中国城市土地市场发育程度评价及其时空特征分析*

于强静，华亚伟，樊鹏飞，梁流涛

（河南大学环境与规划学院，河南 开封　475004）

中国城市土地市场发育程度评价及其时空特征分析*

于强静*，华亚伟，樊鹏飞，梁流涛

（河南大学环境与规划学院，河南 开封475004）

从城市土地市场化程度、供需均衡度、土地利用集约节约度、配套机制完善度、投入产出分析五个方面构建城市土地市场发育评价模型，利用2003～2014年间30个省（直辖市、自治区）的数据，对我国城市土地市场发育程度进行测算和评价，并分析其时空分异特征。主要结论如下：1）东南沿海地区城市土地市场发育比较成熟，土地市场发育程度较其他地区高。2）中部地区城市土地市场的发育正处于逐渐加快阶段。3）西部内陆地区城市土地市场的发育还处于起步阶段。4）随着我国经济发展和城镇化建设步伐的不断加快，从时间序列上来看，我国城市土地市场发育的总体态势越来越好。

城市土地市场；时空格局；评价指标体系；AHP分析法

1　问题的提出

土地作为一种基本的生产要素和稀缺资源，其市场配置是否科学合理将对社会经济的可持续发展产生重要的影响。土地市场作为市场经济体系的重要组成部分，其发育程度将直接影响着土地资源的配置的效率和水平。从1987年深圳拍卖第一宗土地起，经过1989年国家正式开放土地使用权市场，到2004年国有土地使用权招挂拍制度的出台［1］，经过多年的发展，我国的土地市场逐渐完善和成熟，土地市场已经成为国家宏观调控的重要领域，在社会主义市场经济中发挥着越来越重要的作用。

当前我国学者对于土地市场的研究多集中在土地市场的发育与土地的集约利用、土地市场发育程度评价体系的研究、我国局部地区土地市场发育程度研究、土地市场发育存在问题与对策的研究等。但对于全国范围内城市土地市场发育的相关研究相对较少。开展全国土地市场发育程度的时空格局研究，弄清全国层面土地市场发育的整体过程和各地区所呈现的状态，对深入了解中国特色的土地制度，因地制宜制定相关土地政策措施以及深化土地制度改革都具有重要意义。因此，本研究根据2003～2015年的土地相关资料，通过建立科学的评价体系和计算模型，在较大的时空尺度内对全国城市土地市场发育程度进行测算和时空特征分析。

2　城市土地市场发育程度评价指标体系的构建

2.1指标体系的构建原则

就评价指标而言，应当可以直接或间接反映土地市场的发育程度，指标的选取和设计应遵循如下原则：1）系统性原则：建立的指标体系能够对土地市场进行全面系统的反映。2）动态性原则：能够反映城市土地市场的现实状态和变化趋势。3）权威可比原则：指标数据来源应当具备权威性和全国范围内的可比性［2］，因而首选国家和政府部门公开发布的相关统计资料。

2.2指标体系的建立与说明

本研究在确立评价指标选取和设计原则后，分析影响土地市场发育的因素，以选择目标法构建土地市场发育程度评价指标体系。评价指标体系以土地市场发育程度作为评价总目标，一级指标为市场化程度、供求均衡度、土地利用集约节约度、配套机制完善度、投入产出分析等5项，二级指标为土地有偿使用率、土地公开出让率、工业用地的占地比、生活居住用地占地比、地均GDP、地均财政收入、土地税收与财政收入比、建成区综合容积率、城市地价与房价比、城市地价增长率、土地违法处理效率、房地产开发投资完成额比例、住宅投资开发完成额比例等13项，指标体系架构见表1。

2.3土地市场发育程度评价指标内涵

2.3.1市场化程度

表1　全国土地市场发育程度评价指标体系Table 1 System of evaluation indications of the urban market development

