养老地产发展与金融创新探索

【摘要】近年来，受到诸多因素的影响，我国年龄结构发生了翻天覆地的变化，而养老问题也随之暴露。作为一项社会问题，养老问题直接影响未来消费、投资等领域的发展。本文将从养老地产概念入手，分析和研究我国养老地产现状，最后基于社会发展新形势，提出养老地产金融创新的相关建议和对策。

【关键词】养老地产 金融创新 探索

随着社会经济的发展，我国已经进入到老龄化社会，且呈现出人口基数大等趋势，在一定程度上增加了机构养老的需求，而养老地产作为社会养老服务的重要载体，已经引起了各方投资者的关注，并积极参与到养老地产开发全过程中。面对社会发展新形势，养老地产尚处于发展初期，其资金需求量较大、加之投资风险高，加强金融创新成为养老地产发展的当务之急。因此加强对养老地产发展中金融创新的研究具有积极意义。

一、养老地产概念

所谓养老地产，主要是指人口老龄化趋势下，由房地产企业或者相关社会机构开发的，适合老年人居住、迎合来年人心理特点，并为老年人健康生活创建良好环境的住宅产品类型[1]。就本质而言，养老地产是一种“养老+地产”的复合型业态，也是一种融合了多种产业的新型业态，养老地产构建了以满足老年人需求为目标的生态服务体系。

养老地产发展特点主要表现在福利性与盈利性两方面。一方面，政府作为养老服务的主要提供方，针对经济能力有限的老年人，政府一般会采取财政转移或者补贴等方式给予帮助，促使这些老年群体能够实现“老有所养”的目标。正因政府在其中扮演着重要角色，促使养老地产具有较为明显的福利性。另一方面，养老地产是在传统地产商主导下构建起来的一种养老机构，地产商的参与更多的偏向于经济利润，因此决定了养老地产具有一定的盈利属性。

二、我国养老地产现状分析

由于我国人均GDP相对较低，结合人均GDP增长趋势进行初步预测，在不久的将来，我国养老地产将进入到快速发展阶段，养老市场也将随之发生巨大的变化，无论是房地产商、还是保险资金，都陆续参与到养老地产当中，可见，养老地产的发展前景十分广阔。

面对老龄化社会新形势，直接增加了社会養老体系压力，特别是住房问题，“住不上”与“住不起”问题同时存在。相比较一般房产来看，养老地产具有特殊性，需要将产品销售与物业服务两方面有机整合，多数情况下，更多的偏向于后者。然而当前很多养老地产项目仅关注圈地卖房子，过度重视经济利益，导致养老地产无法形成完整的金融支撑体系。在发展过程中，地产商主要采取资金快速周转模式，但是养老地产情况较易发生变化，因此区分“养老”、“地产”之间的差别成为当前地产领域发展面临的重要问题，且在此过程中涉及到的市场定位、销售方式等因素直接影响老年地产的经营效果。

当前，我国房产开发商在养老地产开发等方面主要具有三种形式：一是长期持有、二是出售、三是兼顾两种形式。一般来说，长期持有，主要是指在养老住宅运营过程中，实施会员制度并出售，这种形式是多数开发商中意的形式。出售，是指物业服务为了维护开发品牌服务，利润较少，养老住宅的开发及住宅产品的销售也更多的重视盈利[2]。二者结合形式，养老住宅的开发并非产品，以销售为主，养老住宅的开发需要社区可持续性，盈利模式需要将二者有机整合。

三、基于社会发展新形势，养老地产金融创新的对策

现阶段，我国养老地产发展过程中，面临的最大挑战就是资金问题，养老服务市场资金缺口较大，加之我国财政部门对该方面的资金支持有限，对此加强养老地产的金融创新势在必行。具体来说，可以从以下几个方面入手：

（一）PPP模式在养老地产中的应用

在研究养老地产金融创新之前，我们首先要明确的是养老服务业是一项事业，而非一项产业，利润微薄是当前养老地产发展的主要风险。对此，我们可以采取PPP模式，以达到分散风险的目标。所谓PPP模式，主要是指公私合作模式，是公共基础设施中的一种项目融资模式。在该模式下，鼓励私营企业、民营资本与政府进行合作，并共同参与到公共基础设施建设过程中。

就本质而言，养老地产属于准公共物品，区别于传统意义上的养老院，可以完全由更具有投资效率的私营机构作为主导进行建设和发展，以此来更好地弥补政府机构养老。受到老龄化群体的特殊性，养老地产经营周期相对较长，且收益稳定与寿险企业资产负债特点相协调。所以我们在养老服务发展过程中，可以充分利用寿险资本等民间资本，为养老地产发展提供资金支持，与此同时引入PPP模式，根据政府给予的行政支持，最终达到缓解养老需求与供给互相矛盾的目标。

