太原市小店区城中村改造的经验探讨

摘 要： “城中村”问题是一个复杂的社会问题，它与城市化进程、“城中村”村民切身利益和社会稳定大局息息相关。文章结合亲贤村的基本情况及城中村改造进展情况，分析了城中村改造过程中存在的诸多问题，并据此提出相应的对策建议，以推动城中村改造工作的良性发展。

关键词：城中村改造 拆迁管理 经验与启示

中图分类号：F293 文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2016）01-067-02

小店区位于太原市中心地带，发展前景甚好，它是城市发展战略的主要扩张区域，已成为省内外客商投资的沃土、发展的旺地，被誉为山西省经济发展最具优势的地区。然而，在这样的环境中，一些垃圾成灾、道路狭窄、基础设施不完善的“城中村”已经严重影响到本区的发展。亲贤村在小店区城中村改造的过程中，走在了全区的前列，并根据自身的特点总结出一系列值得借鉴的改造经验。

一、太原市小店区亲贤村改造的基本情况

亲贤村坐落于长风街与体育路的交叉口一带，日租房林立，小商小贩众多，行人川流不息。随着太原市改革步伐的加快，长风街一带经济发展十分迅速，同时也带动了亲贤村的发展。目前，亲贤村现有总人口3047人，1208户，常住人口3801人，流动人口约有3万人，土地总面积614.7亩。本次改造范围为长风街体育路交叉口四个地块，其中包括拆迁土地260亩，项目规划总用地面积为176614.22平方米，总建筑面积为1356675.36平方米。本次项目规划重在打造为太原市城南板块的集住宅、商业、办公于一体的城市新中心。目前，亲贤村正在按照此方案逐步实施，于2014年10月底完成全包拆除任务。尽管阻力很大，但是政府出台了相应的政策来解决所面临的问题，例如征地补偿、补偿标准、安置措施等。

据了解，亲贤村396处宅基地现在的拆除面积已快达到规划的40%。在太原市政府相关政策的推动下，长风画卷、千禧学府苑、“百万庄园”住宅区和亲凤苑住宅区已经建成。目前，根据下达的拆迁补偿标准，亲贤村正在加紧建设商业用房，用于经营出租，以解决村民乐业问题。

二、小店区亲贤村改造中存在的主要问题

（一）村民违法建设，拆迁难度上升

近年来，城市基础设施逐渐完善，房地产开发项目加速推进，土地房屋也大大升值，由于90%的“城中村”村民靠房屋出租过活，拆迁范围内一些村民得知自己的房屋要拆迁，可以得到丰厚的补偿金，便夜以继日地加盖房屋，原来一层的平房盖成两层，小二楼加盖成三层、四层，加上管理部门的疏忽执法，导致城中村内的小产权违法开发现象屡见不鲜。

（二）拆迁补偿估价的矛盾

根据《太原市和小店区平阳路街道亲贤城中村改造拆迁安置补偿方案》的规定，结合亲贤村的实际情况，采取“商业用房安置+小户型公寓住宅安置+现金补偿”的方法，拆迁安置的期限定为4年（即48个月）。根据拆迁居民宅基地的证载面积，拆迁一分地（即0.1亩）可以得到50平方米的商业用房、80平方米的小户型公寓住宅和20万元人民币。搬迁过渡费：只要有宅基地证，即可领取搬迁过渡费。每个宅基地证每年可获得3万元，那么四年共计3×4=12万，拆迁协议签订时一次性支付。根据方案，搬迁过渡费的标准为每年3万元，逾期搬迁按月计算过渡费。逾期一年的，0.1亩地补偿5万元，逾期第二年，0.1亩地补偿10万元，仍然按月计算补偿费。

其实，我们不难发现，依据此方案，居民宅基地证范围内，建筑物不管有多少层、房屋面积是多少和地下室多大，都必须按证载面积这个标准来补偿，宅基地证载标明的红线割除面积不进行补偿。据调研发现，村民对以上的补偿方式不满意，他们认为商品房的出租效益无法保证，小户型公寓的水费、电费、取暖费也是一笔很大的支出，因此，他们更愿意现金补偿。现如今，补偿标准的确定上仍然存在着很大分歧，因此，政府必须协调各方利益，避免造成施工单位因项目无法竣工上访，被拆迁户对拆迁补偿费不满上访的局面。以上情况，不管出现哪一种，都不利于改造工作，都会影响城市化进程。

（三）外来人口的生存状况不容忽视

在城市化进程中，外来务工人员大量涌入城市，寻求更多的就业机会。住在城中村的外来人口，有些只是在村里居住，而在村外务工。亲贤村的拆迁迫使他们离开暂住地，低收入流动人群受收入水平的限制，无法购买新房，到哪里安家使得外来人员十分迷茫。还有一些人既在城中村居住，又在村里做小本生意，对于他们来说，村子的改造拆迁一方面使他们失去了低租金的房子，另一方面他们苦心经营的圈子被打破。改造后的村子各方面都会有所改善，如果要在村里继续经营，那么租金必定会增加；如果放弃已经建立的经营圈子，重新寻觅适合生活的地方，又要重新开始，短期内效益无法保证，仍然要面临难以在城市中立足的困境。在调研时，笔者采访了一位来自运城的的任先生。任先生今年23岁，家里世代以耕地为生，他因家庭条件制约辍学后便来太原打工。“我刚来太原的时候，村里的一间出租房每月还不到200元，还有卫生间，我就在附近的一家餐馆打工，日子还过得去。”由于亲贤村的改造，任先生迫于无奈，只好另寻住处。“现在附近的房租都很贵，看来在市中心是住不起了，我只能考虑在稍微偏远的地方找房子了。”他无奈地说道。最终任先生搬到北张村。“虽然离上班的地方远了很多，但房租还算负担得起，一个月500元。”