土地资源的配置方式分为协议划拨和公开出让。协议划拨通常用于政府机构、医院、学校、城市道路、公共设施用地等公益性土地配置；公开出让是通过市场经济机制来实现土地资源市场化配置的方式，土地市场化程度是评价土地市场发育程度的首要因素。

（1）土地有偿使用率：是指当年有偿供给面积扣除掉同年划拨面积余下的面积与该年土地供给的总面积的比值。

（2）土地公开出让率：是指当年土地公开出让面积与土地供给总面积的比值，土地公开出让面积包括土地招标、挂牌、拍卖的土地面积。

2.3.2供求均衡度

对于商品市场来说，一对非常重要的关系就是供给与需求。土地作为一种商品，也同样存在这样一对关系。相对于其他的一般商品，土地自然供给是有限的、无弹性的，而土地的市场供给可以通过扩大城市的用地面积、提高土地的集约节约利用、建立合理的土地供给制度等途径实现，呈现出其具有的弹性。总体上来说，土地市场是供不应求的，但由于土地经济供给的弹性使土地市场的供需在局部可以达到平衡。因此，土地市场供应与需求的均衡程度成为评价土地市场发育程度的重要方面。

（1）工业用地的占地比：是指城市工业用地面积占城市建成区总面积的份额。

（2）生活居住用地占地比：是指城市生活居住用地面积占城市建成区的总面积的份额。

2.3.3土地利用集约节约度

土地集约利用是指在经济社会发展过程中，通过增加对单位面积土地的要素投入、优化存量土地利用结构、改善土地管理制度等手段，以提高土地利用的产出效率和经济效益的行为［3］。所以土地的利用集约节约度也是评价土地市场发育程度的方面之一。

（1）地均GDP ：是指城市区域GDP与城市建成区面积的比值。

（2）地均财政收入：是指城市财政收入量与城市建成区面积的比值。

（3）土地税收与财政收入比：是指城市政府的地方财政收入与该地区财政总收入的比值。

（4）建成区综合容积率：指建成区的建筑面积与该地块的面积的比值。

2.3.4配套机制完善度

土地市场的配套机制包括与其相关的金融、税收和中介等政策体制架构。配套机制越完善，则土地市场信息越齐备，传递速度越快，市场服务效率越高，土地市场的发育程度也就越高。

（1）城市地价与房价比=房地产开发企业土地购置单价/商品房平均销售价格

（2）土地违法处理效率=上年结案案件/上年发生案件

（3）城市地价增长率=（本年度房地产开发企业土地购置单价-上年度房地产企业土地购置单价）/上年度房地产企业土地购置单价

2.3.5投入产出分析

城市土地的投入产出分析，实际就是对房地产行业的投入产出分析。只有当产出大于投入时房地产商才有利可图，才有人去投资房产开发，实现土地开发利用。所以其在评价土地市场发育程度中占有一定地位。

（1）房地产开发投资完成额比例=房地产开发实际投资额/房地产开发计划投资额，表示各种登记注册类型的房地产开发公司等单位统一开发的统代建、拆迁还建的住宅、宾馆、办公楼等房屋建筑物和配套服务设施，土地开发工程的投资的完成情况的指标。

（2）住宅投资开发完成额比例=住宅开发实际投资额/住宅开发计划投资额，是指累计投资在住宅商品房的实际金额的完成情况的指标。

3　土地市场发育程度评价过程

3.1数据来源

各指标数据来源于2004～2015年《中国国土资源年鉴》、《中国国土资源统计年鉴》、《中国城市建设统计年鉴》、《中国房地产统计年鉴》、《中国统计年鉴》以及国家统计局网站相关信息与资料。

3.2各指标权重

权重可以反映出各个评价指标对土地市场发育状况的影响程度，权重的确定是评价过程的关键所在。一般权重确定的方法有德尔菲法、因素成对比较法、变异系数法以及AHP层次分析法。本研究中采取变异系数法和AHP层次分析法相结合的方法确定权重。其中变异系数法是客观性较强的权重确定方法，而层次分析法是主观性较明显的方法，两者结合可以使得出的权重更加准确，更有说服力。

