开征物业税亟待解决难题的探讨

【摘要】物业税就是对房地产进行征收的一种财产税，只要开征物业税，那么它就成为财产税体系的一个组成部分。目前，我国房地产税收制度比较混乱，税种复杂而且负担重，只有进行了物业税的革新，那么一些社会问题都可以得到缓解。本文通过对国外物业税进行分析，从而借鉴国外征收物业税的经验，并结合本国征收物业税的难点提出相关建议。

【关键词】物业税 税率 评估技术

一、物业税的概念及重要性

在国家形成之后，财产税也随之产生，因此财产税形成得很早。在早期，生产力低下，人们获得的财富少，土地对人们来说是很重要生产资源。进而可说，在以前财产税征收主要对象是土地。财产税不单单只是税种的称号，而应当说是税收体系中的一个类别，从某种意义来说，可以把它叫做财产税体系，它以各种各样财产的数量、价值为计税对象的税收总称。财产税征收对象含有不动产和动产两大类，不动产包括土地和土地上的建筑物，动产包括有形资产和无形资产。所谓“物业税”，就是对物业所征收的税收，其物业英文意思是“Property”、“Estate”，也就是说物业就是指房地产（不动产），从而有人认为物业税就是对房地产进行征收的财产税。

从当前情况来看，实行物业税的国家不少，这就说明实行物业税还是有一定益处。第一，增加政府财政收入，从而间接为公众带来好处。因为开征物业税，可以扩大税收征收面，进而增加政府税收收入，促使政府关注环境建设，积极主动地改善与纳税人有着切身利益关系的公共服务。第二，减轻社会贫富差距现象，进而带来社会和谐。物业税对老百姓自己住的房屋会给予优惠，而对于那些拥有大量住房的有钱人则采用递进税率，对于那些过多占有房地产的有钱人征收更高税率，让那些占有过多社会财富的有钱人缴纳更多税收。从某种意义上来说，可以缓解和改善当前分配领域中不公平状况，从而可以调节收入分配，让更多老百姓享受到更多福利待遇。第三，对于房地产行业市场行为可以有效调节。一旦开征物业税，首先可以在一定程度上抑制土地价格人为放大，从而抑制了高价物业转手。另外，由于物业成本增加了，那就扩大那些有堆积房屋现象成本，从而使得堆积房屋现象大大减少，这就有利于增加房屋市场供给。

二、国外物业税的介绍及带来的启示

当前，有许多国家开征物业税或接近于这一税种，且大部分是欧美等发达国家，但各国征收的税率、目的、对象还是有所差别。税率差别见表1。

（一）美国

在欧美，房地产税收体制最健全理所当然就是美国，那么美国对于房地产征税采用财产税这种方式，以土地、房屋等资产的财产总额为计税基础，纳税人为这些资产的主人，征收财产税最早的用途是为独立战争提供资金需要。战争胜利后，物业税就成为了地方政府财政收入，并为公共产品建设提供了大量资金。税率是各地方政府根据自身情况来制定，通常在1%～3%，有些繁华城市要高一些。对于一般居民购房给予一定特权，比如在购买第一套自己住房时，给予免征财产税，但是以后购买更多房屋，就开始征收财产税，而且这个税率会随着购买数量越多而大幅度增长。

（二）新加坡

新加坡不存在地方政府，其征收主权由中央控制。新加坡的财产税就是我们说的物业税。新加坡的物业税是对拥有物业所有者将土地和房屋合并在一起征收不动产税。新加坡的财产税给政府财政收入带来比例是5%～7%左右。财产税税率方面，居民自用房屋第一套按照4%税率征收，第二套及以上房屋则按照11%税率征收，其他类型房产按照10%税率征收。此外，新加坡财产税还规定，只要房屋是用来经营，都要以10%税率上缴财产税。