（四）就业问题严峻，村民对未来深感迷茫

城中村的村民大多以出租房屋获得的租金维持生活，随着亲贤村的拆迁，大量日租房被拆除，由此产生了大量的剩余劳动力。据调查，悠闲的年轻人就业愿望不强。虽然居委会也组织过就业培训，但是参与率很低，很多年轻人都不愿意去，参与培训的大多是中老年人。年轻人不愿意出去工作，主要是他们认为反正有补偿款，够吃够喝就行。还有一部分村民认为，自己没文化，就能干点体力活，出去也挣不下钱。然而，光靠吃老本是远远不够的，对于大多缺乏投资理财意识的村民来说，尽管补偿款十分丰厚，但不久之后仍会再次陷入生活的“困窘”。在调研中，笔者遇到了一位亲贤村的南先生，他今年58岁，以卖水果为生，“以前我们靠种地活，一年差不多能挣一万元。可是现在很多村民因为房屋拆迁突然拿到丰厚的补偿款，就拿去放高利贷，他们对投资理财也不懂，不少人又都赔进去了。”南先生如是说。

（五）利益关系协调问题

“城中村”在改造过程中，主要涉及三方面的利益：政府、村民和开发商。政府代表的是公共利益，所扮演的角色是“掌舵”而不是“划桨”，因此政府在城中村改造安置中要把握好“度”，既要发挥其积极的作用，保证市场健全和社会稳定，又不要“越位”，政府所无力涉及的地带，要放权给其他组织。在房屋拆迁的过程中，一些地方政府滥用行政权力，违法违规强制拆迁，严重侵害了村民的合法权益，引发群众大量上访，从而影响了社会稳定。在征地拆迁过程中，村民处于弱势，其利益损失最大，他们的要求是在改造过程中保护自己的合法既得利益； 开发商追求的是利润最大化。基于各利益主体的出发点不同，难免存在矛盾和分歧。因此，处理并协调好三方利益主体的关系，对于“城中村”改造非常重要。

三、亲贤村改造的策略与经验

（一）政府主导、市场运作

实施掘“金”三部曲。第一步：道路通，百事通。第二步：建市场，招商引资，店铺租费收入持续增长。第三步：调结构，迈大步。采取多方资金筹集方式，邀请优秀开发企业参与城中村改造。

（二）充分发挥领导班子榜样作用

据调查，亲贤村有党员100多名，在太原市80多个“城中村”中人数最多。亲贤村长期注重党员及骨干分子的培养，两委班子具有极强的凝聚力和向心力，在拆迁的过程中发挥了关键作用。

（三）结合亲贤村的实际情况，因地制宜

从最初的规划设计、甄选改造模式、资金筹集方式等方面加强指导，及时解决改造过程中遇到的困难和问题，以全面推进亲贤村的改造工作。

四、构建和谐太原，加快“城中村”改造的对策建议

（一）改造中以维护村民基本利益为出发点

首先，在村民最关心的补偿金标准上，要充分调研，听取各方意见制定科学合理的补偿标准，一方面要防止开发商随意压低补偿标准，造成对村民利益的损害；另一方面还要避免部分村民漫天要价，从而降低整村拆除的难度。在土地收储价格上要公平，要合理，最好保持弹性价格。

其次，征地拆迁领导机构从始至终都要保证标准的统一，该给村民的一分不少，不该补的坚决不补，严格按照定好的政策执行到底。针对政策不一、补偿标准相差极大这一问题，应征求各方意见，由专门机构确认到底采取哪个政策作为执行的标准。

（二）政府主导解决外来人口安置问题

现在的城中村流动人员异常繁杂，如何安置外来人员已经成为不容忽视的一大问题。为了解决此问题，可以由政府主导，村集体配合，建立一批廉租住房，用以外来人员居住。当然，也可以借力于太原市房屋租赁市场来解决太原市流动人口的住房问题。这样从根源上抑制外来人口租房带来的利益诱惑，有利于整村拆迁的顺利进行。

（三）强力反腐，优化审批，提升效能

对参与改造拆迁的各有关部门、单位要制定严格的考核办法，明确各部门的工作职责和工作责任，并限期按时办结，防止腐败现象的发生。“城中村”改造中的手续审批问题深深地阻碍了改造的进行。市政府应将有关单位，如建设、发改、规划、国土等部门派出数名工作人员集中办公、集中审批，形成“一站式服务”，并明确手续办理具体流程。

（四）加快村民从安置到安居的转变

“城中村”改造要实现的目的、要达到的效果不仅仅是改善村子的环境，提高村民的生活质量，更重要的是要使每个村民都安居乐业，从根本上改变村民的精神面貌，让村民享有与市民同等的待遇。因此，在“村改居”的同时，新社区要加强现代化管理，成立社区服务中心，完善社区的各类设施，为居民创造一个优美、舒适、健康的生活环境，使改造后的城中村居民逐步融入城市环境，过上幸福的生活。

参考文献：

[1] 张卫娜.城市化进程中“城中村”改造中存在的问题及对策分析[J].城市旅游规划，2014（2）：224-225

[2] 李晓并.依法、快速、有序推进城中村改造[J].太原日报，2013.1.1.2

[3] 阳作军.城镇化与城中村[J].城市规划，2011（11）：49-52

[4] 肖秀玲.试论城中村改造中的利益冲突与协调问题[J].探求，2008（1）：17-21

（作者单位：山西大学 山西太原 030006）

（作者简介：陈婕，山西大学政治与公共管理学院，硕士研究生）

（责编：若佳）