3.2.1变异系数法确定权重

由于评价指标体系中各项指标的量纲不同，不宜直接比较，需对数据进行处理，变异系数和极差、标准差一样反映的是数据波动的程度。其中对于同一评价指标来说，变异系数越大，则说明该指标越重要。其公式为：

3.2.2AHP层次分析法确定权重

层次分析法是较主观地确定权重的一种方法，它是将一个多目标决策问题看成一个整体，并将一个复杂的问题分为若干层次和因素，从而进行定量与定性的分析，最终得出不同方案的重要性程度的权重。其优点是思路简单，便于计算和接受。层次分析法计算判断矩阵的最大特征根和其对应的特征向量的方法有和积法和方根法等，本研究采用的是和积法并利用MATLAB软件进行计算［4］。层次分析法的步骤如下：

（1）构建全国城市土地发育程度的层次结构模型。模型包括总目标、一级指标、二级指标。

（2）构造判断矩阵。根据查阅资料或者多个专家的意见进行斟酌之后，针对上一层的某个元素而言，确定这个层次中各相关元素的相对重要性程度，建立判断矩阵。

（3）通过层次单排序以及层次总排序的方法，利用MATLAB软件程序计算出每个评价指标的权重值 ，结果如表2，并进行一致性检验［5］。3.2.3确定综合权重

综合权重值：

3.3数据无量纲化处理

数据的无量纲化处理使不同单位的指标数据处于同一数量级别上，使所得到的数据具有可比性，从而可以进行综合分析。对数据进行标准化处理常用的方法主要有总和标准化、极大值标准化和极差标准化等。本研究采用的是极差标准化的方法来处理数据［6］，由此处理后所产生的新的数据数值都位于0和1之间（包括0和1）。其公式为：

3.4数据的计算

利用如下公式计算城市土地市场发育度综合指数：

表2　各类指标权重值Table 2　Weight values of indications

其中Yi是各省土地市场发育度指数， Vi是最终权重值，是无纲量化处理后的指标数值。

4　结果分析

利用上述方法计算2003～2014年间各地区城市土地市场发育综合指数，汇总计算出全国城市土地市场发育综合指数，在此基础上分析城市土地市场发育的时空特征。

4.1时序变化

4.1.1全国总体变化趋势

图1展示的是我国城市土地市场发育程度随时间变化的趋势。不难看出，我国土地市场发育程度虽有小幅波动但总体呈上升趋势，按时间序列来看，我国城市土地发育综合指数由2003年的31.8%上升到2014年的48.9%，提高了大约17.1个百分点。其间总体表现为经济快速发展，城镇化和工业化建设步伐不断加快，土地市场交易量不断攀升，城市配套机制完善度和土地投入产出效率也在不断提高，城市土地市场呈现出繁荣景象。2004～2006年土地市场发育综合指数有所下降2006年仅以29.2%的综合指数创近年来历史新低。笔者认为2004年我国开始了以宏观调控手段调节土地市场的摸索阶段［7］，受政策措施的不稳定性以及非典疫情的影响，使得2004～2006年间的城市土地市场发育度呈现下降趋势。2006年以后，随着市场经济的不断发展和宏观调控手段的不断优化，以及房地产交易市场的迅猛发展，2006～2008年间全国土地市场的有偿使用率和公开出让率不断提高，城市地价和房地产开发投资额不断刷新着纪录，城市土地市场发育度不断提升。然而，过热的房产市场引起了诸多问题，从2008年奥运会以后国家加大了土地市场的监管力度，采取严厉措施遏制低价拿地高价售房的现象，加之受国际金融危机的影响，国内土地市场出让率和房地产开发投资额疯涨的势头开始减缓，土地市场发育度开始了2008～2012年间的稳步调整阶段。随着经济结构调整与产业结构优化升级，我国经济逐渐企稳回升，国家支持房地产市场的相关政策也开始实施。同时，深化户籍制改革逐步推进，国家出台措施鼓励二、三线城市建设，区域城镇化步伐加快，房地产市场开始了新一轮复苏，使得2012年以后我国土地市场发育程度逐渐上升。

