云南省房地产去库存政策效果情况报告

王春桥 胡维金 方莹 夏祥谦 李源倍

2015年下半年以来，云南省政府及部分州市政府陆续出台了房地产去库存、促进房地产市场发展的相关政策，为了解云南省房地产去库存政策效果，昆明中支及时组织了问卷调查，到有关政府部门及银行业金融机构进行了调研，现将有关情况报告如下。

一、云南省房地产去库存政策出台情况及其效果

（一）文件出台情况

2015年下半年以来，云南省政府在支持房地产去库存方面主要出台了3份文件，云南省16个州市中，有10个州市出台了13份房地产去库存方面的政策文件。主要分为三个方面的政策：

1.扩大市场需求方面的政策。第一，鼓励农民购房方面。一是加快农民工市民化，建立新市民住房补贴制度；二是鼓励农民进城购房，进城购房农民的集体经济组织成员身份不变，原土地承包经营权和集体经济组织收益权不变等；三是各州、市、县、区人民政府要制定出台鼓励农民工和农民进城购房的政策措施。

第二，鼓励境外人员机构购房方面。取消对境外个人、境外机构的购房限制，支持在境内设立分支、代表机构的境外机构以及在境内工作、学习的境外个人购买符合实际需要的自用、自住商品房，逐步形成与建成面向南亚东南亚辐射中心相适应的房地产供应类型和规模。

第三，住房保障货币化方面。一是大力推动住房保障方式由实物保障逐步向货币化保障转变；二是因重点项目建设征地拆迁的，原则不再建设回迁安置房，按照“以购代建”方式进行安置。

第四，落实税收政策方面。“营改增”试点工作启动后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按5%的征收率全额缴纳增值税，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税等。

2.金融支持购房方面的政策。第一，金融产品创新方面。各地人民政府要积极协调对接农业银行等金融机构，推行“农民安家贷”等信贷产品，支持农民工和农民进城购房。第二，住房公积金贷款方面。一是全面放宽住房公积金提取贷款使用条件，取消住房公积金贷款购房套数和面积限制，非房屋共有人的直系亲属间可以共同使用公积金贷款和支取住房公积金，适当提高住房公积金最高贷款额度。比如：昆明市上调住房公积金贷款额度为单职工40万元，双职工80万元；二是提高住房公积金缴存覆盖率，放开异地贷款户籍限制，提高公积金个贷率等；三是适度提高住房公积金贷款额度，住房公积金贷款最低首付比例调整为20%，执行住房公积金基准利率；四是全面落实住房公积金异地贷款政策，省内连续足额缴存住房公积金3个月以上的职工即可在购房地申请贷款。

3.调整和控制房地产供给方面的政策。第一，控制房地产供给总量方面。对于库存总量消化周期明显过长的州、市、县、区，暂缓或减少房地产开发土地供应。第二，调整房地产供给结构方面。一是从2016年起，全省原则上不再新建公共租赁住房，新建商品住房项目也不再配建公共租赁住房；二是允许商业地产的大土地证换发小土地证；三是房地产项目未预售的，房地产开发企业可申请调整商住比例；四是在规划条件许可的前提下，经申请审核，允许库存房地产项目调整房屋用途、套型结构；

（二）去库存政策效果逐步显现

2015年下半年以来，随着国家和各级地方政府一系列房地产去库存政策的出台和实施，云南省房地产市场逐步回暖，显示出政策效果正在逐步显现，主要表现为以下几个方面：

1.房地产开发投资增速由负转正。2016年1-5月，云南省完成房地产开发投资892.46亿元，同比增长2.8%，增速较上年的-6.2%提高9.0个百分点，较今年1-3月的1.5%提高1.3个百分点。其中，昆明市完成房地产开发投资490.12亿元，同比增长21.2%，是拉动全省房地产开发投资增速回升转正的主要因素。

2.商品房销售增速持续扩大。2016年1-5月，云南省商品房销售建筑面积1145.57万平米，同比增长20.5%，增速较上年和今年1-3月分别提高22.0和13.1个百分点。其中，商品住宅销售建筑面积917.86万平方米，同比增长14.8%，增速较上年1-12月和今年1-3月分别提高16.4和16.2个百分点。

3.主要城市房价运行趋稳。今年以来，云南省昆明市、大理市房价运行总体呈现环比由降转升、同比降幅收窄的特点。其中5月份，根据国家统计局发布的全国70个大中城市新建住宅销售价格指数显示，昆明市和大理市新建商品住房价格环比分别上涨0.4%和0.6%，同比分别持平和下降-0.3%。

