浅析不动产租赁业务营改增问题

甄 芬

浅析不动产租赁业务营改增问题

甄 芬

随着市场经济的不断发展，我国的财政税收营改增改革得到推进，并对调整我国产业结构、平衡税收现状、促进税制体系发展等方面意义重大。自2012年起，我国尝试进行营改增税务改革，税务体制整体运行良好，但细节方面仍存在问题。不动产租赁业务由于自身特性及改革经验不足，在营改增中存在突出问题。因此，应深入研究不动产租赁业务营改增存在的问题，针对问题提出改革对策，以推进和优化税制改革。

不动产租赁 营改增 问题与对策

“营改增”主要指将应纳税项目的营业税改为增值税，营改增是我国财税改革新的尝试和发展方向，是针对现阶段我国市场经济现状制定的。自2012年营改增确立试点以来，得到迅速推广，2013年试点覆盖到全国范围，但金融业、建筑业、生活服务业未纳入其中；2016年5月1日起，我国全面推行营改增，营业税全面取消。不动产租赁业务涉及房地产、建筑、金融等相关行业，因自身特性复杂，且企业日常租赁金额在企业经营中比例较大，该项税收制度存在进项抵扣不明等问题，若不及时处理，将导致企业经营成本提升，制约企业的发展，不利于税制改革的推进。

一、不动产租赁业务营改增面临的问题

（一）房地产、建筑业营改增实施经验不足

不动产租赁业务涉及房屋、建筑物的租借、使用，业务开展时需要与房地产、建筑业进行合作，双方存在经济往来，在不动产租赁业务营改增实施时，需要房地产和建筑业经验的支撑。不动产租赁行业获取不动产的途径主要有两种，一是通过与房地产开发商交易，购置不动产，二是不动产租赁行业自身开发不动产或与建筑业达成协议辅助建设不动产，二者均需通过房地产和建筑业之手达成。而在营改增实施过程中，房地产和建筑业启动改革较晚，还未形成具体的、行之有效的营改增实施方法和规定。2016年初，中国建筑业协会出台《关于做好建筑业企业内部营改增准备工作的指导意见》的通知，为建筑业和房地产行业营改增做准备工作，同年五月营改增在全行业实施，由于改革时间较短，房地产、建筑业营改增实施经验不足，难以为不动产租赁业务改革提供指导，缺乏相关前提条件。

（二）不动产租赁业务及纳税人自身特性

不动产租赁业务范围包含短期租赁业务和长期租赁业务，用于满足承租人的不同需求。短期租赁业务操作较为简便，未涉及不动产所有权的报酬和风险的转移，税制改革相对容易。而长期租赁业务中不动产所有权的报酬和风险均转移到承租单位和承租人手中，租赁企业不再掌控，业务操作难度较高。操作方式上，不动产租赁业务分为正常租赁业务和售后回租业务，前者操作规范性强，后者相对杂乱，有待改进。纳税人自身特性方面，不动产租赁业务的纳税人较多，有专门从事该业务的租赁公司、也有将其作为副业的工商企事业单位，以及一般的个体商户、个人等，在营改增改革时需要加以区分对待，这在一定程度上增加了改革的难度，加之其业务自身复杂性，不动产租赁业务改革步履维艰。

（三）不动产租赁业务税负分布问题

不动产租赁业务在经营过程中存在税负分布问题，具体表现在前期经营时，企业主要投资购置大量的不动产资产或者委托建筑商进行不动产开发，投入了大量的资金用于支付建设成本和购买资金，前期经营的进项税较高，且一段时间内无须再纳税直至不动产进项税额完全抵扣。在经营中后期，随着不动产租赁业务的展开，需缴纳的增值税额大幅度增加，前期税务负担轻，后期繁重，容易导致租赁企业资金周转困难，不利于其长期发展。而且不动产租赁业务属于一个长期的业务发展形势，业务前期的不动产构建时间跨度较短，进项税额大部分在此阶段抵扣，对后期的长期租赁经营的发展意义不大，反而越短的进项额抵扣期对后期业务的开展造成阻碍越大，必须合理解决进项税额抵扣和期限的控制。