我国各省（市）土地市场发育变化趋势大都呈现持续增长的趋势。但不同区域又表现出不同的特征。

图1　全国城市土地市场发育程度变化趋势Fig.1　The changing trends of the development of urban land market in China

（1）西部地区各省市土地市场发育整体水平不高，但是最近几年发展势头良好。随着我国“西部大开发”战略决策的深入推进，西部地区社会经济发展水平和基础设施建设有了显著提升，在东部地区土地、劳动力等要素价格的快速上升的背景下，越来越多的经济主体选择了产业西移，带来了西部地区土地市场的活跃。土地市场化整体水平略低的甘肃、青海、贵州、陕西及新疆等省（自治区）从2008年开始有了较快的发展。区域内的土地违法案件处理效率有所提高，违法案件数持续下降，如甘肃省土地违法案件数从2003年的1175件下降到2014年的228件。2007年国务院批准设立重庆市和成都市全国统筹城乡综合配套改革试验区，逐步建立较为成熟的社会主义市场经济体制，走出一条适合中西部地区的发展道路。2012年国家同意建设宁夏内陆开放型经济试验区，为发展内陆开放型经济、完善区域开放格局探索了新路径。另外，西部地区各地区的土地税收占土地财政收入的份额也在逐年加大，显示了西部地区城市的土地市场开始由不成熟走向起步活跃阶段。

（2）中部地区人口、土地、区位等条件较好，各地区土地市场一直处于进步和过渡发展阶段，并且近几年有进入成熟阶段的趋势。中部地区的河南、安徽、河北等省作为我国中部崛起的基础力量，近年来加大了城市基础设施投入力度，努力承接东部地区的资金、技术和产业转移，大力推进本地区的城镇化建设，城市土地市场呈现繁荣景象。特别是2007年以来“武汉城市圈”、“长株潭城市群”、“中原经济区”的相继设立，为中部地区社会经济发展注入了新的活力，工业化和城镇化建设步伐不断加快，区域内市场化程度、供求均衡度和配套机制完善度都有了很大的提高，中部地区城市土地市场发育开始逐步走向成熟。

（3）东部地区城市土地市场发育一直处于成熟阶段，区域内城市土地集约节约度较高，市场化程度较为规范，土地投入产出效率较高，配套机制完善度也相对较高，如上海市几乎每年的土地违法案件都较少而且处理效率达到90%以上。整个东部沿海地区，在2003～2014年期间土地市场发育程度一直较高且波动幅度较小。东部各省的资金、技术和人才禀赋优异，作为改革开放先行区，社会经济发展水平较高，土地市场发展相对比较成熟，各地区土地市场化运作机制也较为完善，土地市场发育一直呈现成熟稳健状态。此外，随着长三角、珠三角和环渤海经济区的深入发展，以及上海、广东、福建等地自贸区建设的逐步发力，东部地区的城市土地市场将会更加的成熟和完善。

4.2空间分异特征

本研究收集了30个省（直辖市、自治区）的2003～2014年有关有效数据和资料，利用所构建的指标体系和研究方法计算各地区的土地市场发育程度。一个市场的最终形成需要多年的稳定积累，为更加科学的显示出我国土地市场发育程度的空间分异情况，本研究通过计算各省份这12年间发育程度的均值来表现区域差异。并借助ArcGIS空间分析技术中的自然断点法将我国各省市土地市场发育程度划分为5个阶段等级（表3）。为更加直观的表现出全国层面的空间差异，本研究利用ArcGIS软件做出了全国各省市的城市土地市场发育空间格局图（图2）。需要说明的是，鉴于数据的可得性，本研究只对省域尺度的市场发育程度进行测算，不对省域内的市县作深入分析。

