房地产“先租后售”模式分析

林岩峰

国家发改委8月3日在其官方网站发文提出：商品房库存较大城市，可采取先租后售、与政府共有产权等方式促进居民购房。笔者认为，该建议非常不错，但是否能够实行，关键看能否达到预期目的，有无可操作性。

政府、开发商与民众三方对房地产市场的期待是不同的，在这三角关系中，政府希望能居中平衡，但在实践中却没那么简单。理想状态下，政府希望实现四个目标：一是能去库存；二是能去杠杆去泡沫；三是老百姓都能住上房；四是房价不能暴跌。如果出台的调控政策能实现四全其美，才称得上良策。但这四个目标之间存在着各种矛盾，政策稍有不慎就会顾此失彼。下面我们分析一下“先租后售”的模式与这四个目标的关系，该模式主要可以分为两大类：一是短租，二是长租。

一、“先租后售”的两种模式

1.短租模式

一种是为了增强用户体验。是指在房地产项目销售中采用的一种体验式销售方式，即客户可以先对心仪的住宅以一定的租金租下来，体验半年，如果半年之内感到满意，再决定是否购买。且如果决定购买，所有已付租金转为住宅的首付款，以此来吸引客户的一种体验式营销模式。

另一种是为了给老用户优惠。房地产商万科曾在2015年11月推出“先租后售”的销售模式，对于成功申请“西九·万科驿”的租客，如购买万科西九二期住宅，可享受与所租房屋2年租金等额的房款总价优惠。

这两种方式的本质都是增强用户体验，让微利于用户，实现更好的销售业绩，对用户购买力的要求很高。目前房企面临的主要困局是房价太高，普通百姓购买力不足，所以笔者认为，短租形式的“先租后售”模式无法实现去库存。

2.长租模式

与短租模式对应的是长租模式，目前市场上还没有出现这种模式。笔者大胆构想了这种“先租后售”模式并分析其可行性，即租住时间可以是30年、50年、70年，甚至更长，租金参照市场价格，房屋价格以租住时的市场价为准。这种模式对于有盈利和业绩考核压力的房企和银行是不能承受的，只有政府有能力去做这件事。政府从开发商处购买房屋，与老百姓签订“先租后售”合同，购房款付清之前房屋产权与政府共同所有，不能买卖。这种模式立见的效果是去库存、稳房价，买不起房的老百姓有了自己的稳定住所。老百姓不再担心房价不断上涨，不用背负巨额房贷不敢消费，不用担心居无定所。从长期效果来看，可以有效抑制炒房，去楼市杠杆和泡沫。

二、“先租后售”模式的三个变量

1.租住时间

长租的租住时间可以设为固定时间，也可以设定为不固定时间。设为固定时间的弊端是如果房子到期，房款没有付完，政府将会收回房子，面临晚年居无定所的风险。因此，建议将租住时间设定为购房合同上登记的家庭成员寿命为准，因结婚、生子导致家庭成员变化，可随时增加家庭成员登记。这样做的效果是，只要有合同中登记的家庭成员在世，就可以一直租住房子。需要注意的限制是：一是如果租金不能按时支付，政府可以随时收回住房；二是一个家庭只能申请一套住房且家庭成员名下无其他任何类型住房；三是子女年满25岁后可单独申请住房，子女申请到该住房后，将从家庭成员登记中删除。

2.租金价格

租金价格也可以有两个选择，可以采取固定高租金的形式，也可以采取与市场价格的形式。以北京某小区房子为例，房屋现价值300万，市场租金4000元。如果商业贷款300万，30年付清，每月需付16000元。如果“先租后售”模式该房每月收取租金16000元，30年可付清房款。那么这种模式其实就变成了零首付购房了，大量的工薪阶层还是无力去购买这种“先租后售”的房子。如果租金定为4000元，那么老百姓做为一名理性经济人，都会愿意去申请购买该“先租后售”住房。随着社会经济的发展，人们收入的提高，房屋租售比正常化，尽快支付完房款也越来越容易。同时，为防止管理部门在老百姓购房之后随意抬高租金价格，在房屋价格随市场波动的基础上，应设定一个最高限价（不高于同地段市场平均价格的1.5倍）。

3.房屋价格

房屋价格以租住时房屋的市场价为准，但考虑到利率的问题，房屋最终价格计算方面，政府也有三种选择：一是按照商业贷款利率计算，二是按照一年期银行存款利息计算，三是按照无息计算。从长期来看，第一种方案政府还可以实现盈利，第二种方案基本收支平衡，第三种方案需要进行一定补贴。从可行性角度，建议采取第二种方案；从调控效果角度，建议采取第三种方案。

综上所述，“先租后售”政策实施可对以下细节进行明确：一是房款未还清的情况下，因无力支付房租、更换住所或者房屋所有人去世等原因申请退房，政府应返还50%之前缴付的租金。二是政府从房地产商购买的“先租后售”住房以中小户型为主，面积不得超过90平方米。三是每个家庭名下只能有一套该类住房且无其他住房（防止通过假离婚不断获取）。四是初期可以只面向具有当地户口的人员，后期需面向所有在当地工作的人员。