高层中小户型住宅得房率研究

关乃群

摘 要应对《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）、《住宅设计规范》（GB50096-2011），对建筑高度在54m以上、100m以下的高层中小户型住宅公共交通空间形式进行研究，在满足使用、消防疏散的前提下，尽量减少公摊面积，提高得房率，以提高户型的使用效率。

关键词得房率 中小户型 公摊面积

1综述

随着城市化进程的提高，城市人口结构也发生着巨大的变化，中小户型的市场份额日趋增大（目前中小户型尚无明确定义，本文特指建筑面积90m2以下的户型），同时由于城市建设用地资源紧张，开发商对容积率的要求越来越高，高层建筑早已成为主流。

在房地产政策大面积松绑的同时，一线城市房地产正面临政策收紧的举措。上海市规土局等四部门联合发布《关于进一步优化本市土地和住房供应结构的实施意见》，指出将进一步加大商品住房用地中小套住房供应比例，中心城区不低于70%，郊区不低于60%。对于房价涨幅较高的一线城市，中小户型住宅仍然占领着市场的主流，其精细化设计尤为重要。

中小户型在满足功能合理、流线便捷的前提下，得房率（套内面积与建筑面积之比）是住宅使用效率的重要指标。对于多层、中高层的中小户型住宅，得房率一般都能控制在合理的范围内；对于建筑高度在54m以上的住宅，每个单元要保证两个安全出口，还要保证两部电梯（其中一部为担架电梯），公共交通面积比多层、中高层面积明显增加，中小户型公摊面积所占比例明显提高，得房率明显低于大户型。各地的保障性住房规划设计导则大多规定使用面积系数要保证在70%以上，对于建筑高度在54m以上的高层中小户型住宅来说这一标准在实际中很难达到。本文将着重解决中小户型住宅高容积率与低得房率之间的矛盾，合理组织交通，适当增加每个核心筒服务户数，这也是提高得房率的主要方法。

2关于住宅公共交通设计的相关规范要求

2.1安全疏散要求

对于建筑高度在54m以上的高层住宅，《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）有如下规定：

第5.5.25条：建筑高度大于54m的建筑，每个单元每层的安全出口不少于2个。

第5.5.27条：建筑高度大于33m的住宅建筑应采用防烟楼梯间，户门不宜直接开向前室，确有困难时，每层开向同一前室的户门不应大于三樘且应采用乙级防火门。

第5.5.28条：住宅单元的疏散楼梯，当分散设置确有困难且任意一户至最近疏散楼梯间入口的距离不大于10m时，可采用剪刀楼梯间，但应符合下列规定：楼梯间前室不宜共用；共用时，前室的使用面积不应小于6.0m2。楼梯间的前室或共用前室不宜与消防电梯的前室合用；楼梯间的共用前室与消防电梯的前室合用时，合用前室的面积不应小于12m2，且短边不应小于2.4m。

以上规定与之前一版《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）相比，部分标准提高了：如之前超过十八层的单元住宅，十八层以上部分每层相邻单元楼梯需通过阳台或凹廊连通，每个单元设1个安全出口即可，而现规范要求每个单元每层的安全出口不少于2个。关于每层开向前室的户门数量、剪刀梯前室的要求也有了更明晰的规定，较之前更加严格。这些规定提高了疏散的安全性，同时也增加了公共交通面积，使得房率降低，对于中小户型住宅的影响尤为明显。

2.2电梯数量要求

对于十二层及十二层以上的住宅，《住宅设计规范》（GB50096-2011）有如下规定：

第6.4.2条：十二层及十二层以上的住宅，每栋楼设置电梯不应少于两台，其中应设置一台可容纳担架的电梯。

第6.4.3条：十二层及十二层以上的住宅每单元只设置一部电梯时，从第十二层起应设置与相邻住宅单元联通的联系廊。联系廊可隔层设置，上下联系廊之间的间隔不应超过五层。联系廊的净宽不应小于1.1m，局部净高不应低于2.00m。

每个单元设置两部电梯，与十二层以下的住宅相比，增加了公摊面积，是得房率降低的重要因素。

3几种公共交通空间形式的比较

满足以上规范要求，建筑高度在54m以上的高层住宅的公共交通空间可以衍生出以下几种设计形式。

3.1板楼剪刀梯核心筒

通常的剪刀梯核心筒（图1）面积为55.16m2，通过与厨房连通的开敞阳台作为第二疏散出口，因此该种类型的核心筒只能用作一梯两户，对于中小户型每户公摊28m2来说是不现实的。同时，候梯厅没有自然采光、通风；在实际使用中，开敞阳台经常作为用户的储藏空间，且平时为常锁状态，火情时很难起到疏散作用，因此不建议采用该种核心筒。

另外一种剪刀梯核心筒采用了合用前室的形式（图2），对于“三室合一”的前室，使用面积不应小于12m2，且短边不应小于2.4m，该种核心筒面积为60.1m2，缺点是候梯厅没有自然采光、通风，通常需重点考虑日照因素。这种核心筒的板式住宅设计中一梯四户居多，每户公摊面积在15m2左右，对于80m2以上的户型，得房率在80%以上，尚可接受；对于60m2的户型，得房率为75%，使用效率偏低。

对于图2的板楼剪刀梯核心筒还可以进一步优化，即把其中一部楼梯前室分离出来单独设计，保证不小于4.5m2，另外一部楼梯前室与消防电梯前室共用，保证不小于6.0m2，这样前室的进深可以缩小到1.8m；同时，根据住宅电梯具有早晚高峰使用频率高的特点，可设计一大一小两部电梯，大电梯载重量为1 050～1 350kg，载客14～18人；小电梯载重量630～800kg，载客8～10人。高峰时段两部同时运行，根据实际情况甚至可以让大电梯单独运行，其余时段只有小电梯运行，既节能又可减少核心筒建筑面积（图3）。通过以上两种办法可以将核心筒缩小至55.94m2，对于一梯四户住宅，每户公摊面积为14m2，对于80m2以上的户型，得房率可提高到82.5%以上。