从全国尺度来看，我国城市土地市场发育程度空间差异明显，呈现出片状和条带状交叉分布格局。其中，东部沿海、长江经济带部分地区以及海南省发育程度最高，广大中部、北部和西南部地区较高，而西北部、东北部和西南部分地区发育程度较低，这样的分布一定程度上与我国的经济发展空间格局和对外开放空间格局相一致（图2）。

图2　全国城市土地市场发育空间格局Fig.2　The spatial pattern of urban land market development in China

表3　城市土地市场发育程度分阶段表Table 3　Stages of urban land market development

从地区尺度来看，全国各省的土地市场发育程度区域分异明显。上海市、浙江省、江苏省、广东省和北京市的土地发育程度最高，处于成熟阶段。首都北京作为国家政治和文化中心，社会经济发展水平相对较高，城镇化建设步伐也相对较快，特别是在京津冀城市群的集合效应下，区域内土地出让率较高，土地供需均衡度和基础设施完善度也相对较高，土地市场发育程度处于成熟阶段。处于东南沿海地区的上海市、浙江省、江苏省和广东省作为改革开放先行地区，土地市场化程度相对较高，土地市场化运行机制也较为完善，再加上多年来城镇化建设的稳步推进，区域内市场化程度、供需均衡度、配套机制完善度、投入产出效率水平都比较高，土地市场发育程度处于一直成熟状态［7］。

山东省、天津市、重庆市、海南省、湖北省、福建省和辽宁省处于土地市场发育的过渡阶段，城市土地市场有待进一步发育。这些省的社会经济发展水平虽然较沿海地区较低，但与广大中西部地区相比仍然处于领先地位。各省份的土地市场发育程度内部分值，有个别项目较低，如山东和辽宁的投入产出比，天津和福建的供需均衡度，重庆和湖北的配套设施完善度，海南的土地集约利用度相对较低，从而拉低了所在省份的土地市场发育整体水平。

与前边的成熟和过渡阶段相比，还有一些省份处于进步阶段，这些省份的后发潜力相对较强，具体包括了湖南、江西、安徽、河南、河北、山西、内蒙、四川和云南九个地区。这些省都处于中部和西部地区，尽管与东部地区的社会经济发展水平差距还较大，但由于资源禀赋相对较高，借助资金、技术和产业西移的机遇，其社会经济发展潜力巨大，城镇化建设步伐的加快也会促进城市土地市场的繁荣发展。进步阶段等级内排名第一的湖南省城市土地发育综合指数为45.2%，而排名末尾的云南省的综合指数也有43.4%，两者仅相差1.8%。可以看出进步阶段范围内各省份的土地市场发育程度相差不大，通过承接东部地区产业转移的机遇大力发展经济，加快基础设施建设，推动区域内大中小城市的城镇化发展，建立和完善土地市场运行保证机制，活跃一级和二级土地市场，将带动区域内社会经济发展和土地市场发育完善［8］。

土地市场发育程度综合值小于42.8%的省区都处于起步和不成熟发展级别，其中广西、陕西、吉林、黑龙江、贵州和宁夏处于起步阶段，新疆、甘肃和青海处于不成熟阶段。从空间分布可以看出，这两个阶段等级主要分布在西北、东北和西南部地区。作为内陆欠发达地区，人口、资金、技术、交通等条件相对落后，社会经济发展水平相对较低，基础设施建设滞后，城镇化建设步伐缓慢，土地市场开发程度不够，这些地区的城市土地市场发育程度各项评价值都比较低。但也应该看到，最近几年借助国家所提供的优惠政策，这些地区的社会经济有了较快的发展，如贵州、陕西和广西的城镇化建设有了很大的提升，土地市场发育程度也有了长足发展。有理由相信，随着产业结构的调整与西移和一路一带的建设会给这些省份城市发展带来机遇，同时也会促进城市土地市场的发育和完善。

