深圳地铁集团投融资机制创新的探索与实践

深圳地铁集团董事长林茂德

深圳地铁集团投融资机制创新的探索与实践

深圳地铁集团董事长林茂德

深圳地铁集团成立于1998年7月，经过18年的发展，业务范围覆盖地铁投融资、建设、运营、物业开发与资源经营等。目前，集团注册资本金440亿元，总资产2596亿元，净资产1721亿元，资产负债率33.7%。

在物业开发方面，创新确立深圳地铁“轨道+物业”发展模式。深圳地铁二期、三期工程配套14个地块中有10个取得权属，在建面积近300万平米。实现6个项目入市销售，累计销售面积35万平米，销售超180亿元，社会反应良好。完成代建保障性住房183万平米2.24万套。

投融资机制创新实践

理念创新——深圳地铁提出“建地铁就是建城市”的发展理念，坚持以“市场化、国际化和可持续发展”为原则，充分发挥以“铁魂”和“工匠精神”为核心的企业精神，精心打造百年地铁工程，实现由单纯交通服务向支撑城市发展、以地铁建设引领城市发展转变。

建立“轨道+物业”发展模式，通过上盖物业开发与经营，使沿线物业增值和运营客流的商业价值最大限度地转化成为轨道交通企业的内部效益，形成自我造血和可持续发展的良好机制。该发展模式不仅为城市发展创造了大量土地资源，还有效解决了地方政府在轨道交通建设方面的投资压力，也为地铁经营构建了可持续盈利机制。

土地综合利用创新——将轨道交通项目沿线优化规划出上盖物业和沿线白地开发资源。充分利用轨道沿线的车站、停车场、车辆段等，通过创造条件、加盖平台等方式，再造出可供开发的土地资源。遵循轨道交通和上盖物业规划设计一体化和物业管理一体化，深化勘察设计深度，协调建设开发时序，力争同步规划、同步设计、同步建设。创新土地分层出让，上盖物业与地铁设施在不同标高分层划分用地权属，集约利用建筑空间。

土地注入模式创新——定向招拍挂：通过设置相关条件，利用土地定向招拍挂方式依法取得地铁上盖物业土地开发权，市政府以注册资本金形式将按规定上缴的地价及时返还地铁集团，以此作为轨道交通建设的项目资本金和运营补亏。

土地作价出资：将经策划而形成的轨道交通上盖物业使用权以注册资本金方式或项目资本金方式直接注入地铁集团，作为政府投入轨道交通工程建设的初期资金，这种作价出资方式较招拍挂方式获得土地更加简洁便利。

土地的“三资”（资源、资产、资本）改革：协助市政府出台深圳市国有土地使用权作价出资暂行办法，综合房地产市场变化、线路建设资金需求与运营补亏、企业资金筹措等情况建立土地资源动态配置机制，保持轨道交通投资与土地资源配置的动态平衡，以满足上盖物业开发必须与地铁建设“三个同步”的需求。

物业开发技术创新——完善工可研：在工程可行性研究阶段同步开展沿线物业综合开发专题研究和投融资方案研究，与工程可行性研究一并上报市发改委审批。消防设计规范：在车辆段9米平台结构耐火极限4小时的前提下突破现行规范，开展地铁车辆段上盖项目设计。限高要求：通过合作进行科研，解决上盖转换层的受力及50米限高等问题。

财务制度创新——进行运营亏损的财务补贴：通过设计票价补贴和财政补贴方案，深圳地铁累计获得41.7亿元政策性补贴，用于弥补历年经营性亏损，为增加企业自主融资能力创造了盈利性条件。

开发模式创新——自主开发，适用项目规模小、开发难度小、以销售型物业为主的项目。代开发+BT，指地铁集团负责全部投资，委托发展商进行开发及BT建设。该模式适用于项目预期收益大的项目，如前海车辆段。协议型合作，指双方按协议确定责、权、利，共同投入、共担风险、共享收益，其中土地不发生转移，如横岗车辆段。法人型合作，指用地权属由地铁集团转移至项目公司，双方作为股东共同投入、共担风险、共享收益、共同开发，如塘朗车辆段。协议合作+BT，指地铁集团与协议合作方按协议确定责、权、利，其中土地不发生转移，合作方进行BT建设，如红树湾。

投融资机制创新的成效

在城市核心区创造优质土地资源——在深圳轨道交通二、三期建设中，深圳地铁通过对沿线重要站点、车辆段的特殊空间处理，共策划了14个地块用于上盖物业开发，规定建筑面积约555万平。这些地块遍布前海蛇口自贸区、深圳湾超级总部基地以及福田、龙华、龙岗等深圳市的多个重要发展区域。

形成地铁上盖的规模开发效应——深圳地铁二期、三期工程配套土地有10个项目在建，在建面积270万平；“十三五”期间新开工面积将超过200万平，实现结转营业收入超过500亿。深圳地铁四期工程规划18条线路，总长446公里，延伸至东莞、惠州。其中，首批项目共11条线路，总长约274.5公里，设站158座。四期首批项目中，具备上盖开发可能性的车辆段和停车场，预计可开发物业面积达400万平米以上。

提升企业的自主融资能力——积极协调政府相关部门落实财政资金，2015年累计落实政府投资737亿元，解决了深圳地铁二期、三期及三期修编工程政府投资缺口，并落实了拆迁垫付和同步代建资金来源。自主融资加上地铁上盖物业开发、地铁商业资源开发和利用，能够较好地满足地铁建设大规模的融资需求。

助推PPP项目拓展内地市场——“轨道+物业”的经营模式将使得轨道交通运营商与从事房地产开发的城市服务商形成完美组合，有助于承接内地城市投资巨大的轨道交通建设、运营管理以及地铁沿线及上盖物业的开发，增强PPP项目的可操作性，吸引更多的社会资本参与轨道交通建设。

（根据林茂德在城市轨道交通投融资机制创新研讨会的发言录音整理，本文为节选）