对于板楼剪刀梯核心筒还有更多的演变形式，可以将其中一个前室设计成开敞阳台（图4），这样可以将核心筒面积减少至57.09m2，对于一梯四户住宅，每户公摊面积为14.38m2。图5中核心筒面积为54.48m2，对于一梯四户住宅，每户公摊面积为13.62m2。

3.2塔楼剪刀梯核心筒

对于小户型住宅可以考虑一梯多户的塔楼形式，以减少每户的公摊面积（图6）。由于采用了一梯六户的形式，开向每个前室的户门恰好不超过三户，核心筒面积为69m2，平均每户公摊面积11.50m2，对于60m2的户型，得房率在80%以上，可以考虑。与板楼相比，塔楼的南向住宅比例减少，日照条件也差一些。而对于超过一梯六户的塔式住宅，应增加走道（图7），该种核心筒面积为78.26m2，由于增加了户数，公摊面积并不会随之增加，同时，所有户门开向走道，前室的安全性得到提高，也有利于消防疏散。

3.3设置外廊的单元住宅

基于每个单元必须满足两个安全出口、两部电梯的基本条件，可以考虑把设置一部楼梯和一部电梯的两个单元通过外廊联系起来，以满足消防疏散和备用电梯的要求（图8）。与北侧连廊相邻的空间可以考虑布置厨房、卫生间等次要空间，由于连廊仅用作防火疏散等应急使用，平时使用几率很小，因此对住宅的私密性影响不大。采用该种公共交通形式可以加大单元的设计面宽，实现两梯六户、两梯八户甚至更多，这样可以明显减少每户的公摊面积，对于有明卫要求的南方户型提供了保障，同时还可以实现多数户型南向布置，中间户型南北通透，日照、通风质量明显优于塔式住宅，对日照计算也更为有利。以两梯八户为例，公共空间面积为86m2，每户公摊面积为10.75m2，对于60m2的户型，得房率为82%。

该种形式住宅应充分考虑消防疏散的安全性。由于外廊作为消防疏散通道，住宅房间不应向外廊开窗，且外廊与住宅外窗亦不宜过近，参考《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）第6.4.5条对室外疏散楼梯的要求，该距离一般可考虑设计在2m以上。另外外廊与住宅围合成一个半封闭的内天井，着火时易形成烟囱效应，因此应适当控制外廊与住宅的距离。

3.4室外疏散楼梯加外廊的单元住宅

为了进一步减少公摊面积，可以考虑将疏散楼梯设计成室外疏散楼梯。

对于高层建筑，通常用电梯解决垂直交通，楼梯基本用于消防疏散。《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013）第3.0.20条规定：室外楼梯应并入所依附建筑物的自然层，并应按其水平投影面积的1/2计算建筑面积。基于此，可以将原有的防烟楼梯间设计成室外楼梯，以减少公摊面积。

《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）第5.5.27条规定：建筑高度大于33m的住宅建筑应采用防烟楼梯间。关于室外疏散楼梯是否可以用作防烟楼梯间做消防疏散，该规范第6.4.5条的条文解释如下：室外楼梯可作为防烟楼梯间或封闭楼梯间使用，但主要还是辅助用于人员的应急逃生和消防员直接从室外进入建筑物，到达着火层进行灭火救援。对于某些建筑，由于楼层使用面积紧张，也可采用室外楼梯进行疏散。

此条文解释已明确了室外疏散楼梯可以作为防烟楼梯使用，只是更适用于楼层使用面积紧张的情况。在满足使用、消防疏散的前提下，公摊面积可以进一步减小。如图9两梯八户外廊外楼梯户型，公共空间面积为74m2，每户公摊面积9.25m2，同样对于60m2的户型，得房率可以提高到85%，与之前的板楼剪刀梯核心筒一梯四户相比，公摊面积减少了6.75m2，对于中小户型来说效果相当可观。

该形式可以演变成两梯十户甚至更多，只是户数增加后应相应增加电梯数量（图10）。

这种外廊外楼梯的公共交通设计形式对于80m2的户型也是适用的（图11），对于两梯八户的外廊外楼梯户型，公共空间面积为74.6m2，每户公摊面积9.3m2，得房率为88%。

3.5内廊住宅

内廊住宅的公共交通空间为剪刀梯核心筒与内走廊相结合的设计形式，内廊两侧布置住宅套型，这种形式可以实现一梯多户，得房率明显提高，但是为了满足日照，内廊住宅多为东西向布局，有一定的局限性。与以上公共交通空间形式相比，该种形式不具有可比性，暂不做详细讨论。

4结语

从以上比较可以看出，通过改变外廊外楼梯的公共交通设计形式，不但提高了得房率，同时还增加了南北通透户型的比例，大大改善了日照和通风质量，对建筑高度在54m以上的高层中小户型住宅设计有一定的参考价值。

值得注意的是，提高得房率应以满足使用、消防疏散为前提。对于中小户型住宅，每个单元户数较多，应计算电梯数量，层数过多或者每层户数过多应每单元设两部电梯，通常经济型住宅按100户/台估算，对于每户人数较少的小户型可以设当增加服务户数，对于20层以下的住宅也可按《住宅的电梯配置和选择》（JG/T5010-1992）进行选择。