4.商品房待售面积由高位回落。截至2016年5月末，云南省商品房待售面积1915.40万平方米，同比增长36.0%，待售面积较3月末减少52.37万平方米；商品住宅待售面积1158.20万平方米，同比增长29.2%，较3月末减少96.94万平方米，较2月末减少122.76万平方米，今年以来已连续3个月减少。

二、云南房地产市场存在的问题及其对经济金融的影响

（一）房地产市场存在的问题

1.商品房库存结构性问题比较突出。5月末，按物业类型商品房待售面积情况分析显示：以2015年以来（过去17个月）月均商品房销售面积测算，云南省住宅已竣工待售面积消化周期相对偏短，但非住宅已竣工待售面积消化周期较长。不同物业类型已竣工商品房待售面积消化周期分别为：住宅5.6个月、办公楼10.9个月、商业营业用房14.7个月、其他房屋（如车位等）22.2个月。

2.商品房库存区域性不平衡。4月末，按州市已竣工商品房待售面积情况分析显示：以2015年以来（过去16个月）月均商品房销售面积测算，昆明市已竣工商品房待售面积725.7万平方米，占到全省的36.6%，但消化周期为6.93个月，低于全国和全省平均值（7.07和7.99个月）。除昆明市外，丽江、普洱、楚雄、红河、文山、西双版纳等6个州市已竣工商品房待售面积消化周期低于全省平均值。而部分州市已竣工商品房待售面积消化周期偏长，如：德宏州22.47个月、保山市18.52个月和昭通市16.58个月。

3.云南省商品房销售增速仍然低于全国平均水平。截至5月末，全省商品房销售面积同比增长20.5%，滞后于全国33.2%的平均增速。从4月份来看，曲靖、丽江、临沧、红河、西双版纳、德宏、怒江、迪庆8个州市商品房销售面积同比下降。上述数据，一方面表明全省房地产去库存效果弱于全国平均水平；另一方面表明全省部分州市房地产市场观望气氛仍然浓厚，去库存路径有待进一步打通，分类施策的力度需要进一步加大。

（二）房地产行业走势对云南经济的影响

房地产作为支持云南省经济发展的重要行业之一，去库存短期内将导致房地产对云南省经济增长的贡献率下降；中长期来看，将有助于房地产投资回归适度增长，拉动经济正增长。

1.在过去十几年中，房地产业成为影响云南省经济变化的重要因素之一。一是固定资产投资对房地产行业的依赖度日益提高。从2004年开始，云南省房地产行业固定资产投资在固定资产投资总额中的占比呈上升趋势，其占比从21.7%攀升至2014年的34.3%。二是地方财政收入与房地产行业的兴衰息息相关。2015年云南省地方政府综合财政收入（包括地方公共财政收入和地方政府性基金收入）合计2210.3亿元，较2014年减少199.4亿元。其中，2015年云南省国有土地出让收入302.5亿元，较2014年减少237.37亿元。以2014年及2015年的数据来估算，云南省国有土地出让收入占地方政府综合财政收入的18.2%，若考虑上房地产行业相关的税收收入（房地产营业税、契税、房产税等），房地产行业对地方财政的直接贡献将高于20%，房地产行业已成为地方财政的主要收入来源之一。三是房地产开发投资和GDP存在显著正相关关系。为了探究房地产开发投资与GDP增长之间的量化关系，采用2004年至2015年云南省房地产开发投资与云南省GDP的季度数据{1}，统计检验表明二者存在长期均衡关系，因此选取向量误差修正模型（VECM）来测度房地产开发投资与经济增长的关系，根据模型结果，房地产开发投资增速上升1个百分点时，GDP增速将增加0.524个百分点，反之，若房地产开发投资增速下降1个百分点，将对GDP增长形成0.524个百分点的负拉动。

2.短期来看，房地产去库存将导致房地产对云南省的经济增长贡献率下降，但中长期来看，库存的去化的完成，将会带动未来房地产行业投资回归适度增长轨道，对中长期经济增长正向拉动作用将进一步加大。虽然云南省房地产业产值在GDP中的占比仅在3%左右，但由于其为最终需求行业，决定上游产业链，包括建筑业以及部分工业行业的需求，所以房地产市场的变化对云南省经济增长至关重要。总体看，由于房地产对支撑财政收入、固定资产投资等方面的重要性，加之地方政府稳增长政策的需要，房地产开发投资增速会有所回升，但房地产去库存又会压制房地产开发投资增速回升，短期看，房地产行业对云南省经济增长的贡献率会下降。而中长期，随着库存去化的完成，房地产行业投资有望回升，从而进一步拉动经济正向增长。

