调控楼市莫忽视“空城鬼城”（经济茶座）

张可云

进入10月份以来，全国21座城市先后发布新的楼市调控政策，计划通过限购、限贷和增加土地供给等地方性措施遏制房价过快上涨。

从区域分布来看，新公布楼市政策的21个城市有19个在中东部地区，意味着调控重点放在沿海经济带、京广经济带与长江经济带上，并未涉及经济下滑问题较突出的老工业基地与资源型城市，且中央政府并没有出台具体条文。应当肯定，这是房地产领域调控的一个进步。但此轮调控与之前历轮房地产调控相比有一个共同点，即以房价下降为主要目标，对区域经济发展大局注意不够，尤其是前段时间受到不少国内外媒体关注的“鬼城”“空城”问题。

事实上，在一些房价过高的城市，既存在高房价地区，也存在人气不旺的“空城”；在一些老工业基地城市，还存在“鬼城”。当然，“空城”与“鬼城”是有明显区别的：空城是新建的人气不旺的城市或城区，而鬼城是曾经高度发达但由于经济萧条而人去楼空的城市；空城是年青城市存在的问题，而鬼城是老年城市的突出问题。一些媒体混淆“鬼城”与“空城”，过分渲染中国的“鬼城”问题，有别有用心之嫌。将楼市调控与治理“空城”与“鬼城”问题结合起来，才能促进区域经济发展。

对于既有高房价区又有空城区的城市，应该合理引导人口在城市内不同地区重新布局，采取调整产业布局的方式诱使高房价地区的人口向“空城”地区流动，以取得“一石二鸟”的效果：既保持了房价的稳定，又解决了“空城”问题。

对于目前房价居高的城市，也要提前预防“鬼城”的出现。根据城市发展的一般规律，任何城市发展到一定程度后，若不注意产业结构与产业布局的调整，都有可能陷入“鬼城”的泥潭，发达城市都应该提防这种老化问题。“鬼城”的出现前兆是房价塌方式下跌。发达城市的房地产调控宜与功能疏解、结构调整与人口再布局结合起来，才能既保证房价不过快上涨，又能保持城市发展活力。刻意打压房价或大规模建设低价房区，有可能诱发中上收入阶层逃离，形成“鬼城”。

对于目前缺乏发展活力或经济已经陷入困境的城市，不能跟风进行打压房价的调控。这类城市的关键在于聚人气而非限制房价。

对于房价低迷与高房价地区并存的省级行政区，可通过省级政府政策诱导房地产开发在省级行政区域内重新配置，以达到既均衡地区发展又抑制房价过快上涨的目的。

总之，此轮地方政府主导的房地产调控与之前的调控相比有明显改进，但楼市调控政策应该与解决或预防“鬼城”“空城”问题紧密结合，以促进城市与区域经济发展，以免出现跟风或一刀切。▲

（作者是中国人民大学区域与城市经济研究所教授）