楼市去库存超预期

张洪瑞

去库存实施一年来，尤其房地产去库存成效非常明显。截至10月末，全国商品房待售面积6.95亿平方米，连续八个月减少。

去库存是缓解当前经济困境的关键。无论过去还是当前，房地产在稳增长的大格局中都是重中之重。在我国经济仍处在结构调整的关键阶段，房地产去库存已成为国家十分关注的事情。2015年11月10日习近平在中央财经领导小组第十一次会议上指出，要着力加强供给侧结构性改革，化解房地产库存，促进房地产业持续发展。

去库存任重道远

今年国庆长假前，在北京一家国企工作的张女士打算结束八年的北漂生活，在通州区买一套两居室。不承想，两个月前看好的一套位于通州北苑的两居室节后竟然涨了80万元，这一下子难住了张女士。她告诉本刊记者：“我原本打算卖掉辽宁省本溪老家的三居室，在北京定居。可谁能想到北京的房价涨得这么快，而老家的房子比原来降了5万，可还是无人问津。”本刊记者了解到，张女士老家周边小区存在大量新房卖不出去的情况。

国家统计局发布的《2015年全国房地产开发投资和销售情况》显示，2015年末，商品房待售面积7.18亿平方米，创下历史新高。如果按照各地统计中常提到的人均住房面积35平方米来计算，空置住房可供超过2000万人口居住。

数据显示，2005年末至2009年末，全国商品房待售面积均未突破2亿平方米。其中2007年末，商品房待售面积仅为1.34亿平方米。然而，从2008年开始，我国商品房待售面积呈不断增加态势。2007年到2015年的九年时间里，商品房待售面积增加了4倍多。

中国宏观经济论坛发布的《9月宏观经济月度数据分析报告》显示，今年1月至7月，全国房地产库存水平虽比2015年底累计减少471万平方米，但非住宅商品房库存还在持续攀升；8月份库存水平达到2.83亿平方米，比去年同期增长了20.7%。该报告同时显示，当前房地产的库存减少主要是一二线城市，三四线城市的房地产库存不降反升，而库存压力最大的恰恰是三四线城市。

中国人民大学国家发展与战略研究院研究员刘晓光表示，北上广深等一线城市去化周期较短，并无太大库存压力，与此形成鲜明对比的三四线城市住宅是最难消化区域，其中四线城市库存中有相当大的比例是已经建成却销售不畅的楼盘。

实际上，今年以来，中央针对化解房地产库存出台了一系列加快提高户籍人口城镇化率和深化住房改革的制度，通过加快农民工市民化、鼓励各方购买库存商品房出租、鼓励房企降价以及取消过时的限制性措施等手段扩大有效需求，打通供需通道，以消化房地产库存。

国家发展和改革委员会主任徐绍史表示，目前三四线城市的商品房库存压力比较突出，各地发改委要抓紧推动制定化解库存方案，发展住房租赁市场，释放刚性需求和改善性需求。

多地开出针对性良方

在安徽省芜湖市，去年年初政府还在为卖房子发愁，商品房的去化周期达到25个月，也就是说，要把市场上的房子都卖掉至少需要两年时间，而现在这一数字已降到九个月。如此大规模的房地产去库存，芜湖是怎么做的呢？在芜湖房屋超市里精心挑选的，几乎都是芜湖棚户区改造或者“城中村”拆迁的住户。选好中意房子的钱大爷告诉记者，旧房拆迁政府给了62万元补助，新房子优惠下来还不到70万元，付了8万元差价就可以把大房子买下了。

截至本刊记者发稿时，广西、福建、浙江、湖南等省的130多个城市，通过运用公积金杠杆、降低税费、降低首套首付、鼓励农民进城购房、政府回购、棚户区改造、减少土地供应等手段针对本地区情况开出了去库存的有效“药方”。其中，湖南省出台“湘十条”，明确农民进城购房给补助、企业租房有奖励，促进楼市去库存。上半年湖南省商品房销售面积增长28.2%，6月末全省商品房待售面积增长2.6%，增幅同比下降25.7个百分点，房地产库存压力明显减缓。

海南省通过采取暂停办理新增商品住宅和产权式酒店用地审批、暂停新建商品住宅项目规划报建审批，同时不断加强行业监督管理和宣传促销力度等手段，今年1月至10月累计销售房屋面积113.678万平方米，销售额达1119.4亿元，同比增长46.4%和49.8%。截至10月底，海南省房地产库存量持续下降至2718万平方米，有效缓解了库存压力。

