），男，惠州市惠阳区规划建筑设计院工程师，从事规划设计工作。