融资作为PPP模式的另一重要功能，具有能力强等优势，能够在养老地产中吸引私人资本，弥补政府财力不足。同时私营部门发展目标明确，在利润最大化目标影响下，其利润主要通过提高投资和运营效率达到目标[3]。特别是在PPP模式下，政府将养老机构运营职能移交给私人部门进行高效的管理，并发挥自身宏观调控重要作用，提高对老龄化群体的服务质量，并获得强有力的资金支持。不但如此，政府部门通过完善相关法律制度，明确公私合作各主体权责，合理分担风险，最大限度消除养老地产在发展过程中遇到的各类风险。

（二）发展证券化形式，增强资产流动性

受到养老地产性质等因素的影响，养老地产开发资金链压力非常大。解决这一问题的关键在于推进金融创新，以此来增强资产流动性。具体来说，第一，证券化，作为养老地产金融化的基本模式，主要是将流动性较低的资产进行分割处理，并将其物权转变为有价证券形式。针对开发商来说，证券化形式能够将具体的工程项目设计成为证券产品，并销售给投资者，获取足够的资金，缓解开发商资金压力，提高养老地产项目施工质量。

第二，资产抵押债券。该方式主要是银行将抵押贷款转化为证券化资产，并转交给中介机构，由其对该资产进行结构性的安排等，申请发行资产抵押证券，并由银行作为销售主体发售，达到调动资产流动性的目标。

第三，标准化证券。标准化证券的具体表现形式为REITs，主要是指房产企业将部分或者全部物业资产打包上市，向投资者发行信托单位股票，并以物业资产换取的经济收益定期派发红包，同时由专业的基金管理公司实现对房地产投资经营管理的一种信托基金[4]。

第四，产权置换股权方式。所谓置换股权，是指开发商利用现金、产权等方式，将房产等进行股权置换，进而通过资本市场获取更高的投资回报。上述四种方式，都能够帮助房地产企业获得更多资金支持，增强资产流动性，实现共赢目标。

（三）基于互联网金融模式，养老地产金融创新

随着科学技术不断发展，互联网、信息技术逐渐渗透至社会各个领域，在此基础之上，企业采取传统的市场定位方式已经无法满足行业发展需求。因此应积极转变自身观念，重新审视整个商业业态，突出人们在该过程的主体地位。

在互联网将金融模式下，养老地产要正视自身在整个过程中的发生的变化。第一，准确理解互联网思维内涵，并树立以人为本原则，借助科学技术提高产品质量及服务水平。第二，角色发生了变化，逐渐由买方市场转变为卖方市场，更多的是为业主提供优质的服务。第三，商业模式的变化，由原来控制成本转变为服务增值，实现经济效益最大化目标。第四，养老地产企业进行互联网改造，在转变过程中，应充分借助自身资源优势，寻求到最佳方式提升自身综合实力。因此面对互联网金融新形势，应加强对养老地产金融的重构。

互联网时代下，养老地产应努力發展众筹，即大众或者群众众筹，是指在开放的网络平台基础之上，采取团购或者预购的形式，向网友募集项目资金，以此来达到增加资金的目的。针对众筹而言，主要是建立在互联网快速传播特点基础上，争取大家的关注及支持，进而获得需要的资金援助。现代社会发展中，互联网金融已经并非简单的金融与互联网整合，而是金融与科技创新的深层次结合。

去中介作为互联网金融的突出特点，能够在一定程度上降低养老地产价格。如若众筹成为集资的主要方式时，中间产生的融资等成本也将随之烟消云散。因此积极发展养老众筹模式，能够给我国老龄事业提供更多资金支持[5]。养老地产众筹具有巨大的发展潜力，但是其在推广中，仍然存在一定阻碍，如创新监管制度不够完善、金融与地产等主体存在分散性以及地产开发后的运营问题等，解决好上述问题，能够为养老地产众筹模式的发展提供更多支持。未来，养老地产还将面临更多、更大的挑战，只有从多个角度入手，不断改进和完善金融创新体系，才能够促进养老地产健康发展。

根据上文所述，我国养老地产尚处于发展阶段，而面临着人口老龄化结构的巨大压力，单纯依靠政府远远不够。因此在创新养老地产金融过程中，应加强对养老地产特点的研究，加大对养老地产需求的研究，结合我国实际情况，构建多元金融创新体系，为养老地产的可持续发展提供借鉴和支持，从而真正突破“子欲养而力不济”的现状，帮助更多老年人安度晚年。

参考文献

[1]马智利，何婷.养老地产新型融资模式——房地产投资信托（REITs）[J].浙江金融，2014，（03）：44-47.

[2]谢显慈，曹细春.浅析我国养老地产的金融创新[J].中国物流与采购，2014，（16）：76-77.

[3]岳彩轩，胡挺.基于产业价值链整合的养老地产商业模式创新[J].经济问题探索，2014，（12）：36-42.

[4]于宁.我国养老地产发展研究：世博效应及启示[J].上海经济研究，2010，（12）：105-115.

[5]孔凡文，于文汇，李志辰.“居家型”老年公寓养老地产发展模式及实现途径探析[J].沈阳建筑大学学报（社会科学版），2013，（04）：401-404.

作者简介：王奕（1987-），男，汉，福建莆田人，现供职于福建长盛实业有限公司，职称：地产总经理，本科，学士学位，研究方向：地产金融。