土地储备机构贷款融资的财务核算分析

卢炜

【摘 要】土地对于中国居民而言意义非同凡响。在土地储备制度当中，资金和土地是两个基本要素。因此，对于土地储备机构贷款融资的财务核算分析探究显得十分必要，那么我们就此问题在本文进行阐述。

【关键词】土地储备；贷款金融；财务核算

现如今，国务院已经对土地出让收入进行政策干预，制度一经下达，却出现地区对制度实行的差异化，有些地区甚至未能按照制度要求进行调控，这就造成了国家土地干预推行困难的窘境，而土地储备、土地出让已经成为摆在当前最棘手的现实问题，解决地储备过程中财务的核算问题迫在眉睫。

一、土地储备过程中遇到的财务问题

1.负债频出，土地市场混乱。一方面，土地储备的财务控制最大程度上是取决于资金流量情况，而目前在地储备方面却频频爆发问题，例如资产负债率高、自有资金配备率低等情况，这就造成了土地负担的加重；另一个方面需要特别注意的就是隐性负债。什么叫做隐性负债？就是潜在出现的负债情况，也就是说当前没有显现，但是在不久的将来极易出现的一种负债情况，这一点要谨慎，及早预测，尽可能的避免这种情况的出现。

2.相关法规政策的匮乏。我们知道，任何一项体系的形成与推行都离不开国家的导向作用，如果土地机构只是一味的自己使劲，但是埋头苦干，不知道运用政策法规无疑相当于一个无头苍蝇，因此，在这种情况下，我国的土地法规政策一定要跟得上，避免无法可依的局面出现，相关政策法规的推行对于整个土地市场来说是一种刚性需求，更是国家治理土地市场混乱的一个重要举措，当然了，土地机构在这一块需要特别注意的一点就是，不能让国家的条例条规作为摆设，而是要充分的利用好国家政策导向，理论实践相结合，不让法律依据停留在纸上，否则一切都是纸上谈兵，毫无用处。

3.不当开发，收益倒挂。土地储备收购过程中一定要注意合理的开发过程，否则出现收益倒挂的情况就得不偿失了，那么到底如何避免这种情况出现呢？注意这些方面：明确收购土地产权、地下设备、四周环境、现有建筑，并且能够很好的预测抵押和查封的风险性，在明确这些因素的基础上保证土地收购开发过程的顺利进行。

二、调控土地储备过程中财务风险

1.正确定位土地储备机制，整治土地市场。由于财务在土地储备方面出现的众多问题，导致土地市场混乱，如何解决这个问题还需对症下药，正确定位土地储备机制，切实解决目前市场存在的高价储备、囤积土地等情况，这种现象一经发现要及早处理，否则储备期只会越变越长，解决现实存在的这些问题，把土地市场清晰化，理清楚中间的产权土地关系，促进土地储备工作能有一个长足发展。

2.完善相关政策法规。土地方面相关政策法规的缺失造成的不良影响在上文中我们已经有论述，所以想要改善这种局面就一定要保证相关政策法规的完善，为土地储备的开展工作打下坚实基础，做到有法可依，有法必依。

3.合理开发，加强管理。土地储备开发的不当会造成土地财务收益倒挂的情况，因此从这一方面出发，相关机构一定要合理进行土地开发，加强经营风险的管理，最常见的投资策略失误、开发期延长这些风险一定要尽可能的降低，严格按照国家标准进行土地赔偿等。

4.多元化融资。土地储备的过程中不要单纯依赖某一种融资方式，而要多元化，采取“鸡蛋放在多个提篮”中的做法进行融资，有效降低风险。

三、土地出让金现状

1.土地出让金波动明显。一方面，土地出让金会受到各种方面的影响，例如国家经济这个大环境，举例说就像遇到宏观政策的调整、全球经融危机的波及等等，在这样的大环境下，造成了我国土地出让金波动明显的局势；另一方面，它也会受到自身周期的影响，这样的结果就是很难“以地生财”了。

2.土地出让金分配比例不合理。在土地出让金用于征地的补偿金占据比例较低，这使得当事人权益不能很好的保证，这种情况持续下去必然会造成土地市场的混乱。

3.土地出让金城乡差距加大。在实际的土地开发当中征用中，我们发现一个很明显的问题，那就是农村被征用土地者给予的补偿比例很低，但是在这些土地被用来进行城市建设的开发中支出比例要远远高于支农支出，城乡差距就是这样在一次次的加大。

四、土地出让政策建议

1.完善相关制度。任何措施的有效施行都不能离开国家的调控，国家政策对于土地出让具有引导作用。因此，一定要做好相关制度的完善，合理分配土地让出金的比例，真正的保护好当事人的利益，从而最高限度的提高耕地的利用率，降低不必要的风险，对农村土地现存不足给予完善。

2.规范政府行为。国家制定了土地相关法规制度是第一步，如何把这些具体的实施起来还是需要土地部门不断的实践，否则制度也只能成为一纸空文，均衡政府部门事权与财力的分配，加大地方政府财政收支比重，促进土地产业健康发展。

3.完善土地管理制度。加强管理制度，认真落实相关政策法规，相互监督，规范土地出让金支出方向，加强审查与监督，把在制度推行的过程中遇到的现实问题及时总结、上报、解决。

本文在土地储备机构贷款融资的财务核算分析中着重于土地储备、出让两方面的阐述，理论必不可少，但最终目的还是真正的投入到实践当中，相信土地机构通过不断的尝试改善一定能够取得一个长足发展。

参考文摘：

[1]饶爱平，陈青华.土地储备机构贷款融资财务核算办法探讨[J].财经，2011，（22）：227-228.

[2]张健华.土地储备机构会计核算若干问题的探讨[J].财务与会计（综合版），2009，（4）：28.

作者简介：

盧炜（1970—），女，重庆涪陵人，重庆交通旅游投资集团有限公司监事办副主任，经济师。