沈阳房地产市场发展中存在的问题及对策分析

蒋婷婷　隋志纯

【摘要】近两年来房地产行业下行压力不断增大，投资和销售均呈现了大幅的下滑趋势。本文对沈阳房地产市场的发展情况进行梳理，提出现阶段沈阳房地产市场发展中存在的主要问题，并分析了这些问题存在的原因，进而有针对性的给出解决对策与建议。

【关键词】沈阳房地产市场 库存规模 产品结构 区域分布

一、沈阳房地产市场发展情况概述

改革开放以后，随着市场经济体系的逐步确立，房地产市场也从萌芽到发展，保持着与经济发展相适应的节奏步伐。沈阳房地产市场，也在房地产业被确立为市场经济重要组成部分、振兴东北老工业基地战略等政策的影响下，经历了从启动、壮大，到快速发展至如今“新常态”建立的各个阶段。

沈阳房地产市场启动与上世纪80年代，90年代得以壮大，并于99年实行住房分配货币化以后得到了高速发展，然而从启动至2003年的第一阶段，沈阳房地产市场的基数较小，规模不大，对经济的带动作用不明显。2003年国家振兴东北老工业基地战略实施后，沈阳房地产市场终于迎来空前的机遇，进入了规模扩大，发展高速的新阶段。2004年到2013年的十年间，是沈阳房地产市场发展最快最好的十年，不仅投资额屡创新高，销售也稳步增长，即使是在2008年全国市场低迷的大环境下，也未出现大起大落，成为了当时全国市场上一枝独秀，更被国家住建部誉为“全国最好的房地产市场之一”。2014年至今，沈阳房地产市场却经历了量价齐跌的巨大变化，值得提出的是，这一次大幅震荡并非是受政府宏观政策的影响，而是在长期快速发展中的供需不平衡状态下的自发性调整，因此，对市场形成了较大的冲击，2014年至今全国楼市的持续疲软，让我们有理由相信，2014年也许就是房地产市场“新常态”的开启之年。

二、沈阳房地产市场发展中存在的问题

（一）库存规模仍在较高的水平

2015年沈阳市商品房待售总量较之2014年虽有所下降，去化周期也从2014年的39个月下降到32个月，但仍高于2013年及之前的水平。在各业态类型中去化周期最短的住宅项目也达到了28.6个月，远高于10～15个月的合理水平，写字楼的去化周期更是达到了211月，产品严重过剩。库存规模过大是沈阳房地产市场长期以来供大于求的必然结果，土地出让量过大，远远超过了实际需求，造成了产品入市量与销量之间存在巨大缺口，供求比例明显失衡。虽然近两年来政府出台了一系列“去库存”政策，但是目前的这种高库存水平仍将存在较长时间。

（二）商业地产产品严重过剩

2010年国家的住宅限购政策实施以后，沈阳商业地产便呈现了空前的井喷式快速增长。截至2015年底，沈阳商业地产总存量已达到839万平方米，超过2008年的4倍，人均商业面积超过1平方米，已经达到发达国家人均1.0～1.2平方米的水平，未来五年内，沈阳还将有约354万平方米的新增商业供应。初步预计到2020年，沈阳商业地产总存量将超过1200万平方米，为2015年的1.4倍，人均商业面积将达到1.6平方米。而沈阳商业地产又集中于金廊沿线，该沿线上10万平以上的大规模购物中心数量不断增加，造成该商圈体量过大，造成了很大的销售压力。相反，三外环区域却呈现了明显的商业配套缺乏，大大制约了该区域住宅项目的销售。

（三）产品区域分布不均衡

由于在“十二五”之前沈阳市已基本完成大面积的棚户区改造工作，市中心可供出让的土地逐渐减少，而二环外的土地供应却随着我国城镇化进程的实施而不断增大，然而，销售情况却并没有与投资相匹配，新城区房地产项目的销售不理想，房屋出现了囤积。这是因为，新城区房地产项目存在着一定程度的“先天不足”，配套设施的不完善、相对较弱的人口聚集效应均大大影响了消费者的购买意向，目前主要是以价格优势吸引部分“刚需”消费群体。

三、沈阳房地产市场发展对策分析

（一）合理确定供地规模

控制房地产市场库存，首先要收紧土地供应市场，科学制定房地产用地供应计划，使房地产项目年度土地供应计划体系在结构上更加合理，总量上达到平衡；进一步完善土地储备机制，根据市场需求和城市建设需要调整投放市场节奏。优先保障普通商品住房、棚改房及保障性住房建设用地，适度控制房地产业新增用地规模，尤其是严格控制商业用地出让。对商品房库存较大的区域，要严格控制新增建设用地，特别是新增住宅用地，对商品房库存压力较小的区域，可以视区域发展需要增加土地供应，确保土地出让与商品房库存去化速度相协调。

（二）以市场需求确定产品结构

沈阳商业地产高度过剩，2015年商业、公寓、写字楼的去化周期均超过70个月，尤其写字楼达到211个月。面对大量的商业地产产品囤积，必须以政府的土地出让性质规划为起点，尽量避免新增现有形态的商业地产项目。对于政府部门来说，一方面，规划引导房地产开发企业进入旅游开发、创意产业园区等特色地产领域，发挥其对城市转型的积极作用；另一方面，对于已经以商业性质出让的土地上的待开发项目，尽快落实“22条”新政，明确土地性质调整程序。对于房地产开发商，也应加强对市场的分析和人才的培养，以需定投，以需定建，对于在建商业项目可以考虑由销售模式向自持模式转变，对于住宅项目也应合理确定户型比例，避免极小、极大户型在销售上遇冷。

（三）加强新城区配套体系建设

对于沈阳房地产市场的区域分布不均衡，应着力于新城区项目配套问题的解决，只有配套体系逐步完善，新城区房地产项目才能具备后续发展的良好动力。针对新城区潜在购房者的居住需求，配套体系的完善应着重从以下几个方面开展：一、教育及医疗等居民基本生活需求的保障，尤其是教育资源的均衡性调整；二、完善新城区的公共休闲娱乐基础设施及商业配套，保障居民的休闲、娱乐需求；三、合理规划公共交通网络，结合公交、地铁、有轨电车等多种公共交通方式的配置，提高居住区的通达性。

可以说，全国包括沈阳房地产业已经告别了快速发展的黄金时代，进入了不以高增长为内涵的新常态经济—白银时代，被高增长掩盖的问题也将逐步显现，但只要坚持转型发展、升级发展，沈阳房地产行业就一定能够在新常态经济中迎来更大发展机遇。

参考文献

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[2]邓李杰.利率调整对沈阳房地产市场的影响[J].中外企业家，2015（08），66.

[3]谭颖.沈阳市房地产市场发展趋势研究[J].沈阳教育学院学报，2009（04），82-85.

作者简介：蒋婷婷（1990-），硕士研究生，讲师，任职于沈阳工学院经济与管理学院。