沪深楼市谁更有后劲？

庞清辉+潘林林+徐彪+许向真

相比上海，深圳是最有潜力城市，“最苦”城市也“当之无愧”。

刚刚过去的8月份，沪深两地横空出世的“地王”惊呆了小伙伴们。

8月18日，上海静安区中兴路一地块，被融信以110.1亿元拿下，楼板价达到100217元/平方米，溢价率139%，创下中国土地成交史上最贵地王纪录。8月26日，深圳宝安大空港片区11宗商业地块集中招标，招商蛇口和华侨城联合体以310亿元成功夺标，一举超越此前广州亚运村保持的255亿全国总价地王纪录，成为新晋全国总价地王。

深圳中原研究院数据显示，8月深圳二手楼盘均价为56788元/平方米，突破3月的最高值，创历史新高。上海同样涨幅惊人，上海新房成交均价涨幅攀高，首度突破4万元大关，以每平方米4.2万元的价格再度刷新历史纪录，且同环比涨幅均为2010年下半年以来近6年来的最高水平。

同样在涨，但沪深两地还是呈现出了一些不同，深圳楼市显得后劲更猛——而这和两地的经济环境、人口结构等不无关系。

沪深限购政策对比

今年3月25日，上海深圳相继出台限购政策。其中，上海的楼市新政号称是史上最严限购政策，表现为：提高非上海市户籍居民家庭购房缴纳个人所有税或社保的年限，从自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上等。

深圳提出实行差别化住房信贷政策。对购房人家庭名下在本市无房且近2年内无住房贷款记录的，贷款首付比例仍继续执行最低3成;对购房人家庭名下在本市无房但近2年内有住房贷款记录的或在本市已有一套住房但已结清相应住房贷款的，贷款首付比例执行最低4成等。

整体而言，两套限购政策的在严苛程度上互有长短，深圳限购令在限购套数上更为严格，但上海限购令的特点在于对户籍和非户籍人口的差别对待更加严格。另外，深圳限购令区分无房人士和有房人士，而上海限购令则区分1套住房和1套住房以上。总之，上海限购令对非户籍人士、外来人士、流动人口等等显得更加苛刻。

分析两地楼市，其人口结构不得不纳入考虑，包括人口增速、户籍人口占比、人口密度、年龄结构等主要指标。

比较两地常住人口增速，2014年以前上海都高于深圳，而2014年以后上海常住人口增速明显放缓，2015年更是十年来首次出现负增长（当年上海常住人口总数为2425.68万，较前一年减少约10万人，降幅0.39%）;而深圳从2014年起人口流入加快，2013-2015常住人口数增幅分别为0.77%、1.41%、5.57%——城市对外来人口的吸引力是深圳楼市的底气所在。

再看户籍人口比例，上海的户籍人口占比一直高于深圳，大约是深圳的2倍左右。上海的限购政策对非户籍人口更为严格，因此非户籍人口占比较低一定程度上会抵消限购政策的作用。而深圳非户籍人口低占比也说明近年来其外来人口流入加速。

从人口密度来看或许更能反映问题。土地面积一直是深圳的硬伤，在4个一线城市中，深圳的土地面积最小，人口密度最高。深圳房产网给出世界平地人口密度最大的五个区，深圳的罗湖区和盐田区分列一、三名，密度分别为56482人/平方公里和56004人/平方公里。二、四、五位则分别是香港观塘区、广州越秀区和台湾新北市永和区。全市整体来看，目前深圳的人口密度是广州的3倍，“十二五”期末更是赶超上海跃居全国第一。

人口结构上，根据各地统计年鉴（仅给出户籍人口数据），深圳的老龄化问题远远不如其他一线城市严峻。数据显示，2014年末，上海户籍人口60岁以上占比28.8%，同期的深圳仅为7%——考虑到购房刚需者多分布在中间年龄段，深圳人口结构中呈现出的中间高两头低以及低抚养比，使得其相对于上海而言更有空间。

深圳的后劲与上海的优势

一座城市对于外来人口的吸引力，经济发展水平一定是首要因素。GDP也许未必是个全能的指标，且上海面积远大于深圳，上海境内也存在较大的区块差异。但我们从人均GDP数据中还是能看出，深圳人均产值一直领先于上海，上世纪末两者还较为接近，2000年以来开始分化，2010年以后更是逐步拉开。2011年深圳人均GDP就突破10万达到11.04万，而上海2015年末才勉强超过10万达到10.31万。

两地经济发展的另一点显著不同在于，上海是国有资本聚集地，而深圳作为后发城市，民营企业尤其是创新企业占比较高。从国有企业户数来看，上海的国企数量大致是深圳的10倍，且上海国企的资产负债比要高于深圳（2014年末分别是63.4%和52.6%）。从国企总资产对地区GDP的占比来看，2014年末上海为216%，远远高于深圳的48%。国企占比高且负债率高，成为拖累上海经济增长动力的一大因素。

深圳凭借最早改革开放的优势在全国率先做大做强了一批知名的企业，依靠珠三角区位优势和邻近香港的地理位置，把自己的优势发挥得淋漓尽致。经济环境的不断优化极大地增加了城市对外来人口的吸引力，房价的一路走高也不难解释。

当然上海的优势在于城市基础很好，有一流的规划和丰富的人才储备，是中国一线城市里的老贵族，这一点在其教育和医疗上体现得最为突出。

教育方面，内地前50名高校中有5所来自上海，按照上海的面积来看，这个数字还是相当亮眼的（仅次于北京），而其背靠的江苏省也有6所高校上榜。教育资源的集中是上海的城市标签，也因之带动学区房的走热。反观深圳，教育资源的匮乏恐怕在可预见的将来都无赶超可能。排名前50的高校中深圳高校无一上榜，整个广东省也仅有中山大学和华南理工大学位列其中。

深圳另一块大短板是医疗水平。来自国家卫计委的数据，2014年末上海拥有三甲医院35家，而广东全省只有91家。这91家里广州占掉三分之一，深圳则只有6家，甚至不如东莞。

上海和深圳的竞争中，上海有着无可置疑的存量优势，而深圳则有可观的增量优势。再回过头来看两地的房价走势便不难理解，同是“地王”频现，同是房价逆天，但深圳房市即使在全国普涨之下的氛围之下，仍然显得如此抢眼。房价收入比上，深圳继2013年赶超上海以来，一路在拉大差距。深圳是最有潜力城市，“最苦”城市也“当之无愧”。