房地产税对房地产市场的调控和影响

陈冬芳

【摘要】房地产市场的发展不仅关系到我国国民经济的发展，同时又与人们的生活息息相关。如何对房地产市场采取措施而保证其健康稳定的发展，这是我国政府面临的重要难题。房地产税是对房地产市场的开发建设以及交易能起到调控作用，对于房地产的交易量会有很大的影响，但是这也仅是调控措施中的一个方面。文章首先对房地产市场中所征收的税进行了简要的分析，然后对于房地产税在调控房地产市场中存在的问题进行了分析，然后提出了改善的措施，对于促进房地产市场的健康稳定发展具有重要的意义。

【关键词】房地产；房地产税；政策调控；税制改革

房地产市场的整体价格是影响交易量的重要因素，在市场价格相对比较平稳的形势下，房地产税对房地产的开发建设以及交易有很大的影响。如果征税的比例较高，开放商势必会将这部分价格转嫁到购房者身上，导致房价的上涨，而购房者在房产交易的过程中本身就需要缴纳各种税款，所以直接影响到房地产的交易量。为了确保房地产市场的稳定发展，我国政府在税收政策方面也在不断的调整，从而對房地产市场进行宏观调控，确保房地产市场的有序发展。

一、政府为控制房价所采取的税制改革措施

为了对房价进行控制，我国政府先后采取了一系列的税改措施。在2006年5月，以购房时间5年为限对房屋交易的营业税进行调整；2008年12月，对开发商的土地增值税进行规范；2010年4月，对于契税进行调整，以是否为家庭第一套住房以及房屋面积为标准进行调整；2011年5月，以购房时间2年为限对房屋交易的营业税进行调整；2013年2月，为抑制投机投资性购房，严格执行商品住房限购措施。

二、房地产税在调控房价中所存在的问题

（一）税收种类繁多，重复征税现象严重

我国的房地产税种类繁多，并且重复征税现象严重，从而直接造成房地产市场的价格居高不下，影响到房地产市场的健康发展。比如对房屋出租收入既有营业税又有房产税；对房地产持有者，既征收营业税又征收房产税。在这种重复征税的情况下，直接加重了买卖双方的负担。而房屋所有权人为了将各种税转嫁到购房者身上，就会提高售房价格，并且扰乱了房地产市场的交易价格。从税种的征收以及重复的现象，可以看出我国在房地产税的制定体制方面存在一定的弊端，不利于房地产市场的健康发展。

（二）税制结构不合理

在房地产市场交易过程中，买卖双方所缴纳的税款是不同的，并且还有直接税和间接税，不同的税种对于房价的影响程度也不相同。直接税会由售房者缴纳，无法通过其他方式进行转嫁。而间接税是在房产流转的过程中产生的，比如营业税，房屋出售者就会通过抬高房价或者租金等形式而转嫁给交易对象。但是我国目前的税制结构存在很多不合理的地方，间接税要多于直接税，所以税负转嫁现象明显，不利于对房地产市场进行调控。

（三）税收征收管理工作不到位

税款征收是国家依法对房地产出售、出租收入而征收的税款，这是保证我国房地产市场规范经营的重要手段。为了对房地产市场经营状况加强整治的力度，我国对于房产所有者在出售和出租交易中都设定了税款的征收标准，但是由于我国的税收征收管理工作不到位，加之中介机构的恶意隐瞒，所以在房屋出租时需要缴纳的房产税和营业税迟迟无法实施，这还与房屋出售者的纳税意识有关，但主要是由于市场监管不严，税收征收不到位所导致的。

三、房地产税制实施改革的方向与措施

（一）明确房地产税收的征收种类

为了从税收的征收方面对房地产市场进行调控，就应该明确房产税征收的种类，并且化繁为简。在对开发商征收的税种中，对于能够控制房价上涨的税种可以保留，但是在税率方面可以适当降低，对于长期使用却没有发挥实质作用的税种可以考虑废除，减轻开发商的税款压力，从而降低房产价格。对于房产交易过程中对买卖双方所征收的税种，应该进行合理的分析，对于重复征税的税种要根据实际情况有所废除，在税种的多少方面尽量简化，可以有效的提高征税的效率。

（二）合理调整并完善房地产税制结构

房产税的税制结构是对房价进行调控的有效措施，同时也是保障买卖双方利益的重要标准。对于房屋交易过程中应缴纳的税种，要明确定位应该由谁负担，然后基于税种转嫁这一因素，应该适当的调整直接税和间接税的征收比例。对于应该由卖方承担的税收，可以将其改为直接税，避免税收转嫁。而对于应该由买方缴纳的间接税，可以适当的降低比例，并且根据实际情况减小征收的额度。通过调整税制结构，从而有效控制税款转嫁，规范房地产市场的经营秩序。

（三）运用法律法规税收工作进行管理

我国在房产税收方面的工作执行力度不够，应该充分的利用法律法规来加强对税收工作的管理。在税种项目以及结构方面根据我国房地产市场的实际经营状况合理制度，并且加大执行的力度。鼓励建设普通住房，减少豪华住房，适当调控地产行业的利润空间，实现税收的经济调节作用；为了规范房屋出租税款的征收，应该加强对房地产市场中中介机构的管理，对于出租的房屋要及时上报。在征税工作中会面临很多的难题，还需要税收部门加强多部门联合，切实保障税收工作的顺利进行。

四、结束语

房地产市场的健康稳定发展对促进我国经济发展具有重要的意义，如果房价过高，就会导致房产库存增加，开发商有房卖不出去，而购房者需求住房又因为价高买不起，房产供需出现极大的矛盾。如果房价过低，就会出现投机等行为，严重扰乱房地产市场的经营秩序。所以国家可以通过房产税来对房地产市场进行调控，通过税收影响房产价格，从而确保房地产市场的稳定发展。

参考文献

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