辽宁省去年先后出台《关于支持居民自住和改善性住房需求的通知》等三个文件，共提出21条政策措施。今年2月，结合辽宁省去库存压力较大的实际，辽宁省政府又出台了《关于化解房地产库存的若干意见》，提出15条政策措施，紧紧围绕扩大需求和稳定供给两个着力点，在供给侧与需求侧两端共同发力，支持住房消费、化解房地产库存，促进房地产市场平稳健康发展。

在辽宁省丹东市，购房可提取本人及配偶住房公积金账户余额支付首付款。准备购买婚房的王乔用公积金余额交了13万元首付款买下了滨江西路90多平方米的一套两居室。王乔说：“一下让我拿出十几万，买完之后还得装修，压力确实挺大的。自从有这个政策之后，我现在就不用拿那么多钱，买完房之后的生活没有什么影响，也圆了我的买房梦。”之前，住房公积金需要先买房子，等拿到房产证后才能提取，制约了很多年轻人购房，丹东市近期多次调整公积金政策，目前已有1600多个职工家庭提取公积金支付购房首付。

而在沈阳工作了四年的宋女士告诉本刊记者，之前在铁西区和沈北新区看过多套房子，其中有一套位于铁西区的两室一厅比较看好，但是由于首付款太多，加上可贷款金额太少，只好作罢。现在她准备购买沈北新区一套140平方米的房子。最近，沈阳市针对房地产去库存出台住房公积金政策，规定毕业未超过五年、在沈阳购买商品住房的高校、中等职业学校毕业生，最高贷款额度为单方60万元、双方80万元。她说：“我毕业未超过五年，又是首套购房，可以享受沈阳出台的相关政策。想想自己工作这四年一直租住在外面没有归属感，如今可以有一套自己的房子，不仅结束了漂泊的生活，还可以给自己一个家。”

据本刊记者了解，沈阳还针对商品住宅库存规模不大、可承载弹性较大的实际，在政策上鼓励商业地产库存向商品住宅转化，规定对已供应、未开发的房地产开发用地，允许开发企业转换用途、调整商住比例；对在建商品住房项目也允许开发企业调整套型结构，同时规定对居民购买商住公寓或酒店式公寓用于自住的，可享受住宅同等政策，这些办法可以直接转化20%的商业地产库存。

有成绩还需深入推进

国家统计局11月14日发布的数据显示，截至10月末，全国商品房待售面积6.95亿平方米，连续八个月减少。国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长盛来运表示：“现在去库存，尤其房地产去库存成效还是非常明显的。从房价看，最近两个月以来，房价还在上涨，但涨幅在回落。尤其是在一些限购政策出来后，加之前期消费潜力集中释放了一批购房需求，一线城市和部分二线城市房价涨幅回落，表明前期上涨势头初步得到遏制。从另一个方面看，房地产市场的分化确实比较明显。以前的房地产市场是‘普增普涨’，但也应该看到今年以来尤其最近两个月，一二线城市房价还是比较坚挺的，而三四线城市尤其四线城市房价则相对稳定，库存相对较大。”

要实现房地产市场去库存，还应该强调“量体裁衣”。中国人民大学金融与证券研究所副所长赵锡军指出，当前去库存的重点在三四线城市，而一二线城市则要防止过度开发投资，防范楼市过热，特别要防投资性需求借居民刚性需求的名义过度刺激楼市。

清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵表示，特别反对仅仅为了短期去库存采取“饮鸩止渴”的办法，比如零首付、场外配资，这样会埋下房地产泡沫的种子，去库存的根本在三四线城市，应该加快城镇化，可以引导农村居民先租后买，暂时可以由政府的某个基金将房子买下来，租给农民住，使房子先用起来。

“上班、生活都在城里。”四川省眉山市东坡区思蒙镇农民费明奇去年在城区购置了一套住房，住房的解决、收入的增长让他对生活更有盼头。近年来，坚持“产城一体、文城一体、景城一体”，眉山市加快培育发展各具特色的城市产业体系，壮大先进制造业、新一代信息技术等战略性新兴产业，拓展农民市民化的就业范围和就业含金量。改革实践证明，新型城镇化正在释放巨大的潜在需求。只要改革得力，持之以恒，更好地满足房地产刚性需求和改善性需求，去库存就将为百姓带来更多实惠。

“推进城镇化，让农民市民化，应打破农民进城门槛，解决就业问题，鼓励‘大众创业，万众创新’，延长中小企业寿命。同时，对房地产市场的供给侧进行结构性改革，降低房价，让农民买得起城里的好房。”清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明说。

赵锡军表示，三四线城市去库存不是短期内能够解决的，必须放眼长远，在已有成果上持续、稳定地推进减少库存量，并紧紧抓住与城镇化结合这一重点方向，推动产业与就业的聚集，重视公共服务、医疗卫生等配套设施的建设，既要让居民买得了房，也要让居民的生活水平随之提高。