我国城镇化过程中土地集约利用的现状及发展对策

余新

近几年来，我国的城镇化以及工业化的进程不断加快，而城镇的规模也在持续的扩大之中。这样急速的发展势必会给土地资源带来巨大的压力。我国的人口数量众多，土地后备资源严重不足，因而在城镇化的扩张中也要注意把握好度。当前土地集约利用已经成为各级政府、专家、学者等重点关注的问题，本文基于此背景，对我国城镇化发展中的土地集约利用现状进行分析，指出存在的问题，并提出具体的解决对策，希望能够为我国的土地集约利用带来一定的帮助。

一、土地集约利用理论概述

（一）土地报酬递减理论

土地报酬递减作为土地合约集约度的核心理论，也是对土地利用投入产出关系进行优化并且改善经营方法的主要依据。从土地利用的过程中可以看出，在一般条件下的土地报酬是随着单位土地面积中的劳动以及资本的追加投入力度，从而实现递减或者递增。土地报酬递减理论主要为三个阶段，分别为土地粗放利用阶段、土地合理利用阶段、土地过度利用阶段，而这一递减规律为土地的集约利用提供了重要的理论支持。

（二）地租理论

土地价值是土地经济价值的直接反应，这是地租理论形成的根本。以马克思的地租理论为例，土地并不算是劳动产品，本身没有过多的价值，不过土地的使用价值使得价格出现。当前已经使用的土地是由物质和资本共同组成的，而我国国家是土地的所有者，这也使得我国的土地交易本质就是使用权、租赁权、抵押权等的交易，而且具有一定的年限，例如居民住宅产权普遍是70年。以土地价值理论作为基础对土地价格进行计算，是对土地质量综合考量之后所得。

（三）区位理论

土地区位理论研究的是产业结构的影响因素、地区区位配置与经济发展的关系，是研究空间关系的主要理论之一。在其他固定条件不变的情况下，区位条件更好的土地生产率更高，相比于别的地区所产生的地租也就更高。土地具有明显的区位特征，而土地的区位条件有所不同，其在社会经济活动中所处的地位以及所发挥的作用也就各有区别。土地区位理论能够在土地的利用与管理过程中，对土地资源在行业、部门、作用间进行更为合理的分配、优化土地的利用结构、区分土地的质量等级，进而促进土地的集约化利用。

二、城镇化过程中土地集约利用现状分析

（一）占用耕地进行城镇建设

随着我国城镇建设的不断扩张，大量的耕地被占用，耕地面积不断减少，这使得农业的发展以及粮食的安全都受到了不同程度的影响。我国很多城市耕地规模和建设用地规模呈现负相关性，建设用地的主要来源是耕地。诚然，要想使城市得以发展，土地的占用是必经之路，但是通过农用地的占用来获取快速的经济收益，这对于城市的发展而言是不科学、不合理的。城市的发展使得存量土地价值被开发，应在土地的利用率上不断改进，不能盲目地一味占用耕地。

（二）城市土地闲置率稍高

城市土地是城市经济发展的基础，但事实上，城市内的土地粗放经营比较常见。政府以及开发商对于土地资源的珍贵性未能有明确的认知，没有形成土地集约利用的观念，最终使得城市土地被闲置甚至浪费。同时，这也与我国整体的经济大环境有着一定的关系。长久以来，我国经济的发展是粗放式增长模式，也对城市的美化产生了一定的不良影响。

（三）土地管理职责不明确

土地管理部门在管理中职能重复，使得土地管理较为混乱。城市内仍旧存在违法违章的用地情况，虽然有着明确的法律规定，但实际管理中仍存在不少问题。例如，当建设的项目与政府的规划发生冲突时，往往会存在一定的争议，开发商明知不可行而为之，这也让土地违法使用的情况屡禁不止。

（四）土地容积率较低

土地容积率是城市总建筑面积和城市建设用地之比，当城市的总建筑面积相同，容积率越高，表明城市的建设用地越少，土地集约利用率越大。欧美等发达国家的容积率在1～3，而我国一线城市的容积率平均值在0.48，不到0.5，这样的差距是比较明显的，因而就城市容积率而言仍旧有很大的提升空间。

三、我国城市土地集约利用的发展对策

（一）科学规划，严格实施

土地规划是城市土地集约利用的技术支持，城市土地集约利用的研究能够为规划提供真实可靠的依据。城市对于各类用地都要进行规划，并按照土地实况进行开发。对于存在违反土地管理的行为，相关政府部门要严格处理，必要时追究法律责任，确保管理的有效性。可以以土地的总体集约水平进行评定，对当前经济条件下的土地潜力、发展前景进行展望，为城市建设用地的新增做好规划，提升城市土地集约利用水平。

（二）充分利用，控制增量

我国政府在城市土地总体规划的引导下，要遵循“先存量后增量”原则，对存量土地优先使用，对增量土地严格控制。对于闲置土地较多的地区，要严格控制增量土地，确保闲置土地有效利用。对商品房、别墅等要严格控制土地供给，确保土地资源的使用效率。对增量土地更要严格控制，确保城市发展的合理，避免城市盲目扩大。广场、公园等建设要合理，道路宽度要细致规划，注重城市基础建设，一步步实现土地集约利用。

（三）合理开发资源，优化产业结构

随着我国城市经济的快速发展以及人口数量的不断增长，人与土地之间的矛盾不断加大，而城市的有限空间承载的人数在不断增加，发展受到了土地资源的限制。建筑物的高度增加确实能够使得人口数量与土地资源的矛盾得以缓解，但实际上这种缓解的程度是极为有限的。由此一些国家开始开发地下空间资源，例如修建地铁、通道等，这使得城市的交通压力得以明显的缓解。而诸如垃圾处理厂、污水处理厂等设施都可以设置在地下，使地下空间价值得以充分体现。不过要注意的是，对于地下空间的开发要结合地质条件以及开发成本，不能盲目地进行开发，要保持地上与地下空间的均衡关系。对于产业结构也要进行优化，这对于城市土地集约利用水平有着极大的影响。政府部门要通过相关土地政策使得城市的产业结构以及布局得以全面优化，并且将这种优化持续，借以让城市的产业结构与布局更加合理化、现代化、科学化。

（四）保护生态，完善市场

对于城市的发展而言，不仅要追求经济效益的增长，同时要保护生态环境。生态环境保护与经济发展速度要保持相对恒定关系，让人们的生活环境更为优良。随着当前各种生态问题的出现，空气质量下降，生活的垃圾、污染不断增加，城市交通拥堵，人们的生活质量下降。对城市生态环境的保护及改善，是城市健康发展的关键。对于城市土地市场也要不断完善，优化土地市场法律制度。城市土地要实行有偿使用、限期使用，对法律规定进行划拨的国有土地以外的土地资源，进行公开招标、拍卖或者挂牌转让，确保过程中的公平、公正、公开，发挥市场调节作用，以此实现城市土地的集约利用。

四、结语

土地集约利用研究强度的增加，对于城市的稳定发展具有极大的作用。在实际的研究中不仅要关注开发区用地的研究，对于商业用地、居民用地等的研究也需要同步进行。要使得研究针对不同的用地类型，促进城市产业规划和用地布局合理化、科学化。

（作者单位：邓州市土地开发整理中心）