土地估价原理应用

周滨杰 司幸丽 甘淑 王楠

摘要： 土地估价是对某块土地或多块土地在某一权利状态下某一时点的价格的过程。本文选取云南省西双版纳州勐海县打洛镇土地规划用途为商业用途（兼容住宅用地）的一块土地对其进行了自然因素、社会因素等的分析之后，对几种估价方法进行了对比，最终选取三个估价方法的算术平均值作为估价的最终结果。通过实例分析比较，指导我们在今后的估价中注重不同方法的对比分析，使得估价结果在实际中得到更充分的应用。

Abstract： Land valuation is the process of evaluating the price of one or more than one piece of land in the condition of a certain right and at a certain point in time. Based on a piece of commercial land （compatible with residential Land） in Daluo Town， Menghai County， Xishuangbanna， Yunnan Province， this article analyzed the natural factors and social factors， compared several valuation methods， and eventually selected the arithmetic mean value of three valuation methods as the final result. Through example analysis and comparison， it guides us to pay attention to the comparative analysis of different methods in price valuation in the future so that the valuation result has more full application in practice.

关键词： 土地估价；勐海县打洛镇；商业用地

Key words： land valuation；Daluo Town，Menghai County；commercial land

中圖分类号：F301 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2016）09-0063-04

0 引言

随着经济的发展，土地作为重要生产资料的地位愈加重要，土地价格是土地价值和权益的具体表现，是土地供求关系的反映，是调整土地利用方式的重要手段。[1]文章以勐海县打洛镇商业用地（兼容住宅用地）为例，选取适宜的评价方法，对实际生活中地块评估给出参考。

1 估价对象的描述

1.1 土地登记状况

根据委托方提供的资料，土地权属状况如下：

土地使用者：勐海县国土资源局

地块位置：勐海县打洛镇

宗地四至：北邻道路；南邻西双版纳医药公司及民宅；西邻勐海县地税局打洛分局；东邻勐海县打洛镇人民政府。

土地规划用途：商业用地（兼容住宅用地）

评估设定土地用途：商业用地（兼容住宅用地）

土地使用权面积：5417.90平方米（8.1269亩）

土地等级：级外

1.2 土地权利状况

委估宗地现状为政府储备用地，四至界限清晰，面积准确，土地使用权与相邻用地单位无争议，勐海县国土资源局拟挂牌出让。至评估基准日2014年6月13日，委估宗地无抵押、地役、租赁等他项权利存在。

1.3 土地利用状况

估价日期委估宗地现状为空地，正在进行场地平整工作。根据《云南省建设用地规划设计条件通知单》确定其建设用地规划设计条件。

①用地情况：

规划建设用地面积约：5417.90平方米。

②用地使用性质：

商业用地（占总用地面积的60%），居住用地（占总用地面积的40%）。

③用地使用强度：

容积率：1.0

绿地率：≥30%

建筑密度：≤40%

④配套要求：

配备公共地下停车场地，居民按0.8个/户，商业按1个/200平方米设置，建筑间距满足相关日照和消防要求，建筑物要符合地方民族特色化管理要求。

2 影响地价的因素说明

2.1 一般因素

一般因素主要指影响城市低价总水平的社会、经济、税收及产业政策、总体规划结构和自然因素。

2.2 区域因素

区域因素指土地所在地区的自然条件与社会、经济条件。这些条件相互结合所产生地区特性，对地区内的地产价格水平有决定性的影响，主要包含的内容有地区的区域条件、交通条件、基础和公用设施条件、环境质量、城市规划等。

