房地产开发企业成本控制研究

郭欣

摘要：成本控制对于处于经济结构转型期间的房地产企业来说，尤为重要。在中国经济发展经历过高速度的阶段之后，在新常态下，房地产企业所面临的环境变得更加严峻。成本问题，是关系房地产企业是否可以维系下去的关键。因为房地产项目的开发周期较长，成本控制在每一个具体的环节都是需要重视的问题。如在开发决策期、采购建设期还有营销策划期，在这三个期间内，对于成本控制的较好，可以对房地产企业的经营有良好的辅助作用。而房地产企业，也可以从这三个角度出发，对自己的企业成本控制进行自检，遮掩更可以促使企业更为健康的发展。

关键词：房地产企业；开发成本；成本控制

在经历过上一轮的房地产发展热潮之后，处于新常态下的房地产企业，在生存方面，因为国家对于行业的各种调控措施，而变得危机重重，举步维艰。为了能保持企业的持续健康发展，房地产企业在外部环境日益严峻的情况下，通过对企业的各项成本进行严格的控制，有针对性的缩减，从而提升利润空间，是一个很好的维持增长的方法。房地产企业的成本构成较为复杂，除了在房子建成之后，为了销售房产而对市场进行推广，在房子的建造，前期土地获得等方面，其成本均占有很大的比例。房地产开发企业因为国家监管政策的收紧，在进行房产开发建造的各个阶段都受到了不同程度的影响。这些影响，是房地产企业不能继续在过去房地产发展的黄金时期那样大幅的扩张模式，对于各个项目也不能再盲目的不顾成本的上马。因为整体宏观经济的不景气，房地产市场的低迷，对于企业的回款是无法及时的补充的，这样就会引发企业的流动性危机。因而，这种严峻的形势之下，房地产企业为了生存，必须要对每一个项目的成本进行严格的控制，才能实现项目净现值的最大化。

一、房地产开发企业成本控制存在的问题

（一）成本控制意识薄弱

因为我国房地产企业过去采取的一些会计计量方法所存在对于企业成本核算方法存在的缺陷，大多数房地产企业的成本意识很差。造成这一问题的原因，一方面是因为过去很多年房地产行业处于黄金时期，大幅扩张已经成为房地产开发企业的一种惯性行为，虽然外界市场环境已经变化，但是企业却还没有从过去大手大脚不计成本上马项目的惯性行为中转变过来。另一方面，是因为过去的成本控制方法是以事后核算为重点，这种选取重点的方法，对于房地产企业的成本控制计划来说是较为落后的。因为仅仅从一个静态的角度对成本进行考量，然而市场是日新月异的。房地产行业的项目周期较长，随着时间的推移，市场环境变化，财务人员使用的方法，仅仅是依靠一纸合同的内容来对成本进行界定。这样一来，没有对成本的变化进行及时的调整。导致企业在进行成本控制时，成本意识薄弱。

（二）成本控制体系缺乏系统性、全面性

房地产企业进行成本控制，是需要结合房产建设的整个周期，覆盖各个阶段的，这种动态的过程是需要一个系统群面的成本控制体系来进行反映核算的。目前来说，各个企业的现行做法事以计划价格进行入账，对房地产企业的各个项目进行核算。对于各个阶段来说，也是分别计算相关的成本，接着进行成本核算。这种割裂的计算，使整个成本核算系统是分隔开的，是不全面的。这样对于最终成本核算的结果，也是打折扣的，无法完整的对房地产开发企业的成本进行准确的反应。

（三）缺乏成本控制的具体细化目标

大多数房地产开发企业都知道需要对成本进行控制，可是真正知道如何进行成本控制，并且为此制定了具体细化目标的企业却是凤毛麟角。只有一个笼统的目标并不能对企业的成本控制有任何的益处。只有将目标细化，才可以真正的有对房地产企业的利润提升有所贡献。目前大多数企业，在对于目标的细化方面，都是一个盲区。甚至有的企业还不知道自己存在没有具体细化目标才是真正导致成本高居不下原因。这种没有具体执行措施的目标对于企业的成本控制来说，没有任何的实际意义。