5　主要结论和政策启示

（1）我国东南沿海地区借助其得天独厚的地理优势，社会经济发展水平较高，城镇化建设步伐较快，相应的土地市场发育程度也较高。作为社会主义市场经济机制改革的先行区域，政府需要认真贯彻十八届三中全会所制定的改革目标，继续先行先试破解当前土地改革所面临的困境，优化对土地市场的监督和管理措施，完善土地市场运行机制，活跃土地市场气氛，促进土地市场的发育成熟。

（2）中部地区要紧紧抓住产业结构转移和“武汉城市圈”“长株潭城市群”“中原经济区”等建设的历史机遇，加快推动区域内城镇化建设的步伐，提高土地市场化程度和配套机制完善度，增加土地的投入产出比，提高城市土地的利用效率，促进中部地区城市土地市场迈向成熟阶段。

（3）西部地区城市土地市场发育程度还较低处于起步阶段，西部省份要结合自身实际情况，稳步推进符合区域特点的城镇化，支持和鼓励中东部地区参与本区域的城镇化建设，抓住国家的“西部大开发”和“一带一路”战略，大力发展区域经济，加快城市建设步伐，促进土地市场的逐渐成熟。

（4）从时间尺度来看，我国城市土地市场发育程度正逐步走向成熟，随着我国城镇化建设步伐的加快和社会主义市场经济制度改革的深入，有理由相信我国城市土地市场会越来越成熟和完善。

/References

［1］陈会广，刘忠原.中国普通住宅房价与地价关系的理论及实证研究［J］.资源科学，2011，33（5）:856-862.

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［3］吴郁玲， 冯忠垒， 周勇， 等.耕地集约利用影响因素的协整分析［J］.中国人口·资源与环境， 2011， 21（11）:67-72.

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［6］侯为义， 徐梦洁， 张笑寒.基于主成分分析法的中国土地市场发育成熟度评价［J］.资源开发与市场，2012，28（3）.

［7］唐鹏.地方政府竞争对土地市场发育影响研究［D］.四川农业大学硕士学位论文， 2011.

［8］杨万利.土地政策与经济增长研究［D］.申请清华大学经济学博士学位论文， 2007.

Evaluation of the Development of Urban Land M arket and its Spatial and Temporal Pattern Analysis in China

Yu Qiangjing， Hua Yawei， Fan Pengfei， Liang Liutao
（Environment and Planning College ofHenan University， Kaifeng Henan475004）

An evaluation model to development of urban land market in five aspects is established，which consist of the urban land marketization， supply and demand balance， intensity of urban land use，perfection of the support mechanisms， input-output analysis. At the same time， we evaluate the degree of the urban market development and analyze differentiation of spatial and temporal pattern of them with data of 30 provinces （municipalities directly under the central government， autonomous regions） from 2003 to 2014. Main conclusions are as follows∶ 1） the degree of urban land market development is relatively mature in southern coast and the land use efficiency is higher than any other areas. 2）The stage of growth to urban land market in the central part of our country is speeding up. 3）The urban land market in western inland areas is still at a nascent stage. 4）From the point of view of time series， the urban land market of our country becomes better each passing day depending on longitudinal propulsion of the level of urbanization.

urban land market； spatial and temporal pattern； system of evaluation indication； AHP theory

F301.2

A

1672-5603（2016）03-053-7

国家自然科学基金项目（41301641）、教育部人文社会科学研究一般项目（11YJC790095）、国家博士后科学基金项目（2012M510175和2013T60695）

*第一作者简介于强静，女，1992年生，自然地理与资源环境专业。E-mail：454651187@qq.com

2016-6-21；改回日期：2016-7-25。