2.3 个别因素

宗地位置：勐海镇打洛镇

宗地面积：5417.90平方米（8.1269亩）

临街状况：一面临街

临街宽度：约40米

宗地进深：约50米

宗地形状：从委估宗地的图纸上看，宗地形状较规则（总体呈长方形），对于地上建筑物的设计布局无不利影响

地质：未发现不良地质现象

地形：——

地势：——

容积率设定：1.0

开发程度：至估价期日，评估宗地红线内达到“五通一平”，具体情况如下：

①供水：接市政供水管网，自来水供应充足，保障率比较好。

②排水：接市政排水管网，保障率较好。

③通路：邻市政道路，交通便利。

④供电：接市政电网，供电正常，保障率较好。

⑤通讯：接城市通讯网络，保障率较好。

⑥红线内场地未平整。

规则限制条件：商业用地（兼容住宅用地）。

利用现状：估价期日委估宗地现状为空地，正在进行场地平整工作。

3 估价方法

估价人员通过实地调查情况，根据估价对象的实际情况，结合本次评估目的，决定采用市场比较法和剩余法进行商业部分评估，选用成本逼近法和剩余法进行住宅部分评估。

4 估价过程

4.1 商业部分

4.1.1 市场比较法

根据市场比较法的计算方法，评估步骤如下：

①比较案例选择。

选择比较案例时，应符合以下要求（与委估宗地比较）：

（a）用途相同或相近； （b）交易类型相同；

（c）属于正常交易； （d）区域条件相同或接近；

（e）估价期日接近； （f）价格基础统一。

估价对象与比较实例的比较因素条件详述见表1。

②实例修正后的地价计算，比较案列的交易价格均为472元/平方米，综合修正系数均为1.2223，得出比准价格为577元/平方米。

③将多个可比实例对应的比准价格综合成一个最终比准价格的方法。

每个可比实例的成交价格经过上述各项修正之后，都会相应地得出一个比准价格，但这些比准价格可能是不一致的，最后需要将它们综合成一个比准价格，以此作为比较法的估算结果。

我们认为三个案例的个体差异不大，因此采用平均数法求取最终比较价格。

故：委估宗地地价=（577+577+577）÷3=577元/平方米

4.1.2 剩余法（假设开发法）

具体公式如下：

地价=房屋预期总售价-建筑总成本-利息-销售税费-利润

根据《城镇土地估价规程》，剩余法的估价程序如下：（a）调查估价对象的基本情况；（b）确定估价对象的最有效利用方式；（c）估计开发建设周期和投资进度安排；（d）估算开发完成后的土地总价值或房地产总价值；（e）估算开发成本和开发商合理利润；（f）确定估价对象的土地价格。

①确定开发完成后房地产总价。

2100×9752.22=20479662元

②确定开发周期和投资进度安排。

参照类似不动产的开发过程进行确定，地价计全息利息，工程投入计1/2周期利息。

③确定建筑总成本。

建筑总成本是项目开发建设期间所发生的一切费用的总和，包括购地税费、房屋建造成本、管理费用、投资利息和销售税费。

1）建设成本

本次评估取1200元/平方米计算。

2）管理费及不可预见费

1200×4%=48元/平方米

3）專业费用

1200×3%=36元/平方米

建筑物开发总成本=单位建筑面积成本×总建筑面积

=12521850（元）

④确定利息。

利息=建筑物开发成本×[（1+6.15%）1.0-1]+地价×[（1+6.15%）2.0-1]=770094+地价×0.1268（元）

⑤确定销售税费。

销售税费=房屋预期总售价×税费率

=20479662×[5%+5%（7%+3%+2%）+3%+2.5%]

=2273242（元）

⑥确定利润。

本次按地价和建筑总成本的20%计算。

⑦计算总地价。

总地价=房屋预期总售价-建筑总成本-利息-销售税费-利润

=20479662-12521850-（770094+地价×0.1268）-2273242-（地价×20%+2504370）

=1816480（元）

⑧计算单位面积地价。

单位面积地价=总地价÷总用地面积

=1816480÷3250.74

=559（元/平方米）

4.2 住宅部分

4.2.1 剩余法（假设开发法）

地价=房屋预期总售价-建筑总成本-利息-销售税费-利润

根据其经济技术指标，估算委估宗地可销售面积为：

2167.16×3.0=6501.48平方米

①确定开发完成后房地产总价。

预计房地产总价为：11702664元。

②确定开发周期和投资进度安排。

参照类似不动产的开发过程进行确定，地价计全息利息，工程投入1/2周期利息。

③确定建筑总成本。

1）建设成本

本次评估取1100元/平方米。

2）管理费及不可预见费

1100×4%=44元/平方米

3）专业费用

1100×3%=33元/平方米

建筑物开发总成本=单位建筑面积成本×总建筑面积

=（1100+44+33）×6501.48

=7652242（元）

④确定利息。

利息=建筑物开发成本×[（1+6.15%）1.0-1]+地价×[（1+6.15%）2.0-1]