二、不动产租赁业务营改增对策研究

（一）吸取国内外先进经验

由于不动产租赁业务营改增实施时间较短，房地产、建筑业等行业经验不足，不动产租赁业务税制改革时必须积极吸取国内外先进经验，在实践中发展、总结，推动行业的营改增进程。在住宅用房租赁业务方面，增值税的收取国外一般采取免税处理，符合增值税中性原则，主要用于租赁居住房屋业务。自用住房租赁营改增时不应强行增税，这样会增加承租人的住房负担，迫使其专为购买房屋，降低了低收入人群的福利。在商业营房租赁业务方面，国内外均有相应的征税法和免税法，关键在于是否需要对商业用房的购买和租赁行为进行征税。营改增以前，商业用房租赁征税一般采用征税法进行处理，对销售和租赁行为征收税款。根据征税法增值税征收经验，我国的商业不动产租赁应纳入增值税范畴，有助于企业在商业租赁中抵消进项税额，完善增值税抵扣链条，使营改增高效化、合理化。

（二）确立合理的税率设计

确立合理的增值税税率设计能够有效缓解政府财政压力，使增值税征收更加系统化。税率设计原则在于保证国家财政收入的同时避免增加纳税人的负担，设计过程注重税率方法和依据，尽可能使其合理化、精简化，使增值税起到调节经济的作用。不动产租赁业务税率设计的难点在于纳税人的进项，该进项主要由不动产的购进、建设开发产生并承担，税率设计时不能孤立确定，需要参考不动产购置时房地产、建筑业税率，坚持改革前后税负基本持平或者改革后稍有降低原则，避免税制改革阻碍不动产租赁行业的发展。不动产租赁业务营改增增值税确定应从目前6%、11%、13%、17%四档税率中进行选择，同时参考房地产和建筑业税率情况。根据国家财政部和税务总局发布的《营业税改征增值税试点方案》规定的建筑业增值税11%的税率，以及租赁业务开展详情及相关支出项目，确定不动产租赁业务税率为11%，既不增加承租者经济压力又能保障国家财政税收。

（三）明确进项税额抵扣期

问题中提到不动产租赁业务存在经营前后期税负分配不合理的情况，前期由于税务进项问题税负较轻，从而增加了后期的税务负担，阻碍了行业的良性发展。该问题的解决应该在租赁项目中引入收入增值税计税方式，将经营前期购置、建设不动产时产生的进项税额按照经营过程中的收入额按一定比例分配到各个经营期间，用于抵扣各期间内的销售税额，使各时期的税务负担趋于平衡，避免了某一时期的税负过重问题，从而解决了税负分布问题。延长进项额抵扣期后，如果出现不动产租赁项目在抵扣期 末结束前进行处置出售时，可以申请将剩余的进项税额一次性进行抵扣，避免造成不动产租赁企业的经济损失，使不动产租赁业务征税方法和模式更加合理。

三、结语

营改增是我国经济社会发展的重大改革之一，当前处于改革的全面推行时期，需要时间的沉淀和检验。不动产租赁业务由于相关行业如房地产、建筑业等营改增实施经验不足，自身业务特性复杂及纳税人本身特性，业务征税税负分布前后不均等，均制约着该行业营改增改革的进行。因此，推动不动产租赁业务营改增改革应当积极吸取和借鉴国内外先进经验，考虑多方面因素确立合理税率设计，明确进项税额抵扣期等，推进改革的发展，促进行业的发展繁荣，完善国家财政税收制度。

（作者单位为武汉德利彩印有限责任公司）

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［3］ 王琦.不动产租赁业营改增：问题分析与政策建议［J］.财会研究，2015（9）：17-19.