房地产经济服务业的现状与发展探究

摘 要 改革开放以来，我国的房地产经济行业经历了从无到有从小到大的发展历程，各类房地产公司在保证市场竞争的公正和公平等方面起到了降低社会交易成本等作用。

关键词 房地产 经济服务业 经济的发展现状与发展

一、引言

我国的房地产经济行业起源于20世纪八九十年代，房地产行业发展起步较晚，到现在不过经历了二三十年的发展周期。但我们不应妄自菲薄，我们应努力赶上发达国家的步伐。然而我国国内房地产行业的发展现状是，每个城市之间房地产行业的发展差距较大，无法适应房地产整个行业的发展趋势。因此，我们应积极融入中国加入WTO和国家发展市场经济的新形势中，深入探索、研究我国房地产经济行业发展所面临的最紧迫的问题。把握时机，抓住难得的历史发展机遇，这对于促进与加快我国房地产行业这一经济支柱行业的发展具有十分重要的意义。

二、我国房地产经济行业现存问题

我国的房地产经济行业起步时间相较其他国家晚了很长时间，就现在的发展情况而言，其处在一个高速发展的阶段。然而这个阶段是很不成熟的，从全国范围来看，我国房地产经济市场和公司大多存在以下几方面问题：

第一，我国还没有建立完善的法律体系，现有法律法规的宽度和深度不能适应实际的需要。

第二，政府各个部门间管理工作分配不协调，对行业监管无法达到一体化，我们的市场和行业监管体系尚未完全形成。到目前为止，我国还没有设置一个专门的机构来具体管理经济服务公司的发展方向。我国法律制度建设滞后，政府管理责任不明确，导致当前房地产经济服务机构乱办理、乱管理、乱执业、无序竞争、信用缺失等问题特别突出，严重扰乱了房地产经济服务机构的市场秩序，给正规经营的经济企业造成了较严重的损失，甚至还引发了不少经济案件。

第三，企业违规现象多，公司经营服务水平不规范，房地产行业声誉不佳。在激烈的市场竞争中，少数公司受经济利益驱动，以及中介机构的经营行为不规范，导致低价竞争、虚假评估、利用合同欺诈等不规范行为时有发生。

第四，房地产经济企业的问题是公司普遍规模小，企业结构与管理制度不完善，提供的服务项目比较单一，公司的抗风险能力较低，技术和服务较为落后。行业现状是大中型房地产经济公司数量较少，大多为实力较弱的小型经济公司，甚至有些为独自一家店面的“作坊”式企业，一个门面、一张办公桌、一部电话、一个记录本，装备极为落后，国家要靠这类企业的发展来带动整个行业的发展是极不现实的。

第五，行业员工的培训方式主要是由1～2年从业经验的“老员工”言传身教，以自己的经验给新员工做“榜样”，好一些的企业会用1周左右的时间向新员工传授一些简单的行业形势和销售技巧。加之前述招聘门槛低，更加重了员工素质不一的问题。而正规的新员工培训计划至少应该包含企业文化培训、技术类培训、行业培训、职业道德培训及各种管理技巧培训。

三、房地产经济服务行业大体分类

第一，房地产评估。其内容包括：一是土地使用权出让和挂牌土地使用权的价格评估；二是企业改制、上市、资产重组、联营、兼并、合并、破产清算等各种经济活动中涉及的房地产估价；三是房地产抵押价值评估；四是专业仲裁及司法诉讼中有关的房地产价格评估；五是征地和房屋拆迁补偿评估；六是房地产转让价格评估；七是房地产租赁价格评估；八是房地产分割、合并估价；九是房地产拍卖底价评估；十是房地产课税价格评估；十一是房地产保险评估。

第二，律师事务所。内容有：一是代理房地产买卖纠纷；二是为BOT等特许经营项目提供法律咨询以及为相关项目有法律问题时提供服务；三是为有资金需求的房地产开发商提供投融资服务；四是为房地产项目的可行性进行法律论证，出具《项目投资法律意见》，协助企业起草文件或具体代为办理申报项目立项等行政审批事项；五是通过起草文件、合同，参与谈判、投标和拍卖，获得土地使用权；六是审查、起草征地、拆迁安置与补偿合同订立、裁定等事宜；七是审查获得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的条件并协助获得；八是设计建筑施工图。