=470613+地价×0.1268（元）

⑤确定销售税费。

销售税费=房屋预期总售价×谁费率

=11702664×[5%+5%（7%+3%+2%）+3%+2.5%]

=1298996（元）

⑥确定利润。

利润=地价×15%+建筑总成本×15%

=地价×15%+1147836（元）

⑦计算总地价。

总地价=房屋预期总售价-建筑总成本-利息-销售税费-利润

=11702664-7652242-（470613+地价×0.1268）-1298996-（地价×15%+1147836）

经计算，总地价=887357（元）

⑧计算单位面积地价。

单位面积地价=总地价÷总用地面积

=887357÷2167.16

=410（元/平方米）（取整）

4.2.2 成本逼近法

土地价格=土地取得费+相关税费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益

①土地取得费。

土地取得费为60.45元/平方米。

②相关税费。

A 土地管理费

征地管理费=60.45×2.8%=1.69元/平方米

B 耕地占用税

云南省为20元/平方米。

C 耕地开垦费

确定为12元/平方米。

D 失地农民的社保、低保及医保

以上税费合计平均63.69元/平方米。

③土地开发费。

土地开发费为105元/平方米。

④投资利息。

投资利息=（土地取得费+税费）×土地开发期×6.15%+土地开发费×土地开发期×0.5×6.15%

=10.87元/平方米

⑤投资利润。

投资利润=（土地取得费+相关税费+土地开发费）×开发周期×年投资利润率

=（60.45+63.69+105）×15%=34.37元/平方米

⑥土地增值收益。

土地增值收益=（土地取得费+有关税费+土地开发费+利息+利润）×增值收益率

=（60.45+63.69+105+10.87+34.37）×20%

=54.88元/平方米

⑦无限年期土地使用权价格。

无限年期土地使用权价格=60.45+63.69+105+10.87+34.37+54.88

=329.26元/平方米

⑧委估宗地设定年期土地使用权价格。

委估宗地土地价格=无限年期土地价格×年期修正系数

年期修正系数=[1-1/（1+r）n]=0.9954

r——土地还原利率，按8%计；

n——土地使用年限。

委估宗地价格=3329.26×0.9954

=328元/平方米

5 地价确定

5.1 地价确定的方法

根據以上评估过程，得到不同方法的评估结果，详见表2。

两种方法计算出的单价相差幅度不大，三种方法从不同侧面反映了土地的使用权价值，故以算术平均值作为最终计算结果。

5.2 估价结果

勐海县国土资源局委托评估的土地，总面积为5417.90平方米（商业用地占总面积的60%，为3250.74平方米；住宅用地占总用地面积40%，为2167.16平方米），评估设定用途为商业用地（兼容住宅用地），评估设定年期按照商业用地法定最高出让年期40年、住宅用地70年计，土地开发程度为红线外五通，红线内场地平整条件下的土地使用权价格为：

商业部分：

单位地价：568元/平方米（37.8667万元/亩）

土地总面积：3250.74平方米（4.8761亩）

总地价：1846420元

住宅部分：

单位地价：369元/平方米（24.6000万元/亩）

土地总面积：2167.16平方米（3.2506亩）

总地价：799682元

地块综合价格：

综合单价：488.4元/平方米（32.5333万元/亩）

地块总面积：5417.90平方米（8.1269亩）

地块总价：2646102元

6 结束语

通过对勐海县打洛镇宗地属性为商业兼住宅的土地权属进行估价的过程中，市场比较法的评估结果紧密结合区域土地市场成交价格，有较强的现实性和说服力；剩余法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除正常开发的建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的转业费、利息、税费、利润等费用后，以价格余额来确定估价对象的土地价格；成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳税金和土地所有权收益来确定土地价格，该方法取值依据紧扣该委估项目，依据充分、完整。这不仅更能体现土地的价格，也体现了估价的准确性原则，为我们今后更好的学习理论与实践奠定了更好的基础作用。

参考文献：

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[2]尚国，刘迅，耿进强.房地产基本估价方法比较研究[J].特区经济，2007（05）.

[3]肖云，冯宗容.关于确定土地还原利率的探讨[J].理论界， 2006（04）.

[4]石振武，项昀.关于房地产基本估价方法的探析[J].技术经济，2006（01）.