城镇化进程中的小产权房研究

刘娇娇

摘要：随着新型城镇化和工业现代化的扎实推进，小产权房也伴随着我国城镇化、工业化快速发展壮大。在上世纪90年代在房地产市场启动之际，小产权房几乎就在大多数的大城市及其近郊区都有分布，特别是以城中村改造、新农村建设、旧城改造等名义出现。通过乡村集体直 接开发、乡村集体与开发商合作开发或开发商协议租用集体土地后自行开发等形式，在集体土地上违规开发建设小产权房并非法入市流转[1]。

关键词：小产权房；城镇化；乡产权房

中图分类号：D92文献标识码：A文章编号：1671-864X（2016）02-0103-01

一、小产权房的定义

房屋产权本来没有“大”、“小”之分，“大产 权”、“小产权”只是在现实经济生活和社会实践中的一种称谓并非法律上的术语。实际上，“小产权房”又叫“乡产权房”， 是指在农民集体所有土地上建设的房屋，不是经过招标、拍卖、挂牌等方式取得的城市国有土地，也未经规划、未缴纳土地出让金和相关税费，向本集体经济组织以外的居民销售，并且只能获得乡镇政府的集体土地使用权证或村民委员会的盖章证明，无法获得国家土地、房屋管理部门颁发的国有土地使用权证和房屋所有权证。[2]小产权房之所以被称为小是因为他相对于政府部门所颁发的“五证齐全”的房屋而言，缺失政府颁布的其中一项或几项许可证。实际上，“小产权房”又叫“乡产权房”， 是指在农民集体所有土地上建设的房屋，不是经过招标、拍卖、挂牌等方式取得的城市国有土地，也未经规划、未缴纳土地出让金和相关税费，向本集体经济组织以外的居民销售，并且只能获得乡镇政府的集体土地使用权证或村民委员会的盖章证明，无法获得国家土地、房屋管理部门颁发的国有土地使用权证和房屋所有权证。进一 步讲，“小产权房”是针对“大产权房”即完全产权房而言的，它没有构成真正法律意义上的产权，经过依法登记、“三证” （ 房屋所有权证、国 有土地使用权证、契税证） 齐全的房屋即为完 全产权房。反之，没有经过依法登记、“三证” 不齐全甚至没有的即为小产权房或不完全产权房。

二、小产权房的成因分析

（一）城市居民、进城务工人们对房屋需求大。

20世纪90年代以来，随着我过工业化和城镇化的不断推进，农村大量剩余劳动力，开始向中西部的大城市转移。2011年我国城镇居民的比重首度超出了50%，相比于2003年增长了31.89%；相应地，2013年我 国城市化率已到达 53.73%，比 2003年提高了39.59个百分点[2]。城镇化的发展，为城市注入更多的人口，人口的增加对房屋以及其配套设施的需求不断增加，也导致城市地价的不断攀升。许多地产商开始将目光投向城市郊区的农村集体土地上，正因为如此，使小产权房的数量得到增加。

（二）城市房屋价格高，政府保障性住房不到位。

小产权房之所以得到多数人的追捧，一部分原因是因为其低廉的价格。相较于同意区域商品房价格，小产权房要比其低30%-60%。[3]这也就是为什么小产权房在国家不予以支持的情况下，依然能够一直存在的原因。因为它符合一部分人的购买力，使人们愿意在各项手续以及证件不全的情况下，去铤而走险购买它。

通过一组数据分析：2013年全国商品房平均价格為每平方米6237 元，相对于2003年上涨了1.64倍。其中，2008年因受国际金融危机影响略有下跌以外，其它年份都保持着较大涨幅（皆大于5%），其中 2004年、2005年、2007 年、2009 年 商品房平均价格较之前一年的涨 幅均超过10%。[4]这组数据显示，近年来，尽管国家不断对房地产市场进行调控，但是房屋的价格依旧不断上涨。正是由于不断攀升的房价，以及政府保障性住房以及廉住房的投入力度不够，使得更多没有足够经济能力的人够买小产权房。