第三，政府服务职能部门。一是建立健全的法规体系，使房地产经济管理制度漏洞越来越少；二是明确谁是房地产经济行业的唯一主管部门；三是在行业监管方面，政府起主要监管作用，同时相关的行业协会也在行业形为管理上起到很重要的作用；四是加强规范从业人员和机构的从业资格，从源头杜绝不规范形为；五是对于经济违法违规行为坚决进行查处，从行为上净化经济行业。

四、房地产经济行业规范的对策

第一，对房地产经济实行内部改革，建设创新行业和优秀的企业机制。对于需要依靠政府部门和事业单位而兴办起来的企业，我们要尽最大力量使其与挂办单位脱钩，政府应宣扬企业创新机制，重组企业内部结构，用创新的奖励方法激励员工。同时，对于那些不符合行业发展要求的企业我们要予以淘汰，对那些违反行业规定的企业坚决予以清出。使我国的行业做到有进有出，对那些给国家作出贡献的企业进行表扬奖励。

第二，行业自律是行业获得良好发展的重要支柱，转变行业自律组织不仅仅应该建立在官办层次上，我们更应让其自觉发挥应有的地位和作用。这要求我们转变思想，可以将其由政府“依附”机构转变为代表会员企业利益的民间组织，两者相结合，相互协调，共同监督，做好行业自律，维护公平竞争，查处违规。我国还可以出台相关法律，出台从业人员职业道德规范，用建立企业信用档案等方式进行企业内部的信用评估，互相交流经验、业务及互相监督等。同时，将先进的经营观念和经营模式在企业之间推广开来，加快全行业整体的进步。此外，建立行业自律组织还有其他很重要的作用。例如，可以进行行业内信息的共享，研究行业内遇到的重大问题，在房地产经济机构方面进行协调，使房地产经济与社会各界之间的关系变得更为融洽。

第三，首先，进行结构调整，提升行业的竞争力，让市场变得市场化和专业化，优化行业服务业的整体结构；其次，我们要优先鼓励龙头企业发展起来并使其带动整个行业的发展，使其扩大规模，提高整体竞争实力；再次，行业内部互相合作，与中介机构以联合、重组的方式优胜劣汰，使人员配置最优化，达到扩大企业规模，提高企业综合竞争力的目的，找出那些规模小、人员老化、业务素质较差、执业资格单一的经济机构并进行合并，净化整个行业市场；最后，需要提升经济机构从业人员的个人素质。我们要引进优秀人才，并使其发挥出自身最大的才能，为企业作贡献。同时，定期对整个机构的从业人员进行思想道德教育和业务培训，从中选择优秀的管理人才到国内或国外优秀的大学进行学习，逐步提升行业人员的管理能力，为整个行业的快速发展打下坚实基础。

第四，加大政府对企业的扶持和引导力度。政府各相关部门都有为经济机构提供帮助的义务。当需要中介机构提供服务时，政府是通过市场购买的方式来开展工作的。政府要统筹规划整个企业的发展方向，引导企业良好发展，使企业间公平竞争，精简办事程序，在提高工作效率的同时为经济机构提供优质的服务。在经济服务机构市场准入和登记条件上面严格把关，对出现的违规行为坚决制止，政府还要在经济机构创业需要资金支持和担保贴息时给予大力支持。例如，对于吸纳下岗和失业人员的经济机构以及刚刚起步的小企业，政府应根据情况给予经费贴息。

（作者单位为北京兴庆房地产土地评估有限公司）

[作者简介：董露，女，中国人民大学房地产经济学专业研究生。]

参考文献

[1] 黄英，刘洪玉，刘琳.我国房地产经济服务定价方法探讨[J].价格理论与实践，2005.