二、解决房地产开发企业成本控制问题的对策

（一）提升房地产开发企业的成本控制意识

成本控制意识属于企业文化的范畴。房地产开发企业提升成本控制意识，也与自身企业文化的建设是息息相关的。主要可以从企业整体层面和员工层面两个层面对成本控制意识进行提升。

在企业整体层面上来说，房地产开发企业应该对于过去不计成本的疯狂扩展模式进行整改。因为房地产行业的黄金发展使其已经过去，现在的市场环境日益恶劣，房地产企业需要做好成本控制，才能够保持一定的利润空间，得以持续经营。从企业层面来讲，成本控制的提升，主要是在与企业文化的建设方面。在企业文化的建设中，有意识的对成本控制理念进行侧重，将会对于企业整体层面成本控制的提升，起到事半功倍的作用。

在员工层面来说，提升成本控制意识，则表现的更为具体细化。在日常工作中，可以通过对于每一个环节的成本控制进行考核建议，以提高员工进行成本控制的积极性。同时还可以选取成本意识很高的员工，进行表彰，作为标兵进行宣传，以增加示范作用。这样可以从物质上、精神上对于员工提升成本控制意识的行为起到一个激励的作用。

（二）构建全面系统的成本控制体系

全面系统的成本控制体系，需要从多个方面进行构建。具体可以细化到以下三个角度。

1.严格控制土地成本

土地成本，在房地产开发项目成本构成中所占的比重，如果将各类成本进行排名的话，土地成本是第一位的。在过去房地产行业处于黄金时代的时候，企业为了扩张，通常不计成本的参与土地拍卖，缺乏理性。现在市场环境改变了。企业需要对成本进行严格的控制，需要理性参与土地成本的拍卖，通过将拍卖价格与评估价格进行衡量，可以作为是否要继续竞拍的依据。严控的土地成本可以房地产开发企业留有更多的利润空间，从而更加有利于房地产企业的健康发展。

2.预估目标开发成本

对于房地产开发项目进行目标开发成本预估，是衡量是否要进行投资的一个重要的过程，也是构建全面系统的成本体系中非常必要的一环。这一过程是保证成本控制体系完整性、系统性的关键的一步。房地产开发企业预估目标开发成本之后，才可以明确所需要哪些因素来支持项目的运作，例如产品市场的投向、信贷税收政策的适用情况等。只有在前期进行详尽的计划，对目标成本做到心中有数，企业在进行全面系统的成本核算时，其结果才具有科学性。

3.配置合理的资本结构

资本结构是房地产开发企业成本控制中所需要考核的重点的指标。资本结构可以反映房地产开发企业的财务政策。因为房地产开发企业自身的特殊之处，对于项目资金的需求缺口非常大，经常是作为融资的一方。全球的经济衰退，使宏观经济环境日趋恶劣，这个时候，流动性的成本大大提升。房地产企业虽然是对资金的需求量很大，但是也需要对资金的成本進行考量，才可以保证成本控制的科学合理。

（三）制定具体细化的成本控制目标

成本控制的目标只有具体细化之后，才具有可操作性。房地产开发企业需要转换思维，将成本控制的口号落实到具体的日常生产经营活动之中，决策活动之中。例如，对于项目人员来说，主要是通过项目业绩来衡量员工的工作成果，企业可以对最终的绩效考核环节设置一个成本控制考核指标，以激励员工在进行项目的时候，对成本控制方面的注意。除此之外，企业还需要对项目进行核算，对于成本控制目标的细化，可以与之结合起来。细化的目标才更为明确具体，对于员工来说，才知道应该如何去做，如一张产品使用说明书一样，可以大大的提升企业进行成本控制的效率。成本控制的目标越细化，可操作性越强，员工进行成本控制的效果就会越好。

在新常态下，房地产企业通过提高企业和员工的成本控制意识，对于成本控制目标进行集约化管理后，可以大大的提高企业的经营效率，在控制成本方面，也会有更多的建树。

参考文献：

[1]张媛媛.房地产开发企业成本构成及控制研究[J].财会研究，2013（02）：59-62.

（作者单位：黑龙江宝宇房地产开发有限责任公司）