（三）中国香港

1940年香港地区就开始实行物业税，征收对象是那些从事经营性收入的土地、建筑物等人，而那些不是用于经营性收入的人不用上缴物业税。香港税收法律对物业税也制定了一些特例，享有特例对象有：政府、宗祠、商会等占有物业的所有者，当然还有所有者自己的房屋。香港的物业税按照15%税率征收。香港还有一种重要的税收叫差饷税，早期是用来支付警察的工资，如今已经扩展到了支付政府开支，还有支付公共基础设施维护与建设。差饷也可以归于我们说的物业税，它征收对象是占有土地、房屋还有其它建筑物的所有者，差饷是对每个纳税人征收，差饷按照5%税率征收。

鉴于以上各国的比较，再根据本国国情，对于我国物业税革新有以下几个启示：第一，征收对象一般为土地和房屋。从当前大多数国家征收对象来看，每一个国家征收对象多多少少还是些差别，有些国家征收对象主要是把土地和房屋综合在一块收税，比如：美国、新加坡就是这样子做；第二，税基通常选择是市场评估价值。世界大多数国家会制定一套房地产估价制度，这套制度有专门房地产估价理论和评估方法，各国在实际征收过程当中一般以市场评估价值为计税依据。以市场价值为基础是比较科学和公正，因为它能够真实地反映土地、建筑物作为经济资源的自身价值和时间价值；第三，一般征收税率不高，税种也不多。就税率比例方面而言，相当多数国家征收税率相对来说还是比较低，一般在1%～3%之间，在税种方面，大多数国家征收税种相对来说是比较少，一般不会有同一阶段多次征税的现象。

三、实行物业税会碰到的难题

（一）产权模糊使交税人无法明确，这是实行物业税的根本阻力

从根本性质上来说，物业税归属于财产税当中，实行财产税首要条件是交税人对要征税的财产拥有完整所有权，从这个角度看，物业税含有房产税和地产税。而咱国家开征的是土地批租制，就是国家才是土地真正主人，土地使用者只有向当地政府付款才能获得土地使用权，而且要支付大部分乃至全部土地出让金及有关税费。比如：城镇一般业主只是获得地产使用权，对于名下的房产并没获得完全产权，当所购买的使用期限结束时，土地就要还给政府，由于房产和地产是连在一起，那房产也就不复存在。由于房产所有者不占有地产使得物业产权模糊，在如此产权模糊条件下开征物业税，试问交税人何在？从财产税角度来看，谁拥有谁交税，那么业主是交税人，同样国家也是交税人，国家不可能向自己征税，但如果让业主承担所有税负的话，不说业主反对，也是与财产税本质相违背。

（二）评估技术落后及专业人才短缺是实行物业税问题所在

我国目前物业价值的评估技术落后，一般运用历史成本法或现行市价法来估算。历史成本法是以实际交易价格入账，从计量基础来看，它是假定劳动生产率是固定，这与社会是在不断发展是相互矛盾。关于具体物业而言，历史成本法主要缺点不仅忽视了时间价值也忽视了土地会升值的因子，在当前房产价格节节攀升之下，用这样的方法来测算物业价值不具有可靠性。另一种，现行市价法也叫比较法，是指通过比较被评估资产与近期相似资产的价格来确定资产价值。这种方法虽然简便、可行，但是由于在评估中是从市场中获取资料，而且此法忽视了物业折旧问题，也忽视我国当前房产价格波动较大的因素，假如只用最新售价来测算，很可能将过多估算物业实际价值，从而增加业主交税负担。因此，当前的评估技术滞后，无法估出一个让政府满意又能让上税人赞同的价值，是很多难以制定合理的税基。同时，我们的专业人才又极度短缺。

