聚焦物业管理那些“急难愁”

詹顺婉

小区物业费流向不明、物业公司服务意识不强、业委会监管缺失……近年来，因物业管理引发的社会矛盾逐渐凸显。一系列难题怎么破？今年6月起，由50多名市人大代表组成的市人大调研小组，就本市贯彻实施《上海市住宅物业管理规定》开展执法检查，目前相关调研报告已出炉。9月22日，市人大常委会召开住宅物业法规执法检查代表小组组长会议，汇报交流调研检查情况。物业管理费收缴率低、维修基金续筹难、业委会制度执行待完善等问题成为关注的焦点。

现状：物业费缴纳率低 建议：市场化、信用惩戒

物业费缴纳率低一直是物业管理中的“老大难”。对此，朱洪明代表分析，在业主欠缴物业费行为约束上，通常通过物业公司诉诸法律的方式解决，往往耗时长、效率低，缺乏真正有效的手段。黄晨代表也表达了相同观点：“由于业委会督促并无法律效应，物业服务企业向法院起诉成本高，致使物业费未交纳户数量大、历史欠账多，物业服务企业生存艰难。”

市人大代表通过调研发现，物业服务的收费形式比较特别，合同是物业公司与业主大会签订，然而收费是物业公司向一个个小业主收费，而不是由业委会收缴后交物业公司。因此物业公司除了关心服务质量与标准，还要操心物业管理费的收缴率。国家最低工资标准每年上涨，物业管理成本随之攀升；但上调物业管理费须经二分之一业主同意，不少业主对调整物业管理费抵触较大，致使物业服务收费的市场化机制迟迟不能推进。

如何破解？陈敏代表提出，应当尽快推进物业服务收费的市场化机制，按照“按质论价、质价相符”的原则，引导业委会和物业服务企业协商确定物业服务内容和收费标准，并且尽快落实建立物业服务市场信息发布机制。

“要建立小区业主征信平台，正常情况下业主不交纳物业服务费的应记录在案，发挥征信平台在社区管理中的作用。”黄晨代表提议，要让长期不交纳物业服务费的业主承担一定的法律责任，如交纳一定量滞纳金等。

现状：维修基金“断档”严重 建议：打通公积金通道

“老旧小区面临大量的小区设施、设备、房屋维修等问题，按程序确定后的补建、再次筹集资金面临收缴困难”，6份调研报告都不约而同提及维修基金续缴难的问题。

“维修资金续筹难，主要体现在续筹方案出台难和方案通过后资金筹集难。”陈敏代表表示，调研中发现，不少售后房小区，很多房屋的专项维修基金已不足30%，由于许多业主对这项工作不理解、不关心，表决通过续筹方案难。

“能否与业主逾期不交物业服务费同样处理？”许丽萍代表建议，要利用征信平台记录在案，严重者承担一定的法律责任。

陈敏代表则建议，打通公积金通道，解决维修资金的续筹问题。同时，在维修资金补建或续筹过程中，如已经业主大会表决通过，可出台相关规定，明确该如何直接缴纳；或通过司法渠道向已录入平台的拒缴业主追讨欠缴部分。对于一些涉及业主生命财产安全的修理，诸如上下家漏水维修等，应该立法强制修理。

现状：业委会“先天不足” 建议：第三方专业机构指导

群租、违章搭建、停车难……近年来，社会、经济形态快速发展带来的一系列社区治理矛盾，极大程度上考验着业委会的自治能力。

“目前的业委会制度存在先天不足。”朱鸿召代表谈道，一方面，业委会在操作执行中存在着不公开、不征询、花钱不审计等不规范行为，而对其的监管、问责也往往难以展开；另一方面，相关法律法规责权利不对等严重妨碍了业委会物业管理主体职能的有效发挥。“业委会通常只有名义上的小区业主集体代表资格，没有与权利相对等的设立财务账户资格，没有经济赔偿能力，没有高效的执行手段，也没有完整的法律责任。”朱鸿召代表表示，业委会作为一种尚未成熟、健全的自治制度，还需要居委会等各方力量“扶一把”。

“扶一把”如何操作？是业委会完全自治还是他治？黄晨代表认为，就目前社会发展阶段中市民素养和文化程度而言，社区应处于自治和他治之间，应赋予业委会法人代表的职权，让其在法律和各方的监督下行使治理社区的职能，而在执行中，第三方专业中介公司的参与和指导是非常必要的。

“不管是‘三驾马车’还是‘五龙治水’，社区各方都必须形成合力，让各种利益诉求充分表达出来，争取共赢的结果。”陈敏代表认为。