老生常谈不俗套：房贷新观察与新思维

陈颢予 陈益云 汤武

改革背景

“供给侧结构性改革”，这一正式进入中国政策话语体系的新词，在高层领导讲话中多次出现。2015年10月10日，中共中央总书记、国家主席、中央军委主席、中央财经领导小组组长习近平在中央财经领导小组第十一次会议上发表重要讲话强调，推进经济结构性改革，是贯彻落实党的十八届五中全会精神的一个重要举措。并要求在适度扩大总需求的同时，着力加强供给侧结构性改革。同时明确指出：要促进过剩产能有效化解，促进产业优化重组。要降低成本，帮助企业保持竞争优势。要化解房地产库存，促进房地产行业持续发展。要防范化解金融风险……。

显然，当前供给侧结构性改革的重点任务，其中包括化解房地产库存，防控金融风险等几个具体方面。

当前形势

当前，土地市场量缩价涨，抬高了房价预期。2016年第二季度全国主要城市地价监测报告发布，85个城市同比上涨，除了北上广深持续保持超过10%的地价增速外，一些二线城市如南京、厦门等城市地价也进入了全国前十名。在地价飙涨的同时，一线城市的住宅用地越发稀缺。

2016年1?7月份，全国房地产开发投资55361亿元，同比名义增长5.3%，增速比1?6月份回落0.8个百分点。其中，住宅投资36981亿元，增长4.5%，增速回落1.1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为66.8%。7月末，商品房待售面积71382万平方米，比6月末减少34万平方米。其中，住宅待售面积减少415万平方米。

一边是房价出现较快上涨，一边是去库存初见成效。但是房价快速上涨，并不是化解房地产库存的初衷，去库存是要通过鼓励开发商降价，降低买房门槛，而不是人为制造泡沫，加大房地产行业风险。2015年的一系列降息降准组合拳，创造了较为宽松的资金环境，为个人住房贷款提供了有力支持。2016年上半年是土地市场有史以来最热闹的半年，全国50个城市拍出200多个“地王”，充沛的资金支撑房地产行业在高位盘整。

在住房供给侧，房地产业对银行信贷资金有着天然依赖，所以房地产行业具备“第二金融”的特性。从全国范围内来看，具备上市资格的房企并不多，其他融资方式发展比较缓慢。房地产开发资金主要是房地产开发贷款和住房按揭贷款在内的银行贷款资金。

面临风险

在房地产行业处于上行通道时，购房人群对于银行来说是优质客户，住房按揭也同样被列入优质资产，但在市场利率不断下调过程中，房地产行业的风险越来越大，其主要体现为：

一是信用体系缺位，道德风险犹存。个人购买住房主要是通过银行按揭，银行贷款是房地产行业的主要资金来源之一。但是在不完整信用体系下，银行很难从当前个人收入判断其未来收入，存在资金错配风险。高房价低收入的经济环境下，住房按揭存在较大违约风险。新增的购房群体，收入稳定性较差，按揭支付在其生活支出中占比较大，道德风险伴随着房价上涨而增加。

二是住房流动性差，二房量交易少。交易量是市场的晴雨表。没有只涨不跌的市场，即使在国家政策的全力支持下，去库存依旧要依靠市场的消化力。CPR市场观察报告显示，7月，各地商品住宅成交量第四个月环比下降，市场持续处于高位回调状态。而二手房市场成交量才刚刚止跌回升。

三是银行主动降温，房企资金吃紧。随着房地产市场行情分化，三四线城市房产遇冷，大多数银行对于房地产项目投资实行信贷收紧政策。部分开发商逐步吸收民间资本，但仍未解决资金面紧张的局面。由于资金链吃紧，楼盘后期的配套设施和物业管理自然无法跟进，成交陷入滞胀。进入年末，开发商处于资金结算阶段，不仅要如期支付工薪，材料、建材租赁等款项，可能还要面临贷款到期偿还等问题。在房价不能持续上涨的预期空间内，银行主动规避风险，资金问题日益突出。

四是资本市场波动，资金内耗加剧。“宝万之争”持续发酵一个多月，在股票市场上，作为房地产行业的上市龙头企业万科，其A股股价可谓波澜起伏。万科股权之争从2015年7月10日宝能通过二级市场买入万科A股累计达到5%算起，至今已一年。从宝能系的资金上来看，前后涉及到保险资金和银行理财资金，还成功的撬动了券商资本。资金疯狂涌入股票交易中，整个市场在用短期的资金来支持长期的投资项目，就变成了一场谁也输不起的赌博。

对于未来几年房价的预期，中国房地产开发集团理事长孟晓苏认为：房价随着城镇化进程还会继续上涨，至少再长五年。房价或许可以持续上涨若干年，但经济失落的后果谁来承担？日本的房价持续上涨了25年，换来的经济失落的严重后果，历历在目，难道不是有前车之鉴？

防控风险

对于银行来说，房产的流动性尤为重要，在信贷投放中，要重点关注区域优势，主动规避住房流动性风险，要跟着资金走，把握正确方向。

一是中心城市住房优势显著。中心城市是现代工业的载体，

是经济发展的基础，在区域内处于中心地位。在人口密度较高的中心城市，其住房需求大于人口密度比较低的地区，中心城市人均收入水平仍能支撑当前房价。随着资本聚集，中心地区房价有进一步上涨的趋势。特别是长株潭地区，依托自然条件，借助于综合运输系统，初步形成了一个城市集合体，使得城市的整体功能得到了更好发挥，个人住房具有长期区位优势。

二是关注居住环境区位优势。住房的流通性与居民选择行为

有很大关系，主要是指交通条件、配套设施和自然环境等要素。医院、学校和大型超市附近的住房，得到大部分购房者青睐，居民居住区位选择的偏好性，决定了住房更好的流通性。在三四线城市中，住房价格和区位优势相关性不明显，从而隐藏了流通风险。在信贷投放中，要关注其区位优势，赋予不同的抵押价值。

三是跟紧开发商的资金流。个人住房贷款，其风险不仅体现

在消费者和住房本身上，开发商也是其中一个重要的环节。我国资本市场尚不成熟，开发商的大部分资金来源于银行贷款和购房者的定金、预付款，自有资金很少。近年来，一些小银行为增大业务量，占有市场份额，铤而走险，风险事件频发。

我国目前住房信贷风险主要集中在开发商身上。开发商在进行期房销售时，实质上把风险转移给银行，银行似乎并不十分关心购房者未来的偿付能力，认定抵押就是硬道理。一旦开发商运营出现风险，无法如期交房，消费者违约风险将由银行承担。房地产开发商套取银行信贷资金本身就是一种风险行为，不可避免的为银行业务发展埋下“地雷”。

在供给侧改革阶段，住房价格城市间分化持续加剧，一二线楼市火热爆发，三、四线城市步入泥塘，结构性短缺与结构性过剩并存。2016年以来，中国房地产市场总体快速升温，但随着7月份数据的新变化，预计今年下半年到明年上半年市场可能会迎来一个短期调整期。银行应该利用调整期窗口，完善住房市场风险机制，合理配置资金，有效规避市场风险。

（作者单位：陈颢予：北京银行长沙分行；

陈益云：湖南省农村信用联社株洲办事处；

汤武：中国人民银行株洲市中心支行）