（三）房地产金融风险情况

目前，云南省房地产开发贷款和个人住房贷款目前总体上风险可控，但潜在风险有所上升；库存去化周期延长将给房地产企业带来违约风险。

1.房地产贷款风险总体可控，但房地产开发贷款和个人住房贷款潜在风险均有所上升。截至2016年3月末，全省房地产贷款不良率为0.61%，较去年同期上升0.29个百分点。其中，个人住房贷款不良率为0.58，较去年同期上升0.34个百分点。全省房地产贷款质量整体较好，风险总体可控，但是潜在风险有所上升。

从房地产开发企业来看，部分房地产开发企业受商品房滞销影响，资金回笼困难，不能按期归还银行开发贷款本息，依靠展期重组暂时延缓了风险暴露。据一季度房地产问卷调查{2}显示：有4.23%的企业不能按期偿还银行贷款，有9.86%的企业反映有过延期情况，但大多能按期偿还。另外，有26.76%的房地产企业反映目前资金略有紧张，有22.54%的资金非常紧张。企业资金紧张的主要原因依次为：融资难度增加（77.14%）、销售资金回笼不畅（62.86%）、在建项目较多，资金占用较大（22.86%）、其他资金来源资少（20.00%）、以及建安成本提高（14.29%）。同时，有9.26%的金融机构反映与2015年末相比，今年1季度房地产开发贷款中逾期90天以上部分占比小幅上升，并有12.97%的金融机构预期2016年房地产开发贷款的不良率上升。

从购房人来看，部分地产开发企业资金链断裂，在建项目停工，甚至存在烂尾楼风险；且随着经济下行，居民收入增速放缓、少数购房者还款压力较大；或房价下行过多致使商品房价值低于贷款额，上述多因素或将使少数使用按揭贷款的购房人违约和断供。据一季度房地产问卷调查显示，有44.44%的金融机构预期个人住房按揭贷款不良率将上升，新形成不良贷款的主要原因依次为：购房者工薪收入或工作稳定性下降（74.07%）、小微企业主/个体工商户资金链断裂（62.96%）、项目严重延期/烂尾导致购房者断供（25.93%）、购售双方法律纠纷（11.11%）。

2.库存去化周期延长恐将给房地产企业带来债务违约的风险。一季度调查问卷显示，有近三分之一的金融机构预期今年房地产去库存周期将较去年延长。若新竣工商品房增速快于商品房销售增速，其库存去化周期进一步延长。若企业自筹资金中有部分来源于民间借贷，则会导致企业债务滚雪球式的增长，将会对企业正常经营活动产生影响，甚至出现企业债务违约的情况。

三、政策建议

（一）房地产去库存要因地制宜、分城施策

为应对高企的房地产库存，中央及各地出台了一系列组合拳，包括取消限购、采取税收优惠、降低首付比例、减少土地供应等政策，但由于各地库存弹性不一，在政策落地执行过程中，应因地制宜，区别对待，实现精准去库存。比如，在库存量大、去化周期长的城市，要主动暂停土地供应；在非住宅类库存较高去化周期较长的城市，要暂停商业用地的出让，减少城市商业中心的规划，从供给端加大房地产去库存力度。

（二）多措并举消化房地产库存

一是搭建电子选房平台，优化供需渠道。近几年，随着商业形态的变化，二手房交易市场已逐步搭建完善电子选房平台，但新建商品房大部分还延续着传统的看房选房模式，供需渠道未完全打通。二是利用货币化安置打通保障房与商品房去库存之间的通道。进一步提高棚户区改造的货币化安置率，将户型合适的存量商品住房纳入棚户区改造安置房源计划，帮助消化商品房库存。三是积极推动有条件的城市建立新市民住房补贴制度，引导和支持农民工购房，扩大住房消费途径。

（三）加强各部门、金融机构及房地产企业之间的协调联动

房地产涉及到众多的上下游行业，风险容易在不同行业、不同部门间传导。在当前房地产市场分化加剧的情况下，相关政府部门、金融机构和房地产企业之间应进一步加强协调联动，加大对房地产市场运行情况的监测力度，及时通报突发情况，形成各部门共同参与的处置机制，做好市场预期的引导工作，共同维护房地产市场平稳健康发展。

注释

{1}数据来源WIND，建模时已对数据进行季节调整和对数处理。

{2}1季度，在全省10个州市的54家金融机构、71家房地产企业及20家中介开展了房地产问卷调查。