（三）交叉征税是实行物业税又一个阻力

在欧美，根本经济制度是土地私有制，这就使得国家是得不到土地出让金，但中国国家才是土地的真正主人，土地出让金都以税收的方式进入国库，国家早早的就向业主“预收”物业税。这就说明，物业税与土地出让金发生了重叠或者说是交叉，这不就是我们常说重复征税的情况吗？无论什么样的税收得不到纳税人的赞同是很多难进展下去的，只有获得纳税人的赞同，这样的是税收才是公平、合理。从当前的情况来看，假如实行物业税就肯定会发生重叠征税现象，根本就不会带给老百姓税收减少，更不可能体现公平了。所以不解除土地出让金这个税种，物业价格是不会向下减少，说不定还有可能向上高升的情况。因此，在中国交叉征税是实行物业税的一个阻力，我们必须注意。

四、物业税开征难题针对性建议

（一）明确产权，增加产权交易的便利，从而让房地产行业完全市场化

产权明晰性和交易性是现代房地产制度本质特征，开征物业税最需要快速解决就是明确产权和加速房地产行业市场化：首先，我国根本经济制度是公有制，所以变更土地所有权归国家所有是不可改变。在这样条件下，将土地使用权期限适当放宽，满足房地产市场需要，对于物业相应配套设备和公用设施按照物业面积平均分摊，由物业主按分摊比例交税。其次，改革土地批租制，出台与物业税适合的土地出让制度。最后，加快房地产市场化改革，彻底实行房地产制度商品化、市场化、社会化，按保障低收入人群、资助工薪阶层、放开高端市场的思路发展健全房地产市场的政策框架及相关制度。

（二）引进国外先进评估技术，并因地制宜发展相关技术

在发达国家，已经开发设计出相当多的评估技术，其中尤为应用广泛且相对成熟的有：计算机辅助批量评估（CAMA），其原理是基于回归技术进行相关信息分析，而后得到相应的评估结果。应用在房地产价值评估时，需要将房地产市场相关交易信息储存在数据库中，就能自动构造评估模型。只要把要评估房地产相关信息输入，计算机就能快速输出其评估值。自动评估模型（AVM），是以数学模型为基础的程序，以数据建模方式而得到市场价值估计值。它能够基于对所收集固定资产位置信息、当地市场条件、以及固定资产的相关特征信息进行的综合分析，最后就可以得到一个市场价值的估计值。

同时，我们也要大力培养出懂国情，专业性过硬的评估人才，可以考虑放宽相关的资格（土地评估师和房地产估价师）考试条件，合理增加考试次数，做好专业性评估人才储备，并加大在职技能培训，严格把关，宽进严出，保证能拿到资格证书的学员都是合格的甚至是优秀的估价师。

（三）改革当前的土地出让金制度，合并房地产相关税费

土地出让金是政府将属于国家的土地的有限期限使用权转让给企业、组织或个人的价格，通俗的说就是买地的钱。这就意味着，土地出让金已经包含了整个“有限期限”的物业税，并且我国还有各种各样的税种和税费，这些税种和税费与物业税有明显的重叠。因此有必要改革当前土地出让金，整合房地产有关税费才能避免重复征税问题。从市场的角度来说，这个土地出让金的构成是一个开发土地的重要成本，大概占到开发房产的三成资金。从我国税收制度来看，地方税收基本都要上缴中央，土地出让金不用上缴，是留个地方政府用于当地的基础设施或公共服务建设的，因为地方政府对土地出让金在财政上的依赖，要在近期取消土地批租制度是有很大困难的。当然不能因为困难而裹足不前，应改革我国的税制使之成熟和完善，有效抵制偷税漏税的现象，支持鼓励发展高新技术产业，增加地方政府的主要财政来源。只有这样，才能“还原”地方政府和官员的“本色”，地方政府只有真正成为房地产市场的监管者而不是最大的受益者，逐渐减轻“土地财政依赖症”，地方政府会才积极推进物业税开征。

参考文献

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[3]任世驰.历史成本原则的基础研究[J].财会月刊，2001，（3）.

[4]纪益成.房地产税基评估研究[D].厦门大学，2007.

作者简介：洪小萍（1982-），女，汉族，福建南安人，云南大学工商管理与旅游管理学院会计学研究生，研究方向：财务与会计。