（三）农村集体与国家在土地收益方面存在的冲突。

《宪法》第 10 条规定，“城市的土地属于国家所有。 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有； 宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。在这样特定的法律背景下，国家拥有土地的所有权而农村集体只有土地的使用权。集体土地允许村民依法申请宅基地建设，但是没有权利出让集体土地开发建设房地产，更不允许村民擅自将宅基地变卖给非本集体的人员或者房屋开发商，用于房地产开。如果国家需要在农村集体开发房地产可以通过土地征收的方式，将农村集体土地收归国有，然后再进行出让。然而国家对集体土地进行征收只要给予一定的补偿就可以，国家将征收的土地进行出让所获得的利益远远高出对集体土地的补偿金。农村集体具有土地所有权，却没有土地处分和收益权，往往使农村集体不愿意将土地收归国有。面对这种情况，村民集体现实的做法是在自己的宅基地上建设出售小产权房来获得收益。加上地方政府受利益驱使，违规审批土地，使得小产权房得到发展。

（四）购买小产权房的消费者抱有侥幸心理

国家不断出台的关于购买小产权房的风险提示和违规开发小产权房的处理条款，劝阻城镇居民不要购买小产权房，但是这些警示、条例、通知并没有起到实质性的作用。据国土部门不完全统计，1995～2010 年小产权房竣工面积累计约为 7.6 亿平米， 大约相当于同期城镇住宅竣工面积总量的 8%。 其中，“十一五”时期小产权房竣工规模达到2.83 亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积的7.5%。[2]这说明仍然有大量农村集体打着城中村改造、新农村建设的口修建房屋并且销售。而购买者也络绎不绝，并没有因为这些条款和法令的限制而放弃购买小产权房的打算。究其原因，与他们的侥幸心理有关。认为小产权房数量多，政府如果强行介入拆除，必然引起社会矛盾，出现闹事纠纷。另一方面，也期盼政府会将小产权转正，正视小产权房的存在。国家没有合适的处理小产权的方法也在一定程度上助长了小产权的销售。

三、小产权房的特点

（一）地理位置偏远，常位于郊区，基础设施不完善

小产权房一般占用的是郊区农村集体土地，其位置里城市元，交通设施的建设也不到位。

小产权房，即乡产权房， 建造在农民集体所有土地上，该土 地一般归属于乡政府，土地价格较 之大中城市内的土地价格相对低 廉。且在其开发销售的过程中，是 不需要如同商品房建设般缴纳土 地出让金和相关税费的，开发成本 仅为商品房开发成本的三分之一。

（二）安全系数低，建筑结构未经专业审批

大多数小产权房是由村民或一些较低资质的建筑公司开发建设的，因其并不像商品房开发建设般有着合格的 质量管理体系，有可能存在较大隐患。从已建的小产权房可发现，该类 小区通常缺乏相关的配套设施，容易给购房者带来诸多不便。且一般 小产权房小区的物业管理层次低，安保设施不完善，人员流动复杂，无 法保障购房者的入住安全。

（三）房屋建设手续不全，不受法律保护

易引 起权属纠纷。从1999年的《国务院 办公厅关于加强土地转让管理严 禁炒卖土地的通知》到国土资源部 部署的2014年重点工作中皆可看 出，农民的住宅不得向城市居民出 售，城市居民也不能占用农民集体 土地建住宅，国家是坚决遏制销售 “小产权房”行为的，即小产权房购 买者的买卖合同是无效的。且由于 缺乏合法产权，小產权房购买者不 是真正的房屋所有者，在日后房屋。

四、展望

针对目前小产权房出现的相关原因，国家应积极采取相应的措施，对于符合相关规定的小产权房，国家可以对其征收相关税费，使其合法化；而对于一些严重违反国家建设要求的小产权房国家要坚决的予以拆除。总之，国家面对小产权房的问题必须要制定严格的法律条文，杜绝抱有侥幸心理的开发商，进一步规范房地产市场。[5]

参考文献

[1]程浩.小产权房研究综述.经济研究导刊.2011-28-138

[2]吴爱辉.城乡统筹背景下“小产权房” 法律调控研究 ———以成都市为例.法制与经济.2009-09-215

[3]钟京涛.面对两难抉择 小产权房问题现状及分析[N].中国国土资源报，2008-03-28.

[4]姜梦凡，朱平.大中城市的小产权房问题探究.财经研究.2009-05-39

[5]梁磊，米岚.小产权房问题研究. 中国环境管理干部